Il mercato immobiliare italiano dedicato agli acquisti per investimento mostra nel 2025 segnali di raffreddamento, pur mantenendo livelli ancora solidi nel confronto storico. Secondo l’analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa sulle compravendite realizzate attraverso la rete delle agenzie presenti sul territorio nazionale, la quota di acquisti effettuati con finalità di investimento si attesta al 17,9% del totale. Il dato evidenzia un calo rispetto al 19% registrato nel 2024 e conferma una progressiva riduzione del peso degli investitori nel comparto residenziale.
L’arretramento non appare tuttavia come un segnale di debolezza strutturale. Osservando la serie storica emerge infatti un mercato caratterizzato da cicli ben definiti. Tra il 2012 e il 2015 gli acquisti per investimento avevano progressivamente perso terreno, toccando il minimo del 16,3%. Dal 2016 il comparto aveva invece iniziato una fase di recupero, stabilizzandosi fino al 2019 in un intervallo compreso tra il 16% e il 18%.
Il biennio segnato dagli effetti della pandemia aveva successivamente prodotto una nuova flessione tra il 2021 e il 2022. Terminata quella fase, il comparto aveva mostrato una rinnovata vitalità fino a raggiungere il picco del 19,5% nel 2023. Gli ultimi due anni hanno però segnato un ridimensionamento progressivo: prima il 19% del 2024, poi il 17,9% del 2025. Il dato attuale riporta il mercato sui livelli pre-Covid e sembra indicare un atteggiamento più prudente da parte degli investitori, pur restando ben al di sopra dei minimi registrati nei momenti più difficili dell’ultimo decennio.
Nelle grandi città l’investimento corre più veloce
La fotografia cambia sensibilmente quando l’analisi si concentra sulle grandi città italiane. Qui la presenza degli investitori continua a mantenere un peso nettamente superiore alla media nazionale. Nel 2025 la quota media degli acquisti destinati a investimento raggiunge infatti il 27,1%, pur in lieve calo rispetto al 28,1% dell’anno precedente.
Le grandi aree urbane confermano quindi una maggiore attrattività per chi cerca rendimento immobiliare, grazie alla presenza di mercati della locazione più dinamici, flussi turistici consolidati e domanda abitativa più intensa.
A guidare la graduatoria è Napoli, che registra il valore più elevato d’Italia: il 37,3% delle compravendite cittadine avviene con finalità di investimento. Un dato che testimonia la forte capacità del capoluogo campano di attrarre capitali immobiliari.
Alle sue spalle si collocano Palermo con il 33,6%, Bari al 31% e Bologna al 30,1%. Anche Milano si mantiene su livelli elevati, con il 28,8%, seguita da Verona al 25,3%. Più contenute, ma comunque significative, le quote registrate a Torino, Roma, Firenze e Genova, che chiudono il 2025 con percentuali comprese tra il 22% e il 23%.
La distribuzione geografica evidenzia dunque una presenza molto diffusa dell’investimento immobiliare nelle principali aree urbane italiane, con il Sud che in alcuni casi riesce a esprimere livelli di dinamismo superiori rispetto ai grandi mercati tradizionali.
Bilocali ancora protagonisti delle scelte
Le preferenze tipologiche degli investitori mostrano invece una notevole stabilità. Anche nel 2025 il bilocale si conferma la soluzione più richiesta e rappresenta il 32,3% delle compravendite effettuate a scopo di investimento.
La prevalenza di questa tipologia risponde a logiche economiche ormai consolidate: tagli mediamente più accessibili, maggiore facilità di rivendita e forte adattabilità alla domanda di locazione, sia tradizionale sia a breve termine.
Alle spalle del bilocale si posiziona il trilocale, che raggiunge il 27,2% delle preferenze. Le soluzioni indipendenti e semindipendenti si attestano invece al 14% del totale. Un quadro sostanzialmente identico a quello osservato nel 2024, segnale di un mercato che nelle scelte immobiliari continua a privilegiare stabilità e rendimento prevedibile.
Investitori maturi, ma cresce la componente single
Dal punto di vista anagrafico, la fascia più attiva nel mercato degli investimenti è quella compresa tra i 45 e i 54 anni, che rappresenta il 29,1% del totale. Seguono i soggetti tra i 35 e i 44 anni con il 23,1% e quelli tra i 55 e i 64 anni con il 21,6%.
La struttura dell’investitore tipo appare quindi caratterizzata da una certa maturità economica, associata a una maggiore disponibilità patrimoniale e a una propensione all’investimento più consolidata. Rispetto al 2024, la distribuzione per età resta sostanzialmente invariata.
Anche l’analisi della composizione familiare evidenzia elementi interessanti. Le coppie e le famiglie rappresentano ancora la componente principale e arrivano al 70,8% del totale degli investitori. I single pesano invece per il 29,2%.
Proprio quest’ultima categoria mostra una crescita significativa: nel 2024 la quota si fermava al 27,8%, mentre nel 2025 guadagna oltre un punto percentuale. Il dato suggerisce un graduale ampliamento della platea di investitori individuali, probabilmente sostenuto da nuove esigenze patrimoniali e da una crescente attenzione verso il mattone come forma di diversificazione.
Crescono gli stranieri e resta dominante il contante
Un’altra tendenza significativa riguarda la presenza degli investitori stranieri. Nel 2019 rappresentavano appena il 4,1% del totale delle compravendite. Sei anni dopo la quota è salita al 10%, più che raddoppiando il proprio peso sul mercato.
La crescita conferma il perdurante interesse internazionale verso il mercato immobiliare italiano, non soltanto per l’acquisto della prima casa ma anche come investimento. La combinazione tra qualità della vita, attrattività turistica e possibilità di rendimento continua evidentemente a rappresentare un fattore di richiamo.
Sul fronte delle modalità di acquisto emerge infine una caratteristica ormai consolidata: la netta prevalenza del contante. L’84,3% delle operazioni per investimento avviene infatti senza ricorso al credito.
Solo il 15,7% degli investitori sceglie di finanziare l’acquisto tramite mutuo o altri strumenti bancari. Una quota ancora minoritaria ma in lieve crescita rispetto al 14,1% registrato nel 2024. Un segnale che potrebbe indicare un graduale ritorno della leva finanziaria anche nel comparto dell’investimento residenziale.
Prudenza e selettività: il nuovo volto dell’investitore
I dati del 2025 delineano un mercato che sembra aver abbandonato la fase espansiva successiva alla pandemia per entrare in una stagione più selettiva. Gli investitori continuano a essere presenti e attivi, ma appaiono più attenti nelle scelte e meno propensi a operazioni speculative.
La centralità delle grandi città, la stabilità delle preferenze abitative e l’aumento di investitori stranieri e single indicano un comparto che evolve senza perdere attrattività. Più che una contrazione, il rallentamento sembra descrivere una normalizzazione del mercato, in cui il mattone continua a rappresentare un bene rifugio e una leva di investimento, ma con criteri di valutazione sempre più rigorosi.
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