Sospensione del mutuo per la seconda casa: quando è davvero possibile

Sono molti i proprietari di immobili secondari che, per far fronte a imprevisti o spese non preventivate, si chiedono se sia possibile alleggerire temporaneamente gli oneri legati a finanziamenti ipotecari. Ma è possibile accedere alla sospensione del mutuo sulla seconda casa? A differenza dell’abitazione principale, che beneficia dell’apposito fondo Gasparrini, gli immobili secondari sono soggetti agli specifici accordi presi con la banca, che può quindi scegliere se accordare o meno la sospensione. È perciò meglio giocare d’anticipo, sfruttando strumenti online per trovare il mutuo migliore e l’istituto che offre soluzioni più versatili in caso di difficoltà.

In quale caso si può sospendere un mutuo

La possibilità di interrompere momentaneamente il rimborso di un mutuo dipende da molti fattori, a partire dallo status dell’immobile al quale il finanziamento ipotecario è riferito. Vi è infatti una differenza sostanziale tra prime e seconde abitazioni.

In linea generale, per le prime case sono previste delle solide tutele di legge: grazie al Fondo Gasparrini, istituito con la Legge 244/2007, è possibile procedere alla sospensione del mutuo per difficoltà economiche, per un lasso di tempo variabile, a seconda delle circostanze che hanno determinato problemi reddituali. Ad esempio, si può sospendere il mutuo per un anno?

Lo strumento permette di fermare il pagamento delle rate per un massimo di 18 mesi: in questo periodo il mutuatario non versa nulla, mentre il 50% degli interessi maturati è preso in carico direttamente dal Fondo. 

Per poter accedere al Fondo Gasparrini è però necessario rispettare alcuni requisiti, oltre a essere titolari di un finanziamento sulla prima casa:

• l’importo del mutuo non deve superare i 250.000 euro;
• l’ISEE non deve essere superiore a 30.000 euro.

Sarà poi necessario dimostrare forti difficoltà lavorative - ad esempio, la cessazione di un rapporto di lavoro subordinato, di collaborazione coordinata e continuativa, di rappresentanza commerciale o di agenzia - o altre motivazioni gravi, come la sospensione del mutuo in caso di morte o per il riconoscimento di un invalidante handicap.

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La garanzia pubblica non si estende invece sulle seconde case: la possibilità di sospensione dipende dall’istituto di credito prescelto che, se previsto dalle condizioni del contratto e dopo valutazione interna, può decidere autonomamente se accordare questa opzione. Di solito, vengono però proposte altre soluzioni, come la rinegoziazione, l’allungamento del periodo di rimborso o la surroga del mutuo.

Quante volte è possibile sospendere il mutuo

La frequenza con cui si può richiedere la sospensione del mutuo varia a seconda della tipologia d’immobile e alle regole applicate, sia a livello di legge che dall’istituto di credito. Per le prime abitazioni esiste un tetto cumulativo, mentre per le secondarie dipende dagli accordi contrattuali sottoscritti con l’istituto di credito. 

In merito alla normativa di riferimento per la sospensione del mutuo per difficoltà economiche nel 2026, il Fondo Gasparrini concede un blocco al finanziamento per le prime case per un totale di 18 mesi, che possono essere distribuiti anche in più tranche, purché non si superi il limite complessivo. 

Normalmente, per la moratoria del mutuo vengono concessi 6 mesi per le riduzioni orarie o le sospensioni lavorative momentanee, 12 mesi per licenziamenti o cali reddituali più strutturali e fino a 18 mesi per invalidità gravi o decessi.

Sulle seconde case, spetta invece sempre alla banca erogante, che valuterà in base alle motivazioni del mutuatario e, ancora, alla sua storia creditizia. Molto dipende dagli accordi sottoscritti: alcuni istituti di credito non offrono possibilità di sospensione, altri permettono di effettuare più richieste nel corso del tempo. 

