Mutui Consap per i giovani, quando “saltano” le offerte a tasso fisso

I giovani che desiderano comprare la prima casa ma non possiedono tutta la liquidità necessaria possono rivolgersi ai mutui con garanzia Consap, garantiti dallo Stato per la quasi totalità del capitale prestato. Tuttavia, questa agevolazione a volte “sparisce” dai listini delle offerte bancarie. Insieme al responsabile di idealista/mutui Fabio Femiani cerchiamo di capire perché succede e a cosa prestare attenzione se si vuole stipulare un mutuo under 36 prima casa a garanzia statale.

Cosa sono i mutui Consap

I mutui Consap sono mutui prima casa garantiti dal Fondo di Garanzia Prima Casa, gestito appunto dalla concessionaria Consap, che permette una garanzia del finanziamento fino a 250 mila euro fino al 90 per cento. Ad accedervi possono essere alcune categorie, tra cui i giovani under 36, coppie sposate o conviventi di cui almeno un componente under 36, genitori single con figli conviventi, conduttori di alloggi IACP o enti simili, giovani con contratto di lavoro atipico.

Mutui Consap “spariti dai listini”

Negli ultimi mesi diversi istituti hanno ridotto o azzerato le proposte legate alla convenzione Consap, proprio quando i tassi e l’inflazione, alimentata anche dalle tensioni geopolitiche, hanno reso più caro il credito immobiliare. 

Perché accade ciò? “Con l'aumento dei tassi fissi, la redditività per le banche si è assottigliata per quanto riguarda i mutui Consap, che prevedono una sorta di tassi "calmierati"”, spiega Fabio Femiani, responsabile idealista/mutui in Italia. “Per questo motivo alcune banche hanno ridotto se non sospeso l’offerta a tasso fisso, lasciando attiva solo l’opzione a tasso variabile. Una cosa che può accadere se i tassi soglia sono poco convenienti per le banche”.

I tassi TEGM Consap attualmente in vigore

Ogni mese vengono infatti aggiornati i tassi effettivi globali medi (TEGM) soglia per i mutui Consap, che ad esempio per il mese di maggio 2026, per l’erogazione di mutui con garanzia sono stati fissati al 4,38 per cento per quanto riguarda i tassi fissi e al 4,41 per cento per i tassi variabili. Si tratta di tassi più alti rispetto al passato, il che ha fatto tornare sui listini l’offerta dei mutui a tasso fisso.

“L'indice IRS ha avuto una impennata repentina, per cui le banche si sono trovate in territorio negativo per alcune settimane, fintanto che da Consap non hanno rivisto al rialzo il tasso limite, - afferma Femiani. - Aggiornati al rialzo i tassi limite Consap, qualche istituto ha già rimesso a listino anche l'opzione a tasso fisso per i mutui destinati ai giovani con questa garanzia. Sostanzialmente il “blocco” avviene quando i tassi non sono sostenibili per gli istituti di credito. Diversamente, ogni opzione torna disponibile”.

Che cosa succede ai mutui under 36 al variare dei tassi Consap

Sostanzialmente, chi ha intenzione di comprare la prima casa con un mutuo Consap deve tenere d’occhio i tassi soglia. Nel giro di poche settimane, al ridursi di tali tassi, gli sportelli hanno iniziato a segnalare la sparizione delle offerte a tasso fisso con garanzia Consap rivolte a chi ha meno di 36 anni e compra la prima casa, a causa dell’aumento del costo della raccolta per le banche e dell’adeguamento dei tassi ai nuovi scenari macroeconomici. In questo contesto, i fissi sono la componente più esposta: servono coperture più care e margini più stretti, proprio mentre le soglie massime ammesse per i mutui garantiti restano ferme. 

All’aggiornamento dei tassi soglia, tuttavia, gli istituti di credito possono ricalcolare le proprie disponibilità e far rientrare l’offerta a tasso fisso nella rosa delle opzioni percorribili.

I numeri del Fondo: richieste in calo dopo marzo

Alla fine di marzo, i flussi sul canale Consap restavano ancora sostenuti: per i mutui garantiti al 100% erano arrivate quasi 37 mila domande, di cui circa 35 mila da under 36. Le pratiche ammesse superavano quota 29 mila, con oltre 17 mila già erogate. Dalla fine del trimestre, però, le nuove richieste avrebbero iniziato a rallentare sensibilmente. È un segnale che incrocia la riduzione delle offerte bancarie e l’innalzamento dei costi, e che rischia di trasformare una misura di accesso agevolato in una corsa a ostacoli.

La proposta sul tavolo: coprire il differenziale con fondi pubblici

Per sbloccare il meccanismo, è stata avanzata un’ipotesi: utilizzare le risorse stanziate dal Governo per colmare la distanza tra i tassi di mercato, qualora questi si rivelino svantaggiosi, e i limiti della convenzione. In pratica, si tratterebbe di una compensazione che permetterebbe di mantenere il TAEG dei mutui entro le soglie pur con un contesto di tassi più alti. L’obiettivo è salvaguardare l’accesso al credito per gli under 36 e le altre categorie prioritarie, evitando che la garanzia resti sulla carta. La misura, se adottata, andrebbe a incidere proprio sul punto dove si crea il blocco, allineando sostenibilità e condizioni reali di mercato. Resta da capire tempi e modalità operative, fattori decisivi per la ripartenza delle pratiche.

Cosa conviene monitorare adesso

In attesa di decisioni sulla copertura del differenziale, la situazione resta fluida e richiede attenzione su alcuni aspetti chiave. Le soglie TAEG vengono aggiornate periodicamente e possono incidere in modo diretto sulla disponibilità di offerte, specie per il fisso. Anche le oscillazioni dei parametri di riferimento, come IRS per i fissi ed Euribor per i variabili, continuano a influenzare i preventivi e l’ammissibilità dei mutui nella cornice Consap. In questo quadro, la verifica delle condizioni applicate dagli istituti e della durata dei piani di ammortamento diventa un passaggio cruciale per valutare la sostenibilità nel medio-lungo periodo. L’obiettivo è evitare scelte affrettate in un contesto in rapido movimento.

Tre leve pratiche da tenere a mente

Prima di decidere, si dovrebbe raccogliere tutte le informazioni utili e confrontare con metodo le opzioni disponibili. Alcuni passaggi possono aiutare a incasellare i rischi e le opportunità, senza forzare i tempi di una scelta che impegna per decenni.

• Verificare l’aggiornamento dei tassi soglia e l’eventuale riapertura delle proposte a tasso fisso nella convenzione Consap.
• Richiedere più preventivi su durate diverse: piccole variazioni della scadenza possono incidere sull’ammissibilità entro i limiti.
• Valutare l’esposizione al rischio del variabile, considerando la sensibilità della rata a movimenti dell’Euribor come nelle simulazioni disponibili.