Come si stabilisce il prezzo di un immobile? domanda da un milione di dollari, specie in Italia, e il nostro esperto massimiliano podestà di realpodestate ci spiega perché esiste quest'anomalia. Il risultato è infatti una creatura bifronte: un mercato immobiliare attuale, in cui le case si vendono rapidamente, e uno assurdo, in cui le abitazioni viaggiano nel mondo dei sogni
Da mesi ormai, potrei scrivere anni ma suonerebbe troppo drammatico, mi scontro con la difficoltà delle valutazioni e penso proprio di non essere il solo. Rilevo principalmente tre problemi: mancanza di indicatori affidabili, scarsezza di storico recente, valutazioni alternative assurde
Indicatori inaffidabili
L'Italia presenta una grave anomalia in campo immobiliare (e forse non solo in quello): la poca trasparenza che degenera in difficoltà a reperire dati chiari e certi. In altri paesi, per ogni singolo immobile, è disponibile uno storico completo ed ufficiale con date ed importi dei passaggi di proprietà, percentuali di mutuo, spese, eccetera
Emerge con chiarezza il vantaggio derivante da una tale trasparenza: indicatori certi per valutazioni verosimili, con margine di errore od oscillazione soggettiva inferiore al 2%
In Italia abbiamo l'osservatorio del marcato immobiliare dell'agenzia del territorio che, per sua stessa ammissione (basta leggere la sezione che illustra la provenienza dei dati), si basa permeno del 40% sui dati provenienti da reali transazioni, il resto è dedotto da indagini, sondaggi, conoscenze personali, ecc
Anche la percentuale minoritaria dei numeri "reali" risente ugualmente di una carenza sistemica grave: in quale di quegli atti che compongono il 40% dei dati sono indicate le superfici esatte? la domanda è retorica
Da poco infatti si è deciso di riportare le superfici, al posto dei vani, nelle schede catastali ed occorreranno decenni per adeguare ogni immobile. Occorre infatti ammettere che, ricorrendo su ogni atto di trasferimento immobiliare (esclusi i terreni) la classica dicitura "a corpo e non a misura", emerge con lapalissiana evidenza che i presunti valori/mq rischiano di essere tirati ad indovinare aggiustando quelli precedenti in calo o rialzo a seconda della tendenza generale
Per non parlare delle decine di "uffici studi" che analizzano i dati provenienti dai prezzi richiesti, dalle pubblicità, trascurando completamente il margine di trattativa o da sondaggi
Scarsezza di storico recente
A fronte di un calo del 40% di transazioni rispetto al picco del 2006/07, diventa sempre più complesso effettuare delle valutazioni basandosi sul proprio storico di vendite. Uno dei parametri spesso utilizzati dagli agenti immobiliari infatti è la propria esperienza personale, la conoscenza profonda del territorio e delle vendite; questo metodo ha fatto la fortuna delle agenzie "storiche" di zona che, avendo costantemente il polso della situazione, riuscivano ad essere molto più concrete ed affidabili delle concorrenti "fuori casa"
Negli ultimi tempi sono cambiate molte cose ed anche le agenzie radicate nel proprio territorio si ritrovano le vetrine piene di case e le spese in aumento
L'unico parametro a disposizione è quello relativo agli annunci, costantemente in aumento, anche in zone e per tipologie da sempre parche di opportunità e l'eccesso di offerta attuale certo non aiuta il valutatore che deve però assumersi le proprie responsabilità
Valutazioni alternative assurde
Stimati colleghi agenti immobiliari professionali, dobbiamo smetterla di assecondare i venditori e divenire parte diligente nel repricing più che mai necessario alla ripartenza del settore di cui siamo cardine. Quotidianamente comunico valutazioni a venditori che ne hanno già in testa altre, anche del 25% più alte, fornite da "colleghi" impreparati, incoscienti o, peggio ancora, in malafede. Sono fortemente convinto che la concorrenza tra noi non debba e non possa misurarsi sulle prezzature generose o sulla disponibilità a svendere il proprio lavoro con richieste di compensi ridicoli
Misuriamoci sulle competenze, confrontiamoci sulla conoscenza teorica e pratica, sulla capacità e frequenza di aggiornamento, sulle metodologie di marketing e comunicazione, sull'esperienza maturata, sulla preparazione specifica nello proprio settore ed anche sulle doti umane e relazionali ma basta con questo gioco al massacro!
Smettiamola di assecondare i sogni di chi è fuori dal mercato, di chi usa i nostri investimenti per perdere tempo in attesa dell'amatore che sappia apprezzare la loro casa. Ribadiamo con forza che non siamo professionisti pagati a parcella, ma imprenditori che, pur fornendo un servizio professionale, investono le proprie risorse per vendere immobili di altri e percepiscono un compenso solo a risultato ottenuto
Avere centinaia di immobili in portafoglio fermi da anni, oltre ad essere economicamente devastante (ma questo riguarda le proprie scelte imprenditoriali), si riverbera sul mercato falsando i valori, condizionando altri venditori e dando l'impressione agli acquirenti seri che nulla sia cambiato
I prezzi invece sono già calati ed anche in modo deciso in molte zone; peccato che gli immobili con valori attuali si vendano rapidamente, senza nemmeno troppa pubblicità e dunque in pochi se ne accorgano perché ciò che resta sono le centinaia di migliaia di case fuori mercato ferme da mesi o anni. Una volta tanto, facciamo quadrato; le associazioni di categoria fungano da volano di una nuova tendenza: valutazioni reali e non negoziabili!
