Si conferma la ripresa delle compravendite annunciata dal primo trimestre 2010 e confermate dall'istat. A rilevarlo è il centro studi ubh in riferimento al terzo trimestre. Ma dietro questa ripresa c'è una sola spiegazione: una diminuzione dei prezzi del 9% in media rispetto al 2009. E i proprietari che hanno accettato di vendere anche al 15% in meno del prezzo di partenza
L'indagine è stata effettuata nelle principali aree metropolitane e ha coinvolto le agenzie dei franchising di professionecasa e grimaldi immobiliare. Nel terzo trimestre l'aumento di compravendite registrato è stato del +5,5%. Anche se la cifra finale non sarà clamorosa, ci si aspetta per fine 2010 un volume di scambi tra le 620mila e le 640mila unità, spiega Alessandro ghisolfi, direttore dell'ufficio studi ubh
Dietro questa ripresa c'è una sola spiegazione: la discesa dei prezzi, che può arrivare, nelle periferie, anche a un meno 20%
Queste le diminuzioni registrate tra gennaio e settembre 2010
I movimenti al ribasso sono del resto molto semplici da spiegare. Le fasce più deboli della popolazione, giovani e immigrati, hanno smesso di comprare, a causa dell'incertezza lavorativa e dalla diminuzione del credito. La domanda di case nei piccoli centri o nelle periferie del nord Italia è semplicemente crollata. Le case nuove, in particolare, dei cantieri partiti nel 2007 sono le più difficili da collocare
Anche nelle aree semicentrali delle grandi città i tempi di vendita sono lunghi, perché la classe media fa più fatica ad acquistare
Le previsioni: secondo ghisolfi la discesa reale dei prezzi si è sentita solo ora, dopo tre anni di crisi dell'immobiliare. Un ritardo che ha bloccato gli scambi e che si farà sentire ancora nel 2011. Il numero di compravendite andrà irrobustendosi, ma anche l'anno prossimo i prezzi rimarrano al palo, anche perché la ripresa economica generale sarà debole
Leggi la nostra intervista ad Alessandro ghisolfi: sui prezzi delle case le aspettative sono ancora troppo alte
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16 Commenti:
Quante volte ci hanno detto che la bolla immobiliare in Italia non c'è mai stata. Proviamo a fare un esempio: se nel 2003 anno in cui i prezzi delle case sono raddoppiati per il balordo cambio 1 euro= mille lire chi ha comprato un appartamento a 400.000 euro e oggi lo volesse rivendere ci perde 80.000 di sconto + gli interessi che avrebbe maturato in sette anni diciamo altri 70.000. Totale perdita 160.000 e siamo solo all'inizio della discesa. Se dico delle bischerate correggetemi. Grazie
Cambio: 1 euro = 1936,27 lire.
Il conto da fare è:
- Casa che costava 400.000.000 di lire, ante euro , adesso vale 400.000 euro
- Uno che l'ha abitata per 7 anni anni non ha pagato affitto e anche se ha pagato il mutuo ha abbattuto il capitale
- Se la vende adesso non ci rimette il 20% del 2003, ma semmai il 5-10% di tre anni fa ( e la valutazione della casa era probabilmente superiore di adesso)
E soprattutto ..... in questi sette anni dove abitavi?
N.b. Scrivo da Milano dove una casa da 400.000 euro si affitta a circa 1.400/1.500 se calcolate di averlo pagato x 7 anni leggi 84 mesi
1500x840= 126.000 x canoni di locazioni buttati!!!
Corretto?
Se non ci fosse stata la bolla immobiliare il valore della casa nel 2003 con il cambio a
1936,27 sarebbe stato di 206.582 euro, aggiungi una rivalutazione annua del 3% si arriva dopo sette anni a 254.000 che è il vero valore della casa oggi e non i 400.000 euro che purtroppo migliaia di famiglie hanno pagato grazie all'erogazione dei mutui facili.
Per concludere a Milano quanti sono quelli che possono pagare un affitto da 1.500 euro?
Non dici assolutamente bischerate, basta fare considerazioni realistiche.
