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Mercato immobiliare Usa, immune al covid?

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Autore: Redazione

Nonostante l’imperversare della pandemia, il settore immobiliare Usa sembra essere rimasto in equilibrio, con prezzi stabili ed erogazione del credito costante. L’analisi di Tom Mansley, Investment Director, responsabile della strategia MBS di GAM Investments.

Secondo l’esperto, ci troviamo ora in una fase di recessione che presenta una differenza fondamentale rispetto a quella del 2008/2009: allora la qualità di credito era scarsa a differenza di oggi, cosa che ha portato all’aumento della domanda di abitazioni monofamiliari. Il fenomeno ha fatto accelerare la rivalutazione del prezzo dei beni a garanzia dei mutui, facendo migliorare la loro affidabilità di credito.

La prudenza dei consumatori ha determinato, inoltre, un calo del debito delle famiglie in rapporto al reddito. Il rapporto tra il debito familiare e il reddito disponibile è in calo dal 2007, e oggi si trova su livelli che non si registravano da prima del 2000. Un indebitamento più contenuto, abbinato a tassi di interesse più bassi, ha spinto gli interessi passivi pagati dai consumatori americani in percentuale del reddito (ovvero il rapporto di servizio del debito delle famiglie) sui livelli più bassi da quando la Federal Reserve ha iniziato a raccogliere i dati nel 1982. Di conseguenza, in media, per i proprietari di un’abitazione è relativamente facile continuare a pagare gli interessi sul debito.

Inoltre, le case restano abbordabili. L’Indice di accessibilità del mercato immobiliare, che mette a confronto il reddito medio delle famiglie con il costo di un mutuo per un’abitazione di prezzo medio, era stabile prima del 2005 ma, nel 2006, gli immobili hanno iniziato a diventare relativamente costosi per via dell’escalation dei prezzi dovuta ad acquisti di carattere speculativo. La percentuale delle abitazioni di proprietà libere non è mai stata così bassa dal 1980. La carenza di case libere riflette la scarsità di abitazioni in cui trasferirsi, oltre al fatto che le case vengono vendute velocemente quando vengono messe sul mercato. Dal 2008 le costruzioni di abitazioni non sono state al passo con la domanda. Di conseguenza c’è carenza di abitazioni in vendita, come dimostra il basso tasso di disponibilità degli immobili.

I Millennial avevano già iniziato ad acquistare casa circa cinque anni fa, tuttavia la pandemia da Covid-19 ha accelerato la tendenza delle famiglie più giovani a trasferirsi nelle aree suburbane. Ciò coincide con un cambiamento nelle abitudini lavorative, infatti, oggi molti lavorano prevalentemente da casa e non più in ufficio. Sebbene ci aspettiamo che il mercato immobiliare torni alla fine verso un più normale equilibrio tra domanda e offerta, la domanda elevata e l’offerta scarsa dovrebbero sostenere i prezzi degli immobili a lungo.

La preoccupazione è ora il potenziale inflazionistico. Se l’inflazione dovesse salire, prevediamo un rialzo dei tassi di interesse, e una delle conseguenze sarà l’aumento dei prezzi dei beni reali.