Trasparenza e mercato: un caso concreto di come si gonfiano i dati immobiliari

I dati del mercato immobiliare sono a volte complessi da analizzare anche perché le fonti non sono sempre chiare. Il caso tipico è quello dei prezzi di vendita, dato che in Italia non esiste, come in altri paesi, un certificatore ufficiale. Ma in generale esiste una tendenza da parte di infiniti operatori a emettere comunicati che poi vengono ripresi dalla stampa disattenta. L'esperto idealista massimiliano podestà ci presenta un caso concreto di come possono essere gonfiate le statistiche

Con grande stupore ed attenzione, abbiamo letto negli scorsi giorni il comunicato diffuso dal spi cgil (sindacato pensionati italiani - cgil) riguardo i dati delle nude proprietà in Italia riferiti agli ultimi anni. Dal comunicato (ripreso pari pari dalla maggior parte degli organi di stampa di settore e generalisti) sembra emergere un quadro di boom nelle vendite delle nude proprietà, generato dalla disperazione più totale e da situazioni economiche familiari insostenibili

Cliccando qui potrete leggere il testo completo del comunicato

I dati reali

Scorrendo poi l'intero resoconto, si scopre solo all'ultimo paragrafo che trattasi di dati desunti dal numero di annunci presenti (senza citare la fonte), quindi non riferiti alle vendite avvenute ma, come si usa nei paesi anglosassoni, all'inventory.
I medesimi numeri erano già stati resi pubblici da un noto portale di annunci lo scorso autunno, ottenendo anche in questo caso una forte eco nei presunti organi di informazione che spacciavano gli "annunci di vendita" per delle "compravendite".
Ciò che maggiormente ci sorprende è l'assenza di professionalità o, quantomeno, di curiosità che sembra a volte guidare la nostra stampa.

Una semplice ricerca su un qualsiasi motore web avrebbe permesso a chiunque di conoscere i dati reali riguardanti le vendite di nude proprietà nel nostro paese, grazie all'apposito report pubblicato dall'agenzia del territorio che, pur segnando un leggero incremento in questo specifico segmento di mercato, fornisce dati ancor più interessanti permettendoci di confrontare il "magazzino" con il "venduto".
Il report dell'agenzia del territorio fa anche di meglio, ci fornisce lo storico delle vendite di nude proprietà partendo dall'anno 2000, consentendoci dunque di monitorare l'andamento del mercato di settore e di raffrontarlo al totale.
Facciamolo!

Storico nude proprietà

Ecco un estratto della dettagliata tabella fornita dall'agenzia del territorio:

Clicca per ingrandire

Possiamo ora effettuare un confronto con il totale delle compravendite residenziali sul territorio nazionale:

Dalla tabella che abbiamo realizzato utilizzando i dati ufficiali forniti dall'agenzia del territorio possiamo osservare alcuni dettagli interessanti:

- Un lieve incremento delle transazioni in nuda proprietà nel 2011 rispetto al periodo di picco massimo del mercato immobiliare italiano. Se nel 2006, vertice assoluto delle compravendite residenziali nazionali, le nude proprietà rappresentavano il 4,82% del totale, nel 2011 la percentuale è salita al 5,14% (un incremento dunque del 6% circa rispetto però al acme raggiunto)

- Un calo evidente delle transazioni in nuda proprietà in Italia durante la fase di picco del mercato residenziale rispetto all'inizio del periodo analizzato; nel 2000 le nude proprietà rappresentavano il 6,28% del totale, mentre nel 2005/2006 si assestavano su percentuali del 4,66/4,82%

- L'incidenza percentuale delle nude proprietà sul totale residenziale compravenduto è andata crescendo man mano che diminuivano i volumi; dal 2008 in avanti infatti, mentre il totale delle compravendite è calato vertiginosamente, le vendite di nude proprietà sono aumentate in proporzione, arrivando a rappresentare dunque il 5,14% nel 2011

Dal raffronto dei numeri reali emergerebbe quindi, pur nell'attuale momento di stagnazione, un crescente interesse degli investitori in questo particolare segmento di mercato ritenendolo, a ragione, un'ottima opportunità di diversificazione ed ottimizzazione del proprio patrimonio

L'offerta

Quello che invece appare lampante dal già citato comunicato dello spi è l'aumento dell'offerta di nude proprietà che, riferendosi crediamo agli annunci di vendita nella sola città di Roma, sarebbe passata da 2.300 nel 2008 a 3.100 nel 2009 a 5.100 nel 2010 fino ad arrivare ad 8.700 nel 2011

Sempre per completezza di informazioni, riteniamo indispensabile chiarire che i numeri forniti dallo spi si riferiscono all'offerta attuale (della quale, per altro, non si cita la fonte) e non all'effettivo compravenduto

Sempre dal report dell'agenzia del territorio abbiamo ricavato i dati seguenti riguardanti il numero di compravendite di nude proprietà nella città di Roma dal 2008 al 2011

 
Crediamo risulti evidente che, a fronte di una "presunta" offerta in aumento, addirittura del 278% rispetto al 2008, il numero delle transazioni avvenute in nuda proprietà sia sensibilmente cresciuto (+7% dal 2008 al 2011 e circa +6% rispetto al 2010)
Questo può significare due cose: inattendibilità della fonte di monitoraggio degli annunci di nuda proprietà oppure ridondanza di offerta

Non bisogna tuttavia dimenticare che, a volte, la nuda proprietà è uno strumento utilizzato all'interno delle famiglie per sistemare anzitempo questioni ereditarie e magari ottenere un risparmio fiscale, anche a fronte di allarmi riguardanti possibili "patrimoniali" o della prossima revisione del catasto e delle rendite

Conclusioni

La nostra convinzione è che, come spesso accade, la verità stia nel mezzo.
Il numero delle nude proprietà in offerta è certo aumentato, probabilmente in costante rapporto con il totale degli immobili in vendita (del quale non abbiamo numeri a disposizione, mancando un analisi nazionale di inventory), esattamente come sappiamo, dall'analisi precedente, che le nude proprietà riscuotono maggior successo in corrispondenza dei cali del volume generale.
Quello che ci appare evidente è che la nuda proprietà possa rappresentare, in un momento di così forte incertezza economica qual è quello attuale nel nostro paese, il giusto compromesso tra la ricerca di investimenti oculati, da buon padre di famiglia e la volontà di monetizzare i risparmi di una vita che, diversamente, rimarrebbero "immobili"

Questo non significa fare speculazione per gli uni né dover svalutare eccessivamente la proprietà per gli altri, ma affrontare serenamente una transazione che, se ben curata in ogni dettaglio, risulterà conveniente e soddisfacente per entrambe le parti

Si configura sempre più la necessità di figure professionali nuove, specializzate in questo specifico settore di mercato che richiede conoscenze certo immobiliari, ma anche finanziarie, tecniche, legali e commerciali, oltre ad inevitabili implicazioni di carattere umano e sociale.
Il professionista deve essere in grado di guidare l'investitore nella ricerca e poi nella contrattualizzazione di ogni dettaglio legale necessario, parallelamente deve saper consigliare, tutelare ed affiancare i venditori accompagnando entrambi ad una conclusione Serena della compravendita

In Italia, da diversi anni, è nata la viager s.r.l., Prima società ad occuparsi esclusivamente e professionalmente di questo specifico settore di mercato che ha da qualche tempo iniziato la creazione del viager network, una rete di professionisti indipendenti selezionati ed adeguatamente formati al fine di creare una rete di collaborazione sul territorio basata sulla preparazione e sulla specializzazione in compravendite di nude proprietà.