"Sui prezzi delle case le aspettative sono ancora troppo alte"

Che il 2009 sia stato l'annus horribilis del mercato immobiliare non ci sono dubbi. La questione è adesso capire se il 2010 sarà o no l'anno della svolta. Noi di idealista ne abbiamo discusso con Alessandro ghisolfi, direttore dell'ufficio studi di ubh, punto di riferimento per l’informazione economica immobiliare. La ripresa delle compravendite, la discesa dei prezzi, le occasioni nel settore delle nuove costruzioni e le prospettive del settore del lusso, sono alcuni dei temi che abbiamo affrontato in quest'intervista

D. Il 2009 è stato l’anno nero de mercato immobiliare, ne siamo fuori?

R. Il 2009 è stato l'anno peggiore con un crollo di oltre 200mila compravendite. Ma la crisi era già cominciata alla fine del 2007. Ci sono buone probabilità che il 2010 sia l'anno dell'inversione di tendenza, dopo oltre due anni

D. Ci sono dei buoni segnali al riguardo?

R. Qualche segnale c'è, soprattutto quello dell'agenzia del territorio. Nel primo trimestre del 2010, dopo due anni, è finalmente tornato il segno più. Ma bisogna essere cauti, perché questo dato è in rapporto al primo trimestre 2009, che fu il peggiore di tutti


D. Altri segnali positivi?

R. Le banche hanno, seppure con cautela, riaperto il credito per il finanziamento dei mutui. I tassi sono bassi, il momento è buono per comprare e sembra che le cose si stiano muovendo

D. E i prezzi?

R. Escludendo i centri delle grandi città, fatta eccezione per Torino, i prezzi sono ancora molto alti, fissati sulle aspettative del 2007. Ancora meno comprensibile è che questo accada nel semicentro e in perfieria

D. Secondo standard & poors le case in Italia sono ancora sopravvalutate del 12% (vedi notizia) e secondo the economist del 15% (vedi notizia), eppure molti operatori dicono che la discesa dei prezzi è già finita

R. Sono d'accordo con le stime di the economist e s&p, Fermo restando che, naturalmente, bisogna distinguere sempre le varie zone e tipologie. Nel settore di pregio i prezzi difficilmente scenderanno

D. Non le sembra curioso che lo sconto medio che si ottiene in questo momento in Italia sia in media del 12% (vedi notizia)? un dato che coincide con l' eccesso di prezzi indicato da s& p

R. Il problema è che i prezzi di listino danno la sensazione di essere sempre fermi, ma in realtà sono scesi in due anni, sempre con le dovute distinzioni, intorno al 15%. In realtà non si tratta di una grande svalutazione, considerando che fa riferimento ai massimi del 2007, un momento irripetibile. Non deve sorprendere che in fase di trattativa resti ancora alta la richiesta di sconto e la possibilità di ottenerlo

D. In che modo il mercato collocherà l’eccedenza di case nuove negli interland?

R. Quello dell'hinterland in effetti è un discorso diverso. L'eccesso di nuove costruzioni c'è stato e lì la differenza rispetto alle richieste iniziali può essere davvero alta. Diciamo che adesso i costruttori hanno accettato di abbassare le proprie richieste e quindi è cominciato un primo assorbimento dello stock. In questo senso aiutano anche le promozioni, come la cucina arredata, il televisore al plasma e cose di questo tipo

D. Sappiamo di casi in cui si può arrivare anche ad avere il garage incluso nel prezzo

R. Chi va in cantiere e sa trattare può anche riuscirci, ma i costruttori non amano fare troppa pubblicità in merito, per non sembrare deboli e anche i clienti non hanno grande interesse che si sappia, per non suscitare invidie nei vicini che hanno comprato quando tutto era più caro
 

D. Sembra che il mercato di alta fascia abbia risentito meno della crisi. Come giudica questo settore?

R. È così, in effetti. Si tratta di un settore che nel 90% dei casi compra senza mutuo, o con mutuo del 20%. Sono acquirenti che sul mercato si muovono sempre. È anche vero però che l'offerta è cresciuta , ma non sempre è qualificata. Non basta l'ubicazione di un immobile a renderlo di pregio e le case che non corrispondono davvero alle esigenze di questi acquirenti hanno due scelte: o abbassano i prezzi o possono restare a lungo sul mercato

D. Quali sono le tipologie che si vendono senza problemi?

R. Il pregio vero, magari in palazzi ristrutturati con criteri moderni ed efficienti, è molto ricercato. Un attico in un edificio con certe caratteristiche di rifiniture, ubicazione e confort, si vende in 2-3 mesi

D. A Milano, invece, il progetto residenziale  citylife, firmato da architetti famosi, pare che non funzioni bene. Perché secondo lei? non era proprio il residenziale di fascia medio-alta ad essere più al riparo?

R. Non ho dati certi, ma sembra che il progetto non abbia una definizione Chiara e rischia di cambiare troppe volte. In tempi di crisi bisogna essere molto chiari nel proporsi, altrimenti gli acquirenti si rivolgono altrove. Rispetto al progetto di porta nuova, per esempio, che cresce a vista d'occhio, credo che citylife faccia fatica. Se i clienti non vedono che i lavori vanno avanti bene, diventano scettici

D. Forse sono troppo care?

R. Non conosco con esattezza i prezzi e anche lì sembra ci sia poca chiarezza. Si parla di fasce comprese tra gli 8 e i 12 mila euro al mq, ma ho sentito parlare anche di 14mila. Certo con questi prezzi si può comprare a Milano in splendidi palazzi d'epoca ristrutturati

D. Gli italiani preferiscono l'antico ristrutturato al nuovo firmato?

R. Le cose stanno cambiando. Un tempo era così, ma oggi il risparmio energetico e le nuove tecnologie sono già diventate un fattore determinante della classificazione di pregio. I clienti sono molto attenti e informati al riguardo, ma anche per questo molto selettivi