Tuttavia, fidati, c'è ancora tanta gente che deve ancora sbatterci la faccia su questa realtà: sono quelli che ancora non hanno provato a vendere.
Secondo me i venditori più furbi e ragionevoli saranno coloro che accetteranno di vendere a fronte di un'offerta sensata, che tenga conto cioè del fatto che i prezzi visti in questi ultimi anni non stanno né in cielo né in terra, mettendosi a riparo da situazioni in cui, tra qualche tempo, vedranno immobili simili al loro venduti alla metà del prezzo che chiedono loro
Allora...per quello che è la mia esperienza di zona e avendo quasi come unico possibile riferimento gli annunci su Internet, riscontro 3 casistiche-tipo:
1) venditore che spara sopra mercato per poi calare le braghe o in sede di trattative oppure dopo un anno e più;
2) venditore che offre a prezzo di mercato per poi rimanere Fermo su tale posizioni (in genere sono, per tipologia, immobili di meglio qualità);
3) venditore che si colloca a metà strada fra i 2 di cui sopra.
Da parte mia, considero la crisi immobiliare, da ri-interpretare con più lucidità in quanto ha come termine di paragone pochissimi anni di vacche grasse, totalmente anomali rispetto al numero di comprovendite occorse. Determinate esclusivamente dal fatto che le banche concedevano mutui al 120%.
Quando, di contro, quelle attuali, sono perfettamente in linea con quelle degli ultimi 25 anni. É un pò come considerare in crisi il mercato dei tacchini, solo perchè le vendite di marzo non sono, ad esempio, paritetiche a quelle di natale.
La mia personale sensazione è che ci sia molta immobiliare confusione in giro. E che siano molte le concause a determinare il timore all'acquisto (no mutui, perdita del lavoro, contratti a termine etc..), il quale, s'insiste, non è crollato, ma si è semplicemente attestato su valori storici.
Personalmente, quale venditore, ho riscontrato potenziali acquirenti esclusivamente interessati, come se stessero giocando a monopoli, a trattare sul prezzo. Quando, gli stessi non avevano in tasca nemmeno i soldi per una dignitosa caparra. Tutti speravano in un muto che, nella maggior parte dei casi, mai gli sarebbe stato erogato.
Nondimeno, "furbi" del fatto che bypassando le agenzie risparmiano un pò di soldini, gli è tuttavia estraneo il termine "proposta d'acquisto". Così come, benchè gli suonino più familiari, nel concreto non sanno cos'è un "rogito" nè tantomeno un "preliminare".
Qui in Italia, già nel 2007/2008 chi voleva vendere gli immobili doveva calare la braghe... parliamoci chiaro! si chiudevano trattative a prezzi diversi da quelli che si vedevano in giro nelle agenzie o sui portali.
Oggi la forchetta si va riducendo. I prezzi delle agenzie e dei portali si stanno allineando ai prezzi reali... penso comunque che assisteremo ad un inverno freddissimo immobiliare che durerà anni... caleranno i prezzi delle case, ma per contro con bassa crescita ed inflazione aumenterà il potere di acquisto del denaro...
Se vendendo un immobile oggi a 200000 mila euro mi posso comprare dieci auto del tipo A, domani se lo vendo solo a 150mila... mi comprerò sempre le mie dieci auto del modello a... il potere d'acquisto rimarrà immutato per queste categorie di beni...
Se avessi da investire oggi 200 mila euro... mai più su un immobile... tutto in borsa negli states... ci si garantiche un 5/8 % annuo...
Facciamo tutti gli scherzi telefonici a Giancluca rurale...
Io l'ho gia' chiamato 3 volte... e.. .Risponde pure!
Non capisco perchè la redazione di "idealista.it " consenta al sig. Rurale di spammare in lungo e in largo..
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Si a me piace leggere e partecipare aqueste discussione ma ogni volta che leggo un nuovo intervento acedo alla pagina emi trovo sto....... che intasa di spam pubblicitario tutti gl iargomenti, appart che è penalmente perseguibile la redazione dovrebbe in qualche modo almeno bannare il suo ip
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