Quale mutuo scegliere oggi per non cedere al panico da rialzo tassi

I tassi dei mutui fissi e variabili ormai hanno imboccato la strada del deciso rialzo, anticipando l'aumento dei tassi della Bce annunciato per luglio e per settembre. Ma non è il caso di farsi prendere dal panico: conoscere la situazione può aiutare anche oggi a scegliere il mutuo migliore. L'esperto Stefano Grassi, presidente di Affida, spiega cosa sapere per scegliere il mutuo migliore in banca anche in tempo di rialzo tassi di interesse.

Cosa fare per non farsi prendere dal panico per l’aumento dei tassi?

Non voglio dire che la situazione non sia difficile; lo è, tra guerra, inflazione e tassi in aumento. Ma è anche vero che è una situazione che si può gestire, se si sa come muoversi. Ecco perché va fatta una corretta informazione sia tramite gli organi di stampa che tramite consulenti indipendenti i quali, conoscendo l’offerta di tutte le banche, sono in grado di fare confronti e di dare una soluzione personalizzata per il cliente.

Come spiegare, allora, la situazione attuale dei tassi di interesse sui mutui?

Va detto che la situazione inflazionistica e di rialzo tassi si sta verificando in un momento di tassi di partenza pari a zero; se ci fossimo già trovati in un contesto di tassi alti sarebbe stato molto peggio, perché tutto sommato sono ancora livelli accettabili. Inoltre i prezzi delle case sono più o meno stabili da anni, quindi il momento per comprare casa è ancora buono. D’altro canto il rialzo dei tassi, che la Bce ha annunciato per luglio e settembre è una manovra quasi fisiologica. I tassi sono stati bassi per moltissimo tempo, un intervento in questo senso era ampiamente previsto.

Quale sarà l’atteggiamento delle banche di fronte al rialzo dei tassi?

Le banche hanno molta liquidità a disposizione e hanno bisogno di fare impieghi, non si prevedono quindi strette da parte degli istituti di credito che anzi hanno ancora margini di investimento possibile. Il tema dei costi del funding, che segue l’aumento dei tassi, è reale, quindi ovviamente l’offerta delle banche si sta adeguando ritoccando gli spread al rialzo, ma molto lentamente e restando sempre su livelli ancora convenienti rispetto ad anni fa.

Come sarà da ora in poi l’offerta di mutui in banca?

Chi deve contrarre oggi un nuovo mutuo, sia fisso che variabile, si ritroverà dei tassi più alti rispetto a qualche mese fa, ma sempre più bassi rispetto a qualche anno fa. Basti pensare che il boom dei mutui del 2007/2008 è avvenuto quando avevamo dei tassi al 5 per cento circa; ad oggi non siamo nemmeno a metà di quel livello.  La strategia delle banche sarà quella di spingere le soluzioni intermedie tra fisso e variabile, ovvero dei mutui a tasso variabile, con un tasso di entrata più conveniente rispetto al tasso fisso, ma corredati con delle opzioni paracadute in caso di rialzo tassi, come un cap, ovvero un livello massimo di tasso oltre il quale il mutuo mai andrà, o l’opzione di conversione a tasso fisso dopo un certo numero di anni o un mutuo a rata costante ma con durata variabile, che garantisce un importo di rata invariato anche in presenza di tassi in rialzo, che andranno invece ad avere conseguenze sulla durata del mutuo.

Il mutuo a tasso fisso è ancora una buona scelta?

Il mutuo a tasso fisso è ancora una buona opzione, ma con una differenza: mesi fa il tasso di ingresso non era solo lievemente più alto del tasso variabile, quindi conveniva sceglierlo perché la sicurezza del tasso veniva pagata solo pochi centesimi di punto in più. Oggi sceglierà il tasso fisso chi preferisce la sicurezza al risparmio, perché con il tasso variabile almeno inizialmente si risparmia molto. Il che è un fatto assolutamente normale. Va ovviamente valutato se convenga stipulare oggi un mutuo a tasso fisso al 2,5 per cento o un tasso variabile al 1 per cento ma con il rischio di avere un cap o un’opzione di conversione al tasso fisso che porta il costo di rimborso oltre quel tasso. In quel caso converrebbe ancora stipulare un tasso fisso.

Quali saranno invece le conseguenze dell’aumento tassi per chi ha già un mutuo in essere?

Ad oggi la stragran parte dei mutui in essere è a tasso fisso, e chi ha già acceso un mutuo non subirà quindi nessuna conseguenza: resterà con i tassi a livelli bassissimi come negli scorsi mesi. Chi invece avesse in corso oggi un mutuo a tasso variabile, e fosse spaventato dal possibile aumento dei tassi, deve sapere che se il mutuo è in essere da molti anni l’impatto dell’aumento dei tassi sarà minimo. Dato il tipo di ammortamento utilizzato, alla francese, gli interessi infatti vengono estinti nei primi anni, quindi l’impattto sulla rata dell’aumento dei tassi sarà minimo. In ogni caso, se l’impatto sulla rata fosse insostenibile, è sempre possibile cambiare mutuo attraverso surroga, sostituzione o rinegoziazione.