Agente immobiliare e mediatore creditizio, le novità del Ddl Concorrenza e le possibili conseguenze

Novità per l’agente immobiliare e il mediatore creditizio. Con l’approvazione del Ddl Concorrenza in Senato le attività di agenti e mediatori sono diventate compatibili. Ma questo cosa significa? E cosa comporta? Sul tema, idealista/news ha interpellato Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa – Federazione italiana mediatori agenti d’affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia, che ha offerto un quadro dettagliato della situazione, spiegando in cosa consiste il provvedimento e quali sono le conseguenze.

Qual è il vostro giudizio su questo provvedimento?

“Occorre innanzitutto fare una premessa. Il Ddl Concorrenza è intervenuto sia nella disciplina che riguarda gli agenti immobiliari (Legge 39/89), sia in quella che riguarda i mediatori creditizi (D.Lgs. 141/2010).

Con riguardo alla disciplina che riguarda i mediatori creditizi, il Ddl Concorrenza ha riscritto il punto 4-quater dell’art. 17 del D.Lgs 141/2010, prevedendo espressamente che l’attività del mediatore creditizio sia compatibile con quella di 'agente immobiliare'. Ciò significa, senza ombra di dubbio, che le società di mediazione creditizia potranno fare anche l’intermediazione immobiliare.

Con riguardo invece alla disciplina degli agenti immobiliari, il Ddl Concorrenza ha modificato l’art. 5 della legge 39/89 aggiungendo il comma 3-bis, il quale prevede che l’agente immobiliare possa essere anche ‘dipendente o collaboratore’ di una società di mediazione creditizia. Ciò non significa che l’agente immobiliare possa fare il mediatore creditizio, ma significa che possa diventare un dipendente o un agente di un mediatore creditizio.

In sostanza: il mediatore creditizio potrà fare anche la mediazione immobiliare; il mediatore immobiliare potrà diventare dipendente o agente di una società di mediazione creditizia, ma non potrà fare direttamente il mediatore creditizio.

In altre parole, l’agente immobiliare potrà lavorare per una società di mediazione creditizia (come suo dipendente o come suo agente, ossia potrà intermediare mutui e polizze in nome e per conto di una società di mediazione creditizia), ma non potrà lui stesso direttamente fare mediazione creditizia a meno che non si costituisca in società di mediazione creditizia”.

A vostro avviso, quali sono i pro e i contro di questa riforma?

“Come sottolineato, è stato disposto, per la prima volta, che il mediatore creditizio possa fare l’agente immobiliare, e non è stato ancora disposto che l’agente immobiliare possa fare il mediatore creditizio, ma solo il suo dipendente o agente. In tutto questo il ruolo dell’agente immobiliare risulta fortemente sminuito dalla novella.

Si è previsto, come detto, che lo stesso possa diventare un dipendente o un agente di una società di mediazione creditizia, ma non si è previsto che l’agente immobiliare possa fare direttamente la mediazione creditizia. Se vorrà farla dovrà trasformare la sua impresa (che nella maggioranza dei casi è una impresa individuale) in società di mediazione creditizia, con tutti i gravosi oneri economici e gestionali che ciò comporta.

Il mediatore creditizio invece non avrà più bisogno di cercare sinergie con un agente immobiliare, ben potendolo assumere alle proprie dipendenze o come suo agente, che gli vende sia i mutui, che le polizze, che gli immobili.

Per le società di mediazione creditizia un indubbio vantaggio, per gli agenti immobiliari un indubbio discredito.

Per i consumatori un disastro, in quanto la riforma è la prova della scarsa attenzione alle competenze e alle professionalità. Rappresenta la spinta alla massimizzazione dei profitti, consentendo alle grosse strutture aziendali di ampliare ancor di più la propria dimensione, ampliando la gamma dei servizi offerti e dei collaboratori da poter reclutare e spesso ciò avviene a discapito della preparazione, della competenza e dell’attenzione alle esigenze concrete del consumatore, prevalendo la logica della standardizzazione dei servizi offerti.

