L'Europa si prepara a una grave battuta d'arresto nel settore immobiliare dopo l'aumento dei tassi

Le difficoltà di rifinanziamento di un edificio ad uso ufficio nella City di Londra o la tesa vendita della Commerzbank Tower a Francoforte, due dei mercati più potenti d’Europa, sono chiari esempi degli alti e bassi del settore immobiliare, colpito dalla crescente difficoltà di credito a fronte del rapido aumento dei tassi di interesse. Secondo Bloomberg, gli investitori immobiliari europei stanno affrontando il più grande cambio di ciclo del settore in attesa dei risultati delle banche e di come agiranno di fronte ai crediti dubbi.

Nelle prossime settimane si conoscerà l’entità della situazione con i risultati di fine anno dei principali istituti di credito di tutta Europa. I bruschi cali delle valutazioni minacciano di causare insolvenze sui contratti di prestito, innescando misure di finanziamento di emergenza che vanno dalle vendite forzate alle iniezioni di denaro.

Prestiti, obbligazioni e altri debiti totali per circa 1,9 trilioni di euro, quasi le dimensioni dell’economia italiana, sono garantiti da immobili commerciali ed estesi ai proprietari in Europa e nel Regno Unito, secondo l’Autorità bancaria europea, la Bayes Business School e i dati raccolti da Bloomberg.

Circa il 20%, pari a circa 390 miliardi di euro, scadrà quest’anno e la crisi incombente segna il primo vero banco di prova delle normative progettate dopo la crisi finanziaria globale del 2008 per contenere i rischi del credito immobiliare. Quelle regole potrebbero finire per apportare una correzione ancora più ripida e brusca.

Cosa faranno gli enti con i loro crediti problematici?

Le nuove normative eserciteranno pressioni sugli istituti di credito di tutta Europa affinché agiscano in modo più aggressivo nei confronti dei crediti inesigibili. Le banche e gli enti sono protetti meglio rispetto all’ultima crisi immobiliare, registrata più di un decennio fa, quindi potrebbero essere meno inclini a lasciare che i problemi peggiorino.

All’indomani della crisi finanziaria del 2008, la maggior parte delle banche è stata riluttante a richiedere prestiti inesigibili, poiché ciò avrebbe causato enormi perdite. In base alle nuove regole sui crediti deteriorati, banche e istituti di credito devono anticipare le perdite attese, anziché accumulate. Ciò significa che hanno meno incentivi a stare a guardare e aspettare che i valori degli asset si riprendano.

“Le valutazioni di fine anno nel primo trimestre saranno fondamentali”, ha affermato Ravi Stickney, managing partner e responsabile degli investimenti immobiliari presso Cheyne Capital, un gestore di fondi di investimento alternativi che ha raccolto 2,5 miliardi di sterline per prestiti immobiliari lo scorso anno. “La grande domanda è cosa faranno davvero le banche”, ha sottolineato Stickney.

Finora, le valutazioni non sono scese abbastanza da mettere a rischio il debito senior, i prestiti che le banche detengono in genere, ma le cose potrebbero cambiare presto. Le proprietà commerciali del Regno Unito valutate dalla società di consulenza immobiliare CBRE sono diminuite del 13% lo scorso anno. Il calo si è accelerato nella seconda metà dell’anno, con una diminuzione del 3% nel solo mese di dicembre. Gli analisti di Goldman Sachs prevedono che il calo totale potrebbe superare il 20%.

Le banche potrebbero agire prima che i prezzi scendano ulteriormente e rischino perdite, costringendo i proprietari di case indebitati a difficili alternative. I problemi possono diventare più seri per coloro che devono affrontare scadenze del debito. Banche ed enti stanno riducendo il valore degli immobili che sono disposti a finanziare. Ciò significa che una valutazione inferiore potrebbe agire come un doppio smacco, ampliando il divario di finanziamento.

“L’appetito delle banche è debole e rimarrà contenuto fino a quando non ci saranno segnali che il mercato abbia toccato il fondo”, ha affermato Vincent Nobel, direttore dei prestiti presso Federated Hermes. Aggiungendo: “I nuovi regolamenti incoraggiano le banche ad affrontare i crediti inesigibili e un modo per risolvere i problemi è farne il problema di qualcun altro”.

Dalla Svezia al resto d’Europa: fondi e prestiti alternativi possono essere l’ancora di salvezza

La Svezia è stata finora l’epicentro della crisi, con i prezzi delle case che dovrebbero scendere del 20% rispetto ai loro massimi. Le società immobiliari quotate del Paese hanno perso il 30% del loro valore negli ultimi 12 mesi e la Banca centrale svedese e l’Autorità di vigilanza finanziaria (FSA) hanno ripetutamente messo in guardia sui rischi del debito immobiliare commerciale.

Il calo dei valori delle proprietà potrebbe innescare un “effetto domino” poiché le richieste di maggiori garanzie potrebbero costringere a vendere in perdita, secondo Anders Kvist, consigliere senior del direttore della FSA.

Mentre ci sono alcune sacche di stabilità come l’Italia e la Spagna, che sono state colpite più duramente all’indomani della crisi finanziaria globale, il Regno Unito sta crollando e ci sono segnali in base ai quali la Germania potrebbe essere la prossima.

Tra i lati positivi, ci sono più opzioni disponibili per gli investitori immobiliari in difficoltà. Entità come i fondi di credito si sono espanse nell’ultimo decennio. Secondo l’indagine di Bayes, nella prima metà dello scorso anno gli assicuratori e altri istituti di credito alternativi avevano una quota maggiore di nuovi prestiti immobiliari nel Regno Unito rispetto alle principali banche del Paese.

Nei prossimi 18 mesi, gli investitori verseranno una quantità record di denaro nei cosiddetti fondi opportunistici che fanno scommesse immobiliari più rischiose, ha detto la scorsa settimana l’amministratore delegato di Cantor Fitzgerald, Howard Lutnick, al World Economic Forum di Davos. La tendenza contribuirà ad accelerare un rimbalzo nei mercati immobiliari commerciali, ha osservato.
Questi nuovi strumenti potrebbero abbreviare la crisi rispetto al passato, quando le banche si sono aggrappate per anni alle sofferenze. Louis Landeman, analista del credito presso Danske Bank a Stoccolma, si aspetta che il riavvio sia relativamente ordinato.