Mutuo ipotecario con usufruttuario: acquistare la nuda proprietà

Acquistare la nuda proprietà di una casa può essere un modo per assicurarsi un investimento futuro, pur non utilizzando da subito l’immobile il cui usufrutto viene lasciato ad altri. È possibile acquistarla anche stipulando un mutuo. Vediamo come.

Accendere un mutuo per acquistare la nuda proprietà

Un mutuo per nuda proprietà è un finanziamento che consente l’acquisto della sola proprietà dell’edificio, di cui verrà alienato solo l’usufrutto. Le persone che avranno l’usufrutto della casa ne godranno, solitamente, fino ad un termine stabilito, che può coincidere con il loro decesso oppure con un momento pattuito in un apposito contratto. Alla scadenza del contratto di usufrutto, questo tornerà al nudo proprietario che potrà così godere appieno della propria casa.

Vendere la nuda proprietà: a chi conviene?

Soluzioni di questo tipo possono essere applicate, ad esempio, da figli che lasciano l’usufrutto della casa vita natural durante ai genitori, oppure fino alla propria maggiore età, oppure i proprietari di una casa, divenuti anziani e bisognosi di liquidità aggiuntiva alla propria pensione, possono scegliere di alienare la nuda proprietà della propria abitazione mantenendone solo l’usufrutto fino al momento del decesso, oppure cedendolo a terzi (ad esempio, affittando l’appartamento). Va detto infatti che la nuda proprietà, fermo restando il contratto di usufrutto, può essere comunque comprata e venduta con una normale procedura di compravendita notarile quindi, al bisogno, può essere trattata come un qualunque investimento immobiliare.

Valore della nuda proprietà

Alla luce di quanto sopra si capisce come chi accenda un mutuo per acquistare la nuda proprietà di un immobile lo fa cosciente che non avrà l’uso del bene che acquista almeno per un certo tempo. Questo è un fattore che potrebbe rappresentare una difficoltà con le banche in quanto costituisce per l’istituto di credito una garanzia in meno sul finanziamento: in caso di pignoramento per eventuali mancati rimborsi delle rate del mutuo, infatti, la banca potrà mettere all’asta soltanto la nuda proprietà dell’immobile pignorato, ricavandone meno che vendendone anche l’usufrutto. Più lungo è il periodo di usufrutto, minore sarà il valore della nuda proprietà, che potrebbe valere anche il 50-60% in meno rispetto al valore di mercato dell’intero immobile. Il che da un lato potrebbe fare gola ai potenziali acquirenti; ma d’altro canto potrebbe non essere allettante, per loro, dover aspettare prima di poter godere del bene acquistato.

Usufruttuario terzo datore di ipoteca

Le difficoltà sopra esposte portano a due conseguenze: la prima è che l’importo finanziato per l’acquisto di una nuda proprietà sarà per forza di cose inferiore a quello di un mutuo “normale” (in ragione sia del minor valore della proprietà spogliata dell’usufrutto, sia delle minori garanzie); la seconda è che, a compensazione, la banca potrebbe chiedere garanzie aggiuntive, come la presenza di un terzo co-obbligato al pagamento, di un garante, o la disponibilità dello stesso usufruttuario ad essere terzo datore di ipoteca, subentrando al mutuatario in caso di suo mancato rimborso delle rate.

Vantaggi dell'acquistare una nuda proprietà

Tenendo comunque conto che acquistare una nuda proprietà costa meno rispetto all’effettivo valore dell’immobile, tale mossa è comunque consigliabile a chi voglia effettuare un investimento rivalutabile in futuro senza avere immediatamente molta liquidità, a patto che non ci sia immediata necessità di utilizzare in prima persona la casa.

Per quanto riguarda la detrazione degli interessi passivi, anche un mutuo per la nuda proprietà si presta alle agevolazioni prima casa, purché l’immobile risulti abitazione principale e il proprietario abbia quindi, la residenza nell’immobile pur avendone concesso l’usufrutto a terzi.