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La Danimarca, dove il 20% degli alloggi è pubblico, cambia la legge sugli affitti

Copenaghen / Gtres
Copenaghen / Gtres
Autore: Redazione

Da quando i socialdemocratici danesi sono saliti al potere lo scorso giugno per guidare un governo di minoranza, una delle priorità del ministro della Casa, Kaare Dybvad, è stata quella di promuovere una riforma per porre fine a una pratica controversa, che ha fatto salire alle stelle i canoni di locazione nelle grandi città.

L'origine del problema è una modifica della legge sulla casa introdotta nel 1996, che consente a un proprietario di aumentare il prezzo di affitto, dopo la sostituzione dell'inquilino e dopo aver apportato "sostanziali" miglioramenti alla proprietà, secondo il nuovo valore della casa. Tali miglioramenti implicano una spesa minima, aggiornata ogni anno e che nel 2019 era di 259.699 corone danesi (quasi 35.000 euro).

Lo scopo era quello di stimolare la modernizzazione dello stock di abitazioni private e migliorare lo standard degli appartamenti, pensando principalmente alle case costruite prima del 1992 nelle grandi città, molte delle quali ad esempio non avevano un proprio bagno. L'affitto in queste vecchie case è regolato dalle autorità municipali, che stabiliscono un canone basato sui costi di manutenzione.

La legge stabiliva che il nuovo canone non poteva superare "significativamente" il valore dell'affitto, stabilendo un margine massimo stimato fino al 10% rispetto ai normali affitti nella stessa area in cui si trova la proprietà.

Questa modifica legale, che si riflette nel paragrafo 2 dell'articolo 5 della legge sull'edilizia abitativa, è stata utilizzata negli ultimi anni da gruppi di investimento per acquistare immobili, ristrutturarli e affittarli in breve tempo a un prezzo più elevato, che va a influenzare il livello degli affitti per le case nella zona.

Secondo i dati ufficiali, circa 57.000 contratti di locazione (75% situati nelle quattro città principali: Copenaghen-Frederiksberg, Aarhus, Odense e Aalborg) sono stati affittati secondo tale norma, con un canone medio superiore dell'81% rispetto a quello delle vecchie case che non hanno subito ristrutturazioni; e altre 74.600 case sono ammissibili per quello che è stato a lungo definito dai media danesi "il paragrafo Blackstone".

I socialdemocratici governano la Danimarca con poco meno del 26%, grazie al sostegno di altri quattro partiti di sinistra e di centro che garantiscono la maggioranza. Dopo mesi di negoziati, la riforma sembrava impossibile dopo il rifiuto dei social-liberali, ma il sostegno all'ultimo minuto da parte del Partito popolare danese di estrema destra ha permesso di realizzare un accordo, che dovrebbe entrare in vigore il 1° luglio.

"Oggi è una buona giornata per gli inquilini e una brutta giornata per gli speculatori a breve termine", ha dichiarato Kaare Dybvad il 31 gennaio, quando ha presentato un testo con cinque iniziative concrete.

La nuova legge stabilisce un periodo di "quarantena" di cinque anni (lontano dai dieci proposti nella riforma iniziale) per i proprietari tra l'acquisto e il successivo rinnovo della casa, in modo che in quel periodo non possano chiedere un aumento degli affitti basato sull'articolo 5. Questo periodo non si applica nel caso in cui la classificazione energetica della casa sia stata migliorata di almeno tre livelli o siano stati apportati miglioramenti energetici per almeno 3.000 corone (402 euro) al metro quadrato.

Come freno agli affitti, il margine stimato del 10% rispetto al valore della locazione è eliminato, in modo che l'affitto non possa superare il suo valore reale.

La riforma rafforza ulteriormente le cosiddette commissioni di affitto per migliorare la posizione degli inquilini nelle controversie con i proprietari, i quali non potranno più offrire loro denaro in cambio della loro rinuncia all'appartamento o dell'annullamento del contratto di locazione e verrà creato un registro degli affitti per avere maggiore chiarezza in merito ai livelli reali degli affitti. Sarà inoltre obbligatorio che i miglioramenti fatti dai proprietari siano verificati da un'ispezione e vengono triplicate le tariffe che i proprietari devono pagare quando viene stimata la domanda di un inquilino.

Uno dei punti più problematici della nuova legge è il suo possibile effetto sulle cooperative di edilizia abitativa, molto popolari in Danimarca (soprattutto nelle grandi città) dagli Anni '70 e legate al cooperativismo radicato in questo Paese nordico per più di un secolo.

Delle quasi 2,9 milioni di case in Danimarca, le cooperative (andelsboligforeninger) rappresentano il 7%, rispetto a poco meno il 50% della proprietà abitativa e il 41% degli affitti (per la metà, edilizia pubblica). Questa percentuale aumenta considerevolmente nelle principali città, in particolare a Copenaghen, dove le cooperative rappresentano circa il 33% delle abitazioni totali.

