Acquisto casa dal costruttore, come fare?

Acquistare una casa direttamente dalla ditta costruttrice ha i suoi pro e i suoi contro. Vediamo quali con il notaio Giampaolo Marcoz del Consiglio Nazionale del Notariato.

L’acquisto di una casa dalla ditta costruttrice ha un fascino tutto particolare: veder nascere la casa dalle fondamenta, concordarne l’aspetto con gli architetti e soprattutto avere la certezza di una abitazione di nuova costruzione che sarà senz’altro all’avanguardia dal