Gli effetti (indesiderati) del tetto dei canoni d’affitto a Berlino

Dal 2019, sul mercato delle case in affitto a Berlino, è intervenuta una misura che di fatto impone un tetto massimo ai canoni di locazione nella capitale tedesca per gli appartamenti costruiti prima del 2014. Ad oggi, però, l'iniziativa sembra essere un fallimento. Scopriamo perché.

Il risultato di questa norma, infatti, è stato che a distanza di quasi 2 anni che i prezzi degli affitti a Berlino siano saliti alle stelle poiché la domanda ha superato di gran lunga l'offerta. Una risposta concreta alla situazione che si è venuta a creare sarebbe quella di aumentare l'offerta con politiche che incentivino nuove costruzioni o riducano la burocrazia, secondo l'analisi effettuata dagli esperti di Bloomberg.

Quattro economisti dell'Istituto IFO di Monaco - Mathias Dolls, Clemens Fuest, Florian Neumeier e Daniel Stoehlker - affermano che "i controlli sugli affitti hanno diviso gli alloggi a Berlino in due mercati distinti, il più grande, quello regolamentato che comprende tutti gli appartamenti costruiti prima del 2014, e il più piccolo, quello non regolamentato di cui fanno parte gli edifici relativamente nuovi".

“Gli affitti sul mercato regolamentato di Berlino sono crollati in termini relativi. Ma dal momento che la domanda di locazione in eccesso doveva andare da qualche parte, gli affitti nel mercato non regolamentato hanno iniziato simultaneamente ad aumentare più rapidamente che in altre capitali tedesche", sottolinea il rapporto. "Così, gli appartamenti di nuova costruzione sono diventati ancora più inaccessibili per la maggior parte delle persone", aggiungono gli analisti tedeschi.

C'è stata anche un'accelerazione nella vendita di appartamenti, visto che i proprietari hanno cercato di incassare i loro investimenti ora meno redditizi sul mercato dell'affitto.

L'offerta di alloggi in affitto sul mercato regolamentato di Berlino si è cristallizzata, come era facile aspettarsi secondo il sito immowelt.de: “Non sorprende che gli inquilini abbastanza fortunati da vivere già in un appartamento in affitto controllato restino dove sono. Ma ogni volta che un inquilino lascia la casa per trasferirsi in un'altra città, il proprietario tende a vendere l'immobile invece di affittarlo di nuovo", commentano nel report sopra citato. 

Il risultato è che c'è il 60% in meno di offerta sul mercato e gli appartamenti fuori dal controllo sui canoni stanno diventando sempre più costosi. “Avere un tetto sopra la testa è una fortuna per un gruppo di inquilini: quelli, ricchi o poveri, che vivano già in appartamenti il cui canone è regolamentato. Allo stesso tempo, però, questa norma danneggia altri gruppi, soprattutto i giovani e tutti coloro che vengono da altre città, che di fatto sono esclusi da questo mercato agevolato", rilevano gli economisti.

Ma questa misura per controllare i prezzi degli affitti è ancora in attesa della risoluzione della Corte costituzionale tedesca in cui deciderà se l'amministrazione della città detiene effettivamente il potere per limitare il mercato degli affitti.

“Se i giudici respingono la normativa, molti inquilini nel settore precedentemente regolamentato potrebbero essere colpiti da aumenti consistenti e persino retroattivi dei loro affitti. Ciò creerebbe ancora più caos", secondo l'analisi di Bloomberg.

L'altra domanda non banale è se questo controllo sulla locazione stia danneggiando la fiducia nel mercato immobiliare berlinese, se magari gli investitori potrebbero smettere di costruire case in città se vedessero cambiamenti normativi ogni volta che ci sono le elezioni.