Compravendite immobiliari: in caso di complicazioni arriva l'avvocato

In una compravendita immobiliare il contratto preliminare dovrebbe mettere al sicuro entrambe le parti da possibili interpretazioni arbitrarie soprattutto in un'attività come questa in cui la volontà delle parti è piuttosto univoca, la volontà di alienare da una parte e di acquisire il bene dall'altra. Eppure ogni attività, anche la più banale, può offrire diverse interpretazioni, nel caso in cui gli accordi vengano complicati dall'inserimento di elementi accidentali. Cosa si fa in questi casi? quale il ruolo dell'avvocato?

Realpodestate ha realizzato questa intervista all'avvocato daniela coppola specializzata, fra l'altro, in problematiche legate alle trattative e compravendite immobiliari, che spiega come si muove un professionista in caso di complicazioni

Domanda: perché l’avvocato in una trattativa contrattuale per l’acquisto di un immobile?

Risposta: orbene, le fattispecie si complicano laddove gli accordi vengano “complicati” dall’inserimento dei cosiddetti elementi accidentali: la condizione, il termine, la presupposizione ed il modus. Se dunque il “termine” per la conclusione del contratto definitivo, inserito nel contratto preliminare costituisce un elemento, comunque, fondamentale che tutela entrambe le parti contraenti da possibili interpretazioni arbitrarie, allo stesso modo, spesso le parti possono prevedere l’inserimento di “condizioni” nei contratti che vanno a concludere, subordinando l’efficacia o la risoluzione di un contratto ad un avvenimento futuro ed incerto. Ed invero, come caso oramai di scuola, nell’ambito che qui interressa, spesso un promissario acquirente sottopone a condizione risolutiva il contratto preliminare deducendo l’ipotesi del mancato ottenimento del mutuo utile al conseguimento della provvista necessaria al pagamento del prezzo. E ancora, vi sono stati addirittura casi in cui l’efficacia di un contratto preliminare di compravendita di immobile veniva subordinata ad una delibera di assemblea di condominio avente per oggetto l’autorizzazione all’esecuzione di determinati lavori

In realtà le fattispecie sono molteplici ed è proprio per questo motivo che è utile la presenza dell’avvocato in una trattativa contrattuale, perché l’assistenza di un consulente esperto tutela entrambe le parti da eventuali abusi o, semplicemente, da ingenuità che possono costare caro

Ed ancora. Di sovente accade che la stipula del rogito notarile non coincida con l’immissione nel possesso dell’immobile: ed invero può accadere che il venditore richieda “un po’ di tempo” per consegnare l’immobile dopo la compravendita, ovvero, al contrario, che il compratore venga immesso nel possesso anticipatamente, in un momento precedente alla stipula del rogito notarile

Ebbene, senza ulteriormente entrare nello specifico, è doveroso evidenziare che si tratta di fattispecie che espongono, rispettivamente, acquirente e venditore a notevoli rischi.
Rischi che è bene che le parti contrattuali conoscano prima di affidarsi totalmente l’una alla correttezza e buona fede dell’altra

Ed ancora. Gli immobili possono presentare numerose criticità: dalla sussistenza diirregolarità amministrative per l’esecuzione di opere di ristrutturazione (diverso e ben più grave è il caso della presenza di abusi edilizi), alla trascrizione di una ipoteca, volontaria o giudiziale, ovvero alla trascrizione di un pignoramento

Si tratta di ipotesi che possono agevolmente essere gestite, affrontate e superate con l’assistenza di consulenti esperti nel settore. Per tale ragione, assume valore fondamentale la figura del mediatore che oramai non si limita a “mettere in contatto” le parti contraenti ma svolge a sua volta un’attività di controllo, verifica e consulenza alle parti evidenziando loro tutti gli aspetti, anche quelli più critici, che possono emergere dall’analisi di ogni questione rilevata nel corso della trattativa

L’attività del mediatore poi non può non essere coadiuvata ed integrata da professionisti e tecnici, chiamati ad operare ciascuno nel proprio specifico ambito di competenza.

Pertanto è proprio il mediatore che in una prima fase della trattativa ha il delicato compito di cogliere tutte le criticità connesse ad una fattispecie concreta, indirizzando poi le parti all’approfondimento di taluni aspetti con l’assistenza di esperti

Pertanto, per quel che qui interessa, l’attività del mediatore e dell’avvocato sono successive e complementari divenendo l’una il completamento dell’altra senza sovrapposizione alcuna.

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