Mutuo condominiale: come funziona e quando può essere richiesto

Quando si rendono indispensabili importanti lavori di ristrutturazione, può capitare che il condominio non disponga immediatamente dei fondi necessari. Per rispondere a questa situazione, lo stabile può ricorrere al mutuo condominiale: un finanziamento richiesto dall’amministratore, su approvazione dell’assemblea, e rimborsato dai singoli condomini in base ai millesimi di proprietà. È di solito ammesso per lavori sulle parti comuni e può essere sia ipotecario che chirografario, in base alle necessità. Per scegliere la tipologia più idonea, è utile che l’amministratore approfitti di strumenti online per trovare il mutuo migliore, in base alle esigenze del condominio.

Cos’è il mutuo condominiale

All’interno dei contesti condominiali, le spese per gli interventi di manutenzione straordinaria possono essere particolarmente gravose per i residenti, soprattutto se improvvise e non pianificate. Quando lo stabile si trova in difficoltà oggettiva nel reperire i fondi necessari per interventi non più derogabili, può approfittare del mutuo condominiale: una soluzione che permette al condominio stesso di accedere a un finanziamento, senza dover ricorrere a prelievi immediati sui condomini, per la manutenzione delle parti comuni.

Ma come funziona il mutuo condominiale? In linea generale, il finanziamento viene richiesto alla banca dall’amministratore, su mandato dell’assemblea. Se approvato, l’istituto di credito eroga immediatamente i fondi per pagare le spese necessarie, mentre tutti i condomini concorrono per quote millesimali al pagamento delle rate.

Rata, durata e tassi del mutuo condominiale

I finanziamenti concessi al condominio, e quindi collettivamente a tutti i condomini, non si discostano in maniera significativa dai classici mutui, in termini di gestione delle rate, durata e tassi d’interesse.

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Ad esempio, per un mutuo di condominio per la ristrutturazione di facciate o impianti, il processo parte con l’amministratore: quest’ultimo, su mandato dell’assemblea, sottoscrive il mutuo con la banca, riflettendo le esigenze del condominio sia in termini di costi che di istituto di credito preferito. Una volta erogato il mutuo e avviati i lavori:

• le rate vengono suddivise fra i condomini in base ai millesimi di proprietà, secondo l’articolo 1123 del Codice Civile;
• l’amministratore si occupa di incassare i pagamenti individuali e di versarli alla banca.

Il condominio può optare sia per classici finanziamenti ipotecari, quindi con un’ipoteca iscritta pro quota sulle unità immobiliari, che per un mutuo condominiale chirografario, cioè privo di ipoteca.

La durata è variabile - in media, gli istituti di credito concedono piani d’ammortamento fino a 10 anni, anche se in alcuni casi si possono sottoscrivere mutui più estesi. I tassi del mutuo condominiale possono invece essere sia fissi che variabili e dipendono dalla tipologia prescelta: ad esempio, i finanziamenti chirografari spesso prevedono interessi più alti, data appunto l’assenza di un’ipoteca a garanzia del debito. 

Per analizzare il piano d’ammortamento nel dettaglio, e scegliere quale tipo di tasso sia più indicato per le esigenze del condominio, è utile effettuare preventivamente una simulazione del mutuo. 

Le maggioranze necessarie per il mutuo condominiale

In presenza di spese straordinarie, siano improvvise o pianificabili, l’amministratore non può arbitrariamente procedere alla richiesta di un finanziamento. Serve infatti che la questione venga discussa e deliberata dall’assemblea, ottenendo la necessaria maggioranza per il mutuo condominiale.

In base all’articolo 1136 del Codice Civile, le soglie da raggiungere variano a seconda della tipologia d’intervento. Di norma, è necessario raggiungere la maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino:

• almeno i 500 millesimi del valore dello stabile, per gli interventi di manutenzione straordinaria;
• almeno i 2/3 del valore in millesimi del condominio, se gli interventi rappresentano un’innovazione.

Inoltre, per il mutuo ipotecario sulle parti comuni, l’articolo 1108 del Codice Civile consente l’iscrizione dell’ipoteca con maggioranza qualificata - quindi sempre la maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino i 2/3 del valore dello stabile. Tuttavia, la giurisprudenza spesso richiedere il consenso espresso dei singoli condomini per evitare impugnazioni: per questa ragione, è più frequente che il condominio si orienti su un mutuo chirografario.

È importante sottolineare che l’assemblea non dovrà approvare solo il finanziamento, ma anche l’istituto di credito prescelto, le condizioni contrattuali, la durata, il tasso d’interesse e gli importi. A questo scopo, si rende spesso necessaria una seconda assemblea di conferma, per analizzare e approvare l’offerta ricevuta dalla banca.