Avanzate delle richieste?

“La recente legge europea 2021, entrata in vigore lo scorso primo febbraio 2022, aveva rimarcato la netta distinzione tra il comparto del credito, della finanza e quello immobiliare. Così come voluto da sempre dal diritto comunitario, dove la mediazione creditizia è stata espressamente e volutamente esclusa dalle liberalizzazioni (Bolkestein) e regolamentata da norme specifiche che riguardano il comparto del credito.

Questa ultima modifica, frutto di una iniziativa senza dubbio azzardata e non ponderata, avvenuta a Camere sciolte e con il Governo dimissionario, non è stata adeguatamente valutata nelle sue conseguenze che comporteranno non solo la violazione del principio di separatezza tra il comparto immobiliare e quello finanziario-creditizio voluto dal diritto comunitario, ma soprattutto lederanno gli interessi dei consumatori, a vantaggio esclusivo dei grossi gruppi imprenditoriali, che spesso non hanno come primo obiettivo l’attenzione per le esigenze dei consumatori, ma piuttosto la massimizzazione dei profitti attraverso una standardizzazione dei processi operativi.

Intermediare la vendita di un immobile è un’attività che non può esser standardizzata e ricondotta a dinamiche di scala, come avviene per la vendita di prodotti preconfezionati come i mutui o le polizze assicurative (che sono prodotti definiti dagli istituti bancari ed assicurativi e sono immodificabili dai contraenti), ma rappresenta un momento di ascolto e confronto con i singoli interlocutori, perché ogni immobile ha le sue peculiarità ed è diverso da ogni altro, anche semplicemente per il piano in cui è posto, non come le polizze e i mutui che sono tutti identici.

L’attenzione per le esigenze dei consumatori verrà pregiudicata dal processo di massimizzazione dei profitti e ciò non rappresenta certamente un vantaggio per nessuno, tranne che per i grandi gruppi imprenditoriali, oggi tutti collocati nel comparto finanziario-creditizio.

Fimaa è non solo l’associazione a livello nazionale più partecipata e numerosa, oltre che la più antica, ma è anche l’unica associazione che associa sia gli agenti immobiliari che i mediatori creditizi ed è quindi attenta alle dinamiche di entrambe i comparti, cercando di perorare sempre il giusto equilibrio tra i reciproci interessi. Non ha il controllo di alcuna società di mediazione creditizia o immobiliare e quindi non è condizionata nelle sue scelte da interessi economici, ma in questa riforma non è stata interpellata e non è potuta intervenire proprio perché la riforma è frutto di un blitz dell’ultimo momento, compiuto a Camere sciolte.

Confidiamo che si possa rivedere con calma, e senno, la situazione e ritornare ad una maggiore considerazione per gli interessi dei consumatori e degli agenti immobiliari, vituperati entrambi da questa riforma che mette i primi nelle mani dei grossi gruppi imprenditoriali e i secondi, gli agenti immobiliari, relegati ad essere dipendenti o agenti di una società di mediazione creditizia, ossia a lavorare per conto di un terzo.

Non proprio il massimo per chi, come Fimaa, difende l’identità professionale degli agenti immobiliari e pretende che gli associati siano sempre attenti alla professionalità e alla formazione continua per offrire un servizio sempre adeguato ai propri clienti.

Fimaa è orientata da sempre all’agenzia multiservizi, dove diversi operatori, con le diverse competenze e preparazioni (agenti immobiliari, architetti, mediatori creditizi, assicuratori, ecc.) possano svolgere le loro specifiche e peculiari attività e non dove un medesimo soggetto svolga contemporaneamente tutte le attività possibili, in quanto finirebbe per non farne bene nemmeno una. 

Ma questa non è la visione di tutti, soprattutto di quelli che puntano alla massimizzazione dei profitti a danno della qualità dei servizi”.