Il 2013 è stato un annus horribilis per il mattone: poche richieste, poche risposte agli annunci, pochissime trattative chiuse. “Un buco nero” – racconta a idealista news lionella maggi, titolare dell’omonimo studio immobiliare sito a pochi metri da piazza duomo, a Milano – nel 2014 però qualcosa ha cominciato a muoversi, anche se non si può parlare di vera ripresa
“si sa che Milano è stata la prima a fermarsi, ma sarà anche la prima a ripartire”, e infatti qualcosa si comincia a muovere, anche se con valutazioni ribassate del 5 o 10%.
I tempi sono cambiati, non è più il proprietario a fare i prezzi
No, ma il prezzo non lo fa nemmeno l’agenzia, bensì il mercato. Ed è un mercato riflessivo, legato a dinamiche molto diverse tra una zona e l’altra. Chi è intenzionato a vendere, dopo mesi di trattative accetta anche proposte al ribasso perché è stanco, viene preso per sfinimento. Comunque i prezzi sono diminuiti, ma c’è ancora margine per ulteriori cali, visto che non manca la volontà di investimento, ma solo con determinati parametri
Qual è il tipo di immobile che si vende di più?
È difficile dare un modello unico che possa dare l’idea di una realtà eterogenea. Ad esempio gli immobili di grande pregio funzionano bene con una certa nicchia di persone, così come vanno quelli più popolari. Mentre gli immobili che non vanno proprio sono quelli in certe periferie, magari non servite dalla metropolitana e in edifici brutti. Non parlo di case vecchie, perché l’età dell’immobile non è un parametro per forza negativo: la casa di ringhiera dei navigli ha una sua identità e valore, così come lo ha la casa d’epoca.
Cosa cerca l’inquilino, più di ogni altra cosa?
Se vive in città, cerca i servizi. La scuola, il supermercato, i mezzi pubblici, la sicurezza. Se però deve vivere in una brutta periferia, allora preferisce andare fuori città
Quali sono i prezzi medi degli immobili a Milano?
In generale da 3 a 4 mila euro al mq, ma nella realtà la forbice si allarga da 2.500 a 4.500. In alcune zone del centro, come in corso monforte, si arriva anche a 7.000. In altre zone poi i prezzi si sono abbassati più che in altre: a corso Lodi da 5/6.000 si è passati a 4/5.000
La sua agenzia ha un cliente tipo?
La location fa molto, e trovandoci noi in centro è impossibile che ci capiti un monolocale di periferia. La nostra clientela è di base eterogenea, siamo molto conosciuti nel terziario e quindi tra i negozianti o gli impiegati degli uffici. Il nostro target è tra i 200 e i 300 mila euro, trattiamo anche uffici e negozi e difficilmente ci capita l’altissimo lusso. Abbiamo anche immobili di fascia media, ma quasi sempre al di sopra dei 200mila euro
Sul fronte affitti come va?
Le locazioni ci hanno permesso di sopravvivere in questo anno e mezzo molto difficile. Abbiamo avuto molti clienti che avrebbero comprato ma non riuscivano a vendere la vecchia casa, oppure che chiedevano un mutuo impegnativo e la banca non glielo finanziava. La frenata sui mutui è ancora un problema, anche se c’è qualche piccola apertura da parte di alcune banche, come quelle on line o altre che hanno scelto una politica meno “garibaldina”
Questi anni difficili hanno cambiato il vostro modo di lavorare?
Noi siamo un’anomalia, e cioè un’agenzia storica con 90 anni di attività alle spalle. Per questo lavoriamo alla vecchia maniera, che paradossalmente è diventata la maniera più moderna possibile
In che senso?
Così come quando si va a comprare le scarpe ci si aspetta che la commessa ci consigli su come ci sta un modello, se ne ha un altro che fa per noi, e non si limiti a consigliere il colore, così noi siamo precisi, attenti, e anche trasparenti
Cioè siete in grado di soddisfare qualsiasi curiosità del cliente?
Non abbiamo nulla da nascondere. Lo facciamo accomodare, lo mettiamo a suo agio, gli forniamo tutta la documentazione possibile a prescindere dal fatto che lo vediamo molto o poco propenso all’acquisto. I clienti sono persone, e non conti correnti da spolpare. Io rispondo sempre al telefono e a tutte le domande, conosco tutti i nostri immobili e do un parere a chiunque me lo chieda
Interagisce con i clienti anche via web?
Sì, e occorre essere sempre molto preparati perché il web ha reso i clienti molto più informati di un tempo. Ed è importante anche la collaborazione tra agenzie, perché nell’era di internet chi resta solo è fregato: se non ho un prodotto per un acquirente americano, ho il dovere di coinvolgere il mio collega che può averlo. Aggiungo che un nostro prodotto, però, finisce sul web solo dopo un’attenta e laboriosa valutazione.
Quanto è diventato complicato lavorare in un mondo sempre interconnesso?
Difficile, sì, anche perché con la situazione economica attuale sono tutti molto esigenti, alcuni oltre misura, però è anche giusto esserlo quando si sta facendo un investimento così importante. Anch’io, dall’altra parte della scrivania, pretenderei tutti i documenti e le informazioni necessarie
Basta questo per essere competitivi?
Ci vuole il rapporto umano, ricordarsi sempre che si ha davanti una persona. Se siamo sul mercato da 90 anni lo dobbiamo anche a questa sensibilità
Che speranze ha per il futuro?
Penso che il mercato può ripartire se ci sono i soldi, se riparte l’economia riparte anche il mercato. Chi rischia di perdere il lavoro, è chiaro che non si mette sulle spalle un mutuo. Ma affinché l’economia riparta ci vuole una stabilità politica. E anche una buona politica
Scritto da mtodarello
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