Cosa valuta la banca per sospendere il mutuo sulla seconda casa

Ma in caso la banca offrisse la possibilità di fermare le rate del mutuo anche per la seconda casa, quali fattori prende in considerazione? Non essendoci obblighi di legge sugli immobili secondari, i criteri valutativi sono stabiliti internamente dall’istituto di credito, in base anche alle condizioni di contratto sottoscritte. 

Sebbene ogni banca segua proprie politiche, spesso vengono applicati dei parametri estesi per analogia dalla disciplina sulle prime case. Sono infatti generalmente considerate valide:

• la perdita del lavoro, la riduzione sensibile dello stipendio o altre difficoltà economiche;
• la sospensione del mutuo per separazione, se il termine del rapporto ha portato a un’oggettiva situazione finanziaria e reddituale complessa;
• il decesso del titolare o, ancora, l’emersione di gravi handicap.

Prima di acconsentire alla sospensione delle rate del mutuo, l’istituto di credito potrebbe richiedere la documentazione probatoria necessaria - lettere di licenziamento, modifiche ai contratti di lavoro, certificati medici - e verificare lo storico dei pagamenti. Normalmente viene anche analizzata la capacità di ripresa del richiedente, valutando fonti alternative di reddito o future possibilità lavorative.

Le alternative alla sospensione per la seconda casa

Bisogna però considerare che non sempre l’istituto di credito permette di fermare il finanziamento sulla seconda casa, ad esempio perché il richiedente non soddisfa i criteri di valutazione interna o, più semplicemente, perché la banca non offre questo servizio. Non potendo approfittare della sospensione del mutuo con Consap, come avviene invece per le prime case, servirà quindi cercare alternative.

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Una via comune è rappresentata dalla rinegoziazione del mutuo con la stessa banca, per rivederne i termini. In particolare, si può chiedere di:

• passare da un tasso fisso a un variabile, o viceversa, per ridurre il peso delle rate mensili;
• estendere il periodo di rimborso, per diluire gli importi mensili;
• negoziare condizioni più vantaggiose o, ancora, piani d’ammortamento meno gravosi.

In alternativa, si può valutare la surroga del finanziamento verso una banca terza, per approfittare di condizioni migliori, oppure di estinguere anticipatamente il mutuo con fondi già a propria disposizione o, ancora, con i proventi della vendita dell’immobile.

Qual è la penale per l’estinzione anticipata del mutuo per la seconda casa

Proprio perché l’estinzione anticipata del mutuo può rappresentare una soluzione conveniente sulla seconda casa, in particolare in seguito di una vendita, in molti si chiedono se esistano penali.

Grazie alla Legge 40/2007 - ovvero il Decreto Bersani - non sono più previste penali per i contratti sottoscritti dopo il 2 febbraio 2007, compresi quelli sulle seconde case, purché il mutuo sia stato acceso per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari.

Per i contratti stipulati prima del 2007, le banche possono applicare penali, che possono variare a seconda dell’istituto di credito e, in ogni caso, all’interno dei massimali definiti dall’accordo tra ABI e associazioni dei consumatori siglato proprio nel 2007. In linea generale, si considerano:

• un massimo dello 0,50% sul capitale residui per il tasso variabile, di solito con uno 0,20% nel terzultimo anno e nulla negli ultimi due anni;
• un massimo di 1,90% nella prima metà del piano di ammortamento e di 1,50% nella seconda, con riduzioni progressive fino a zero, per il tasso fisso.

Il mutuo per la seconda casa è detraibile?

Spesso chi cerca soluzioni alternative alla sospensione del mutuo sulla prima casa si domanda se si possa risparmiare in altro modo, ad esempio riducendo gli oneri fiscali. Ma la seconda casa è detraibile?

Mentre per la prima abitazione è possibile approfittare di una detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo - e gli oneri accessori, per il primo anno - per un massimo di 4.000 euro, questa possibilità non è concessa per gli immobili secondari. Se l’immobile diventa principale in futuro, si potrà accedere al regime, mentre non vi sono possibilità di usufruirne in modo retroattivo.