Secondo i calcoli ufficiali, il 40% delle cooperative di edilizia abitativa sono valutate da un perito immobiliare, che effettua la sua stima in base al valore della proprietà come se fosse una casa in affitto, cioè il suo valore reale di mercato; mentre il resto usa la stima ufficiale, che è più conservativa e viene effettuata ogni svariati anni.

Per evitare che nuove iniziative legali abbiano conseguenze negative sul valore di queste case, le valutazioni fatte dai periti prima che la legge abbia effetto saranno mantenute a tempo indeterminato. Inoltre, il periodo di cinque anni entro il quale beneficiare dell'articolo 5 non inciderà sulle cooperative che decidono di sciogliersi e trasformarsi in alloggi in affitto, una decisione che deve essere sostenuta da quattro quinti dei membri, per contrastare l'ipotetica pressione di gruppi di investitori.

Ma tali misure sono state accolte con scetticismo dal settore bancario e dagli agenti immobiliari. L'Associazione degli agenti immobiliari danesi ha ricordato che la valutazione prende come riferimento i prezzi degli alloggi in affitto nella zona e se questi diminuiscono, così avverrà anche per il valore della cooperativa, indipendentemente dal fatto che la valutazione precedente possa essere mantenuta. "Prima la cooperativa vale, poi non vale più, ma poi vale ancora. Chi comprerà? Si può fare in modo che le persone paghino di più per qualcosa che vale davvero? Dipende se le persone possono ottenere un prestito, può essere difficile per la banca accettarlo", ha dichiarato pochi giorni fa Thomas le Dous, portavoce di tale associazione.

In effetti, le tre principali banche danesi (Danske Bank, Nordea e Jyske Bank) hanno già comunicato che l'accordo significherà che d'ora in poi valuteranno le cooperative al ribasso quando si tratta di concedere prestiti e prevedono un calo tra il 10 e il 20% del valore per molte. Gli effetti sono già stati notati. Alcune settimane fa, Politiken, il principale quotidiano danese, ha parlato del caso di un complesso con 31 appartamenti in affitto a Rungsted (a nord della capitale), di proprietà di un fondo pensione. Il fondo ha informato gli inquilini mesi fa di un'offerta di acquisto da parte di un gruppo di investimento e gli inquilini hanno deciso di diventare una cooperativa immobiliare, chiedendo un prestito da una banca. Ma nulla è accaduto: l'accordo politico per la riforma legale è stato rilasciato prima della firma del prestito e la banca ha rinunciato per paura che il prezzo degli immobili potesse scendere. Tuttavia, la riforma prevede la possibilità di riconsiderare il caso delle cooperative di abitazione nell'eventualità di conseguenze "impreviste" in seguito alla sua attuazione.

Parco residenziale pubblico

Secondo i dati ufficiali, in Danimarca ci sono oltre mezzo milione di case pubbliche (almene boliger), che rappresentano circa il 20% del totale. Gli alloggi pubblici in questo Paese nordico sono in affitto, oltre al pagamento di un deposito equivalente al 2% del prezzo di acquisto della proprietà totale, recuperabile in caso di trasferimento in un'altra casa.

Esistono tre tipi di alloggi pubblici: famiglia, giovani e anziani. Ma sono tutti di proprietà di un ente di edilizia popolare, il cui obiettivo è fornire abitazioni adeguate a tutti coloro che ne hanno bisogno a un prezzo ragionevole. Sebbene non vi siano limiti di reddito per accedere a questo tipo di alloggio, la maggior parte dei residenti appartiene alla parte della popolazione con un reddito inferiore alla media, secondo uno studio della Commissione per l'edilizia abitativa del Parlamento danese.

La maggior parte delle abitazioni pubbliche danesi è stata costruita tra gli Anni '50 e la fine degli Anni '80, specialmente nella regione di Copenaghen. Dal 1990, meno di 100.000 di queste case sono state costruite in Danimarca, sebbene la percentuale del parco totale sia leggermente aumentata, da circa il 15% nel 1986 al 20% oggi. Le case costruite negli ultimi anni sono tuttavia più vecchie: la maggior parte è di 60 metri quadrati o più.

Oltre il 22% della popolazione nella regione della capitale vive in tali alloggi, una percentuale che scende al 15% nelle restanti quattro regioni in cui il Paese è suddiviso amministrativamente. Il prezzo di affitto, che viene fissato annualmente, rappresenta il 2,8% del prezzo di acquisizione totale, che risulta dall'aggiunta del prezzo del terreno, dei costi di costruzione, degli interessi, ecc .. Spese comuni a parte.

Il finanziamento viene effettuato attraverso un contributo del capitale di base comunale, che costituisce il 10% del prezzo di acquisizione; il deposito dei residenti e un prestito, garantito dallo Stato, che finanzia il restante 88%. Secondo lo studio di cui sopra, ci sono variazioni significative nei prezzi di affitto: il 60% paga meno di 5.000 corone (669 euro) al mese; il resto supera quel numero. Si stima che circa la metà dei residenti negli appartamenti di edilizia popolare riceva aiuto dalle autorità per pagare l'affitto.