Mutui, chi sono gli esclusi dalle banche?

Quantitative easing ormai in azione, tassi ai minimi storici, liquidità nelle banche che abbonda. Questo rende i mutui sicuramente più economici, ma in qualche maniera sono anche più accessibili? Dopo aver parlato con Roberto anedda, direttore marketing di mutui on line, di quanto sia conveniente andare in banca a chiedere un finanziamento, abbiamo chiesto anche quanto è grande la platea di chi non può nemmeno provarci.

Roberto Anedda: Difficile dare una quantificazione, perché non ci sono criteri univoci per identificare questa platea. In parte è legata alla tipologia di lavoro e alla continuità lavorativa, a prescindere dalla tipologia. Chi fino a pochi anni fa era dipendente a tempo indeterminato e ha dovuto cambiare mansione o addirittura si è trovato senza, perché il suo settore o la sua azienda è entrata in crisi ha certamente difficoltà.

I dati sulla disoccupazione ci danno idea di quanti milioni di persone siano escluse dal mercato dei mutui. I dati istat valutavano in oltre il 10% la popolazione al limite della soglia di povertà. Ma la fascia esclusa dall'acquisto di un immobile per condizioni di vita o lavorative può essere ben superiore anche a quella, si può arrivare a ipotizzare che possa essere anche un quarto della popolazione utile.

Chi, oltre ai senza lavoro?
I  Più limitati sono quelli che non hanno un lavoro stabile, ovviamente. O, pur avendolo, hanno un reddito così contenuto da non avere accesso a un mutuo adeguato all'acquisto dell'immobile di cui avrebbe bisogno. Anche giovani e anche un contratto a tempo determinato potrebbero teoricamente ottenere un mutuo.

Il problema è che se il reddito è molto basso, dato che il criterio è sempre quello di avere una rata del mutuo non superiore a un terzo dello stipendio, che in alcuni casi, con lavori precari, diventa un quarto o un quinto. A quel punto è ovvio che formalmente posso ottenere il mutuo, ma l'importo non è sufficiente all'acquisto di un immobile adeguato. Ma ci sono anche gli “autoesclusi”.

Ovvero?
Quelli che adottano un criterio di prudenza. Chi con qualche sacrificio potrebbe permettersi la sottoscrizione di un mutuo, ma in questa fase si sente proprio tranquillo nel farlo e, quindi, preferisce rimanere un po' alla finestra in attesa che lo scenario si rassereni ulteriormente, che arrivino segnali più positivi dal mercato, dal mercato del lavoro, dalla legislazione, dalla tassazione.

Negli anni di crisi le banche sono diventate più selettive o no?
I  Peggiori, da questo punto di vista sono stati tra il 2011 e il 2013, perché le banche avevano problematiche non solo di liquidità, ma anche di valutazione dei propri bilanci e di situazioni creditizie non particolarmente solide, per cui hanno dovuto essere più restrittive sui criteri. Questo in parte grazie alla maggiore liquidità è stato superato. Oggi c'è di nuovo più abbondanza. Rimangono criteri di attenzione in funzione delle problematiche che si sono riscontrate.

Il sistema ha pagato per parecchio tempo, i mutui subprime e simili. Quindi, fino a che si parla di una situazione di buon reddito, a meno che non ci siano insolvenze precedenti, che sono comunque elemento ostativo a prescindere, non siamo in fase restrittiva per la fascia "media" della popolazione. Le fasce più deboli, invece, con contratti atipici, si trovano maggiormente in difficoltà, soprattutto se c'è l'esigenza di accedere a finanziamenti su percentuali molto alte del valore dell'immobile, perché di solito siamo di fronte a persone che non hanno nemmeno capacità di risparmio e quindi non possono integrare con quanto messo da parte il finanziamento che richiedono.

Dall'8 marzo è in vigore il jobs act, quindi anche un nuovo contratto in teoria a tempo indeterminato, finisce per non essere più così sicuro. Le banche ne tengono conto?

Le banche sono attente a tutte le modifiche sulla contrattualistica. Sanno che possono incidere sulla redditività della propria clientela. Ê un po' presto perché si riesca a capire quali potrebbero essere le modifiche nei criteri di valutazione. Certo ci sono delle perplessità. Probabilmente ci saranno consultazioni ufficiose tra istituzioni e banche, per invitare queste ultime a fare la loro parte supportando il sistema. Il problema, comunque, rimane non tanto il contratto in sé, quanto il livello di reddito.

Che succede con i professionisti con partita iva? le banche che fanno in questi casi? chiedono tassi più esosi?
In questo momento le banche difficilmente finanziano operazioni che non sono valutabili con buoni criteri di redditività. Gli autonomi hanno maggiori difficoltà nell'avere buona valutazione di un mutuo, per via dei redditi molto diversi nel tempo. Le tiplogie precarie non per incertezza di rapporto di lavoro ma per continuità.

Tutti coloro che hanno attività le quali non consentono di documentare un reddito non dico uguale, ma con buona armonia dei flussi, trovano più difficoltà. Ma è difficile che si alzi il prezzo. Se ci sono particolari incertezze, piuttosto, le banche chiedono garanzie ulteriori, non si accontentano di un semplice aumento del tasso, perché non è detto che remuneri la banca qualora quella discontinuità di reddito dovesse manifestarsi e impedire il rimborso del mutuo.