In questi giorni si sono rincorse dichiarazioni delle varie associazioni che miravano a responsabilizzare il governo riguardo la crisi immobiliare; noi diciamo, parafrasando il sempre più attuale j. F. Kennedy: non chiediamo allo stato cosa può fare per il mercato immobiliare ma chiediamoci noi, dall'interno del mercato stesso, cosa possiamo fare perchè riparta
100 Commenti:
Tutte parole al vento, il fatto che la categoria degli ai sia di quanto piu' simile alla buascia di una vacca è ormai un fatto consolidato, categoria parassitaria inutile e dannosa per tutto il sistema.
Bisogna quindi trattarla come si merita, un mesetto fa sono andato a visitare un immobile con un ai, il pezzente è voluto ovviamente salire in macchina con me. Io avevo un leggero fastidio allo stomaco, ho lanciato un peto di quelli silenziosi ma nefasti. L'ai era visibilmente imbarazzato non sapeva cosa dire, io mi sono girato e gli ho chiesto serio "ma è lei che puzza cosi' ".
alt. Stop. Fermi tutti. D'accordo lo scambio di opinioni anche vivace, ma a questo livello non ci voglio scendere. Fermiamoci qui.
Chiudo i miei interventi con una perla di saggezza: la pacchia è finita. I soldi sono finiti. Se la domanda crolla per almeno due semestri consecutivi (e così è avvenuto) è ora di riassestare i valori immobiliari a livelli più umani. Le percentuali degli ai (onesti, disonesti, eccetera) sono pregati di adeguarsi. Personalmente, dovendo sborsare cifre vicine ai 500 mila euro, mi rifiuto di tirar fuori più del 2%, ma il tipo/tipa se li deve guadagnare: tutti i documenti me li deve portare a domicilio e mi deve trattare come la principessa kate!
La pacchia è finita. Cara gloria la pacchia comincia adesso, avanti di propostine al -70%, i mattonari intelligenti accetteranno. P.s. Non faccio piu' propostine al -50% perchè un coglione me l'ha accettata, fortunatamente avevo la clausula sul mutuo che mi sono fatto negare....
Vi rendete conto di cosa significa -70%??? ma secondo voi il mattonaro intelligente aspetta voi x vendere anzi x regalare la casa? Se la risposta e' si fatemi un esempio pratico...visto che parlare di percentuali non ha nessun significato se non si parte da un importo "X" raffrontato ad un immobile "Y" in una zona "Z"
Noto 3 anomalie nei commenti:
1) c'è chi spara a zero sugli ai ma non dice che lavoro fa
2) si lamentano solo gli acquirenti, neanche un venditore, strano vero?
3) si parla di guadagni e percentuali degli ai perché sono messi in evidenza, ma sapete quanti costi di intermediazione occulti ci sono in ogni cosa che comprate? Basta guardare la differenza di costo della pasta acquistata tramite i gas o i supermarket
Noto 3 anomalie nei commenti:
1) c'è chi spara a zero sugli ai ma non dice che lavoro fa
2) si lamentano solo gli acquirenti, neanche un venditore, strano vero?
3) si parla di guadagni e percentuali degli ai perché sono messi in evidenza, ma sapete quanti costi di intermediazione occulti ci sono in ogni cosa che comprate? Basta guardare la differenza di costo della pasta acquistata tramite i gas o i supermarket
#82 e lo spero bene che il notaio faccia tutte le verifiche... visto che senza doversi procurare i clienti, si ritrova a fare anche 4 o 5 atti al giorno... secondo lei, quanto guadagna al mese? E che dovrebbe fare? Mettere solo una firma e ritrovarsi 10/15000 euro di incassi al giorno?
Il mediatore, giustamente media tra le parti e il suo dovere e' certamente quello di non far prendere fregature a nessuna delle due parti, ma non credo possa fare il lavoro del notaio su tutti gli immobili che ha in portafoglio...
Ma come il notaio fa tutti i controlli per 4 o 5 atti al giorno mentre l'ai non li fa su tutti gli immobili che ha in portafoglio? e pensa di meritare più soldi?
Ma secondo te un agente immobiliare guadagna come un notaio? Magari se prende un decimo e' già tanto... ma se per te il notaio deve solo firmare e senza fare altro controlli? Ma la capisci la diversità dei ruoli? Uno e' un mediatore che prende sul suo, l'altro e' un pubblico ufficiale pagato profumatamente e giustamente proprio perche' deve garantire la regolarità degli atti....
Al di là delle discussioni che spesso degenerano per tenere conto dei rispettivi punti di vista (e in Italia spesso le discussioni sui punti di vista sembrano più guerre tra bande), mi sembra che aldilà dei sogni di venditori, compratori e ai c'è una cosa che si chiama mercato. Un mercato che aldilà delle aspettative di ripresa fantasiose sarà sempre più magro, quindi è quello che farà selezione eliminando i mattonari famelici che vogliono guadagnare più del 5/10% ante imposte utile che nessuna azienda "normale" (apple esclusa) riesce a fare di questi tempi, cosi come gli ai si dovranno rassegnare al fatto che la contrattazione della parcella sarà inevitabile. Il mercato è ormai morto per mancanza di denaro (delle famiglie e delle banche che non ci speculano più sopra). Per prepararvi al futuro vi parlo del giappone da cui sono appena rientrato e (anche se parlo solo di affitti) : la parcella di qualsivoglia ai per le case in affitto era pari al 56% di una mensilità (meno della metà che in Italia), e si occupava letteralmente di tutto (dai documenti alle rogne della casa durante il periodo di locazione). Non solo : c'erano case in vendita a osaka (la seconda città del giappone) meno care di Bergamo (città dove vivo).poi i sogni di guadagno da bolla sono belli ma di sogni non si è mai vissuto.
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