Cosa succede se un condomino non vuole fare i lavori

Può però capitare che uno o più condomini si oppongano alla realizzazione dei lavori e, di conseguenza, anche al mutuo. Cosa succede, in questi casi? Le delibere approvate a maggioranza dall’assemblea sono vincolanti per tutti i condomini: di conseguenza, i dissenzienti dovranno adeguarsi, anche perché gli interventi sulle parti comuni sono a beneficio di tutti. 

Solo in casi eccezionali, come in presenza di deliberazioni non conformi, è possibile impugnare la delibera. Per le delibere annullabili, gli interessati hanno tempo 30 giorni - dall’assemblea per i presenti, dalla notifica del verbale per gli assenti - in base all’articolo 1137 del Codice Civile. Per le delibere nulle, non vi sono invece vincoli temporali.

I requisiti per ottenere un mutuo per il condominio

La delibera assembleare non è però sufficiente per ottenere il mutuo, è infatti necessario anche rispettare i requisiti previsti dalla banca. Gli istituti di credito valutano infatti la solvibilità complessiva del condominio, considerando i redditi dei proprietari, la regolarità nel pagamento delle quote condominiali e l’assenza di debiti pregressi insoluti. Più nel dettaglio, la banca potrebbe analizzare:

• la consistenza dei lavori che si desiderano realizzare, in relazione dell’importo del mutuo richiesto;
• la validità e la regolarità della delibera assembleare;
• la documentazione completa del condominio, compreso il codice fiscale, i verbali assembleari, il rendiconto condominiale e i preventivi delle imprese;
• l’effettiva capacità di rimborso, analizzando sia i redditi dei proprietari, l’eventuale presenza di condomini morosi o di debiti insoluti;
• eventuali garanzie, personali o collettive, soprattutto se il mutuo è chirografario e, quindi, privo di ipoteca.

I rischi del mutuo condominiale

Prima di richiedere un finanziamento che grava sull’intera collettività del condominio, è utile valutare in anticipo tutte le possibili conseguenze. Ad esempio, quali sono i rischi di un mutuo condominiale?

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Innanzitutto, bisogna considerare che questo finanziamento può essere solidale o parziario, a seconda delle clausole contrattuali del mutuo. In caso di solidarietà, la banca può rivalersi su tutti gli altri proprietari per il finanziamento al condominio, se un condomino non paga la propria quota della rata del mutuo. Se l’obbligazione è parziaria, l’azione è solitamente limitata alla quota del moroso.

Inoltre, è necessario anche considerare che:

• la richiesta di un mutuo comporta costi aggiuntivi rispetto al pagamento diretto degli interventi, quali interessi, spese accessorie, commissioni bancarie o assicurazioni;
• la presenza di un finanziamento può rendere più difficile la vendita delle singole unità immobiliari, perché gli acquirenti subentrano nell’obbligo di pagamento delle spese deliberate, anche se l’effettivo accollo del mutuo residuo può dipendere dalle condizioni contrattuali con la banca;
• eventuali conflitti interni potrebbero portare a impugnazioni e al blocco dei lavori, aumentando il rischio d’insolvenza verso la banca.

Cosa succede se non si hanno i soldi per pagare i lavori

Infine, bisogna anche considerare l’eventualità che un proprietario non disponga di sufficiente liquidità per coprire la propria quota del mutuo condominiale per lavori straordinari.

Come spiegato nel precedente paragrafo, in caso di solidarietà, tutti i condomini rispondono dei morosi di fronte alla banca: se un condomino non paga, l’istituto di credito può rivalersi sugli altri. Per evitare che ciò accada, il proprietario in difficoltà può:

• concordare, in sede assembleare, una rateizzazione interna della propria quota condominiale verso l’amministratore;
• richiedere l’intervento dell’amministratore, per negoziare con la banca sospensioni temporanee, se motivate.

Tuttavia, in caso non si trovi una soluzione, il condominio può agire nei confronti dei morosi, anche con decreti ingiuntivi immediati, in base all’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. In altre parole, tramite azione giudiziaria il condominio:

• può optare per il recupero coattivo delle somme, ad esempio con un pignoramento;
• se il debito è grave, può essere disposta la vendita forzata dell’unità immobiliare.

In ogni caso, quando emergono difficoltà reddituali e finanziarie - ad esempio, la perdita improvvisa del lavoro - è sempre buona consuetudine che il condomino avvisi l’amministratore, affinché si possano trovare soluzioni condivise ed evitare le più gravi conseguenze.