Perizia più bassa del compromesso: quando accade e cosa fare

Quando si richiede alla banca un mutuo per l’acquisto di un immobile, può capitare che la banca presenti una perizia più bassa del compromesso stretto con il venditore. Una situazione che può rendere la compravendita più complessa, se non si è sottoscritta una clausola sospensiva legata all’approvazione del finanziamento. 

In caso la perizia della banca fosse più bassa del prezzo concordato per l’immobile, si può provare a rinegoziare l’acquisto con il venditore, ma anche contestare la stessa perizia o rivolgersi a un’altra banca. Per questa ragione, è utile approfittare di strumenti online per trovare il miglior mutuo per le proprie necessità.

Come valuta un immobile il perito della banca

Innanzitutto, prima ancora di comprendere come comportarsi qualora la perizia della banca risultasse di un valore inferiore rispetto a quanto concordato nel compromesso, è necessario comprendere come viene effettuata la valutazione dell’immobile.

I criteri di valutazione del perito

Quando si procede alla richiesta di un mutuo, l’istituto di credito non conduce unicamente delle verifiche sulla capacità reddituale del richiedente, ma anche sulle condizioni dell’immobile. 

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Allo scopo di minimizzare il rischio intrinseco connesso al finanziamento, la banca deve accertarsi che l’immobile sia abitabile, conforme alle normative vigenti e, fatto non meno importante, quale sia il suo effettivo valore di mercato. Per farlo, incarica un perito, ovvero di un professionista in grado di valutare lo stesso immobile secondo criteri standardizzati. Per farlo, il tecnico prenderà in considerazione elementi quali:

• l’ubicazione dell’edificio, poiché la posizione è determinante per stabilirne il valore di mercato. Ad esempio, un immobile in un centro città avrà un valore più elevato rispetto a uno dalle medesime caratteristiche, ma in periferia;
• le condizioni dell’immobile, tra cui lo stato di conservazione, l’eventuale necessità di interventi di ristrutturazione, la qualità dei materiali impiegati, gli impianti disponibili e via dicendo;
• la superficie e le caratteristiche, tra cui la metratura, il numero di stanze, la disponibilità di balconi, giardini, garage e molto altro ancora;
• la regolarità edilizia dell’edificio, poiché l’immobile dovrà essere conforme sia con i suoi dati catastali, che con le normative urbanistiche vigenti. Non a caso, un fattore bloccante per l’ottenimento del mutuo è proprio la presenza di irregolarità o abusi edilizi;
• i prezzi medi per la zona in cui sorge l’immobile, in relazione a soluzioni abitative dalle simili caratteristiche, in base a dati ufficiali - come quelli dell’Agenzia delle Entrate - oppure a indagini di mercato.

Chi deve essere presente durante la perizia

Durante il sopralluogo tecnico, il perito esamina tutti i documenti forniti sull’immobile - come planimetrie, certificati di agibilità e altra documentazione rilevante - e procede alla verifica stanza per stanza, scattando anche fotografie se necessario. Ma chi deve essere presente durante la perizia?

In linea generale, oltre al perito, dovranno partecipare al sopralluogo:

• il venditore o un suo rappresentante, come ad esempio l’agenzia immobiliare, per consentire al perito di entrare all’interno dell’immobile e verificare gli ambienti. Come facile intuire, questa presenza è obbligatoria: in caso contrario, il tecnico non potrà procedere alla perizia;
• l’acquirente, se lo desidera, che può partecipare per verificare il processo o fornire informazioni utili, come dettagli su recenti interventi di ristrutturazione che potrebbero influire sulla valutazione. La sua presenza, tuttavia, resta facoltativa.

Le valutazioni del perito verranno poi consegnate all’istituto di credito prescelto, per permettere alla stessa banca di decidere se procedere, o meno, all’erogazione del finanziamento. Per scoprire nel dettaglio quali fattori la banca considera per valutare la concessione del prestito immobiliare, è utile leggere una comoda guida passo per passo al mutuo.

Cosa succede se il perito valuta la casa meno del compromesso

In merito alla valutazione immobiliare sul prezzo, è utile sapere che il Consiglio dell’Unione Europea ha stabilito che la perizia immobiliare non dovrebbe superare il valore di mercato dell’immobile, per garantire valutazioni realistiche e ridurre i rischi per gli istituti di credito. Spesso, quindi, accade che il valore emerso dalla perizia immobiliare sia diverso, ad esempio inferiore, rispetto a quello concordato con il compromesso. Come si procede, in una simile evenienza?

Perché la banca considera un valore inferiore

Quando si riceve una perizia inferiore rispetto al compromesso, è più che lecito chiedersi quali siano le ragioni che spingono la banca a considerare un valore minore per l’immobile. Per quanto delle valutazioni discordanti possano apparire insolite, bisogna sottolineare che spesso chi richiede il mutuo non considera la differenza tra il valore commerciale e quello di perizia.

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Mentre il valore commerciale, concordato tra acquirente e venditore, può riflettere aspettative o strategie di vendita, la perizia della banca si basa su criteri oggettivi e standardizzati, portando talvolta a stime più basse. Infatti:

• il valore commerciale potrebbe derivare da una stima più alta rispetto ai parametri oggettivi della perizia;
• il venditore potrebbe aver sovrastimato le caratteristiche dello stesso immobile, proponendolo a prezzi non in linea per la sua categoria d’appartenenza;
• il valore eccessivo potrebbe essere derivato da un’errata considerazione dei prezzi medi locali per immobili simili.

Le opzioni quando la perizia è al ribasso

Ma quali sono le opzioni a disposizione per chi, dopo aver richiesto un mutuo, si ritrova con una valutazione al ribasso? Di solito, l’acquirente dell’immobile che ha sottoscritto un compromesso prima della perizia, e si ritrova perciò con un valore minore rispetto a quello concordato, può seguire diverse strade:

• coprire la differenza tra perizia e compromesso con propri fondi, allo scopo di concludere comunque la compravendita. Ad esempio, se il compromesso indica un valore di 200.000 euro e la perizia 180.000, con un mutuo all’80% si otterranno 144.000 euro invece dei 160.000 attesi. Di conseguenza, si dovranno coprire i mancanti 16.000 con i propri risparmi;
• rinegoziare il prezzo con il venditore, affinché venga allineato alla perizia. Tuttavia, non sempre i venditori sono disposti a rivedere al ribasso il valore concordato, soprattutto a compromesso già sottoscritto;
• contestare la perizia alla banca, chiedendo una revisione e supportandola, se possibile, con documenti come stime indipendenti o dati su vendite simili nella zona. Tuttavia, la banca non è obbligata ad accettare simili richieste;
• richiedere il mutuo a un’altra banca, se si ritiene di poter ottenere una valutazione migliore.

L’importanza della clausola sospensiva sull’acquisto

Quando si decide di giungere al compromesso prima della perizia dell’istituto di credito, bisognerebbe sempre sottoscrivere una clausola sospensiva sull’acquisto, legata allo stesso finanziamento.

Tramite la proposta d’acquisto vincolata al mutuo, l’acquirente dichiara di essere disposto a concludere la compravendita, solo a effettiva approvazione del finanziamento da parte della banca. In questo modo, si evitano due delle conseguenze più gravose di una perizia inferiore rispetto a quanto atteso. Infatti:

• il compratore non potrà essere obbligato all’acquisto dell’immobile;
• lo stesso acquirente potrà ottenere la restituzione della caparra confirmatoria versata.

Cosa fare quando il perito non accetta il mutuo

Infine, è utile ricordare che una perizia può portare la banca a rifiutare il mutuo, anche se tecnicamente il perito non decide l’esito del finanziamento, ma si limita a valutare l’immobile. L’istituto di credito potrebbe bocciare la richiesta se:

• l’immobile presenta problemi edilizi, come abusi o difformità catastali non dichiarate, poiché l’operazione sarebbe troppo rischiosa per la banca;
• l’edificio si trova in condizioni strutturale critiche, come gravi danni alle strutture portanti, che potrebbero renderla invendibile in caso di insolvenza da parte del mutuatario;
• sono presenti ipoteche o altri vincoli non dichiarati, che aumentano il rischio per la banca;
• vi è una forte discrepanza tra il valore commerciale e quello da perizia, di cui lo stesso istituto di credito non vuole farsi carico.

Ma cosa fare, in caso di rifiuto? Se le problematiche emerse da perizia sono risolvibili, l’acquirente e il venditore si possono accordare per la necessaria regolarizzazione edilizia, per poi presentare una nuova richiesta di mutuo. In alternativa, è possibile chiedere una valutazione ad altri istituti di credito, se si ritiene di poter ottenere perizie meno rigide. In ogni caso, è sempre utile farsi seguire da professionisti competenti, come un agente immobiliare, un legale e il proprio commercialista di fiducia.