Notizie su mercato immobiliare ed economia

Case, il segmento di lusso trascina la ripresa di valori e compravendite

Autore: Redazione

Il segmento degli immobili di lusso consolida anche nel secondo semestre dell'anno la sua parabola ascendente, con una crescita di prezzi e compravendite. Sono i dati che emergono dalll'Osservatrio Tirelli & Partners sulle Residenze Esclusive.

"Nel secondo semestre 2015 si conferma il consolidamento della ripresa che avevamo registrato nel precedente - esordisce Marco Tirelli. L’indice di assorbimento per il periodo in questione è del 10,4% che porta la media annuale al 10,6%. E’ la prima volta dal 2011 che il dato annuale supera il 10%. "Il 10% non è certo un obiettivo audace - continua Tirelli – Se però consideriamo l’incremento rispetto al 2014 (+29% in numero di transazioni; +41% in valore) e ancora più rispetto al 2013 (+125% in numero; +123% invalore), diventa evidente quanto il mercato sia cambiato.”

Per quanto riguarda invece i prezzi effettivi di vendita la variazione annuale è del +1,3% grazie soprattutto ad una diminuzione significativa degli sconti medi che si fissano all’11,5% dal 14,9% dello scorso semestre
(-23%). “Siamo ancora lontani dai valori del 2010 di circa un 20% - dice Gabriele Torchiani – il che lascia spazio per poter effettuare ottimi acquisti. Si conferma però che nel mercato attuale una componente importante del
differenziale di prezzo rispetto al passato è lo sconto che l’acquirente proattivo riesce a negoziare con il venditore. Gli acquirenti più attenti hanno ormai capito questa modalità e si comportano di conseguenza.”

Domanda e offerta

L’offerta nel semestre continua a essere molto ampia, ma anche molto differenziata in termini di qualità. I tempi medi di vendita crescono ancora a quasi 33 mesi (32,6) superando per la prima volta il dato medio di
anzianità dell’offerta che invece cresce in maniera frazionale (30,9 dal 30,3 precedente). “Nel semestre si sono vendute case sul mercato da oltre 60 mesi e il dato complessivo ne risente - dice Tirelli – Interessante
però notare che il 16% degli incarichi hanno trovato un acquirente nei sei mesi di validità. Il prossimo semestre potrebbe essere quello di inversione della curva dei tempi, così come è già avvenuto per i prezzi.

Lo fa supporre il minimo incremento del tempo medio di giacenza che non cresceva frazionalmente dal II semestre 2011. E’ chiaro però che non tutta l’offerta disponibile diventerà appetibile. Gli acquirenti dovranno affrontare la complessità di distinguere, tra ciò che è da lungo tempo sul mercato, tra il prodotto meritevole e quello che invece resterà ancora invenduto. Considerando che la maggior parte dell’offerta è costituita da case da ristrutturare, tale capacità di distinzione non è agevole e questo aspetto cruciale amplifica il valore di essere assistiti da professionisti qualificati.”

I tre gradini del podio delle transazioni più importanti del periodo vanno a Magenta, Brera e Venezia-Duse. “Nel semestre si è registrata la transazione più importante degli ultimi anni. Oltre 9 mln di euro che
confermano come la ripresa è stata avviata dalla fascia più alta della domanda. Il valore complessivo delle 3 transazioni più importanti è di 16,4 milioni di euro - commenta Torchiani – Sommato agli oltre 17 milioni
del semestre precedente, è il valore più alto mai registrato dal 2008. Un valore guidato in parte anche da investitori stranieri, a dimostrazione che nel mercato immobiliare italiano esiste una domanda potenziale estera in gran parte da cogliere. Per farlo serve da un lato un prodotto immobiliare di standard internazionale, dall’altro investimenti in marketing mirati da parte degli operatori nazionali.

Segmento delle locazioni

L’offerta sul mercato è sempre abbondante, ma continua a essere disallineata con le esigenze di una domanda che richiede sempre più case immediatamente abitabili. Nelle 3 zone di maggiore prestigio si fatica
a trovare nuova offerta qualificata per sostituire quella che ha già trovato un conduttore. Probabilmente è il primo effetto della ripresa sul mercato delle compravendite. L’indice di assorbimento resta superiore al 22%
anche se cresce frazionalmente il tempo medio necessario per locare a 13,1 da 12,6 mesi. Si riducono infine gli sconti (9,1% da 9,9% del semestre precedente).

Restano sostanzialmente invariati i canoni di locazione (-0,1%) il che a livello annuale porta alla prima variazione positiva (+0,3%) da lungo tempo. “E’ un segno della fase favorevole che il mercato offrirebbe ai proprietari che avessero voglia di coglierla - afferma
Tirelli - Il mercato ha avuto un’evoluzione caratterizzata dalla riduzione dei tempi di durata dei contratti standard (4+4 anni, ma solo il 50% arriva alla prima scadenza), da una domanda consistente per locazioni brevi (6-18 mesi) e brevissime (1-6 mesi). Nel complesso una riduzione importante del rischio locativo per i proprietari. A questo c’è da aggiungere una normativa fiscale favorevole come non mai. Certo per poter cogliere queste opportunità è necessario offrire un prodotto immobiliare immediatamente fruibile che richiede investimenti. Però si tratta di investimenti che trovano una remunerazione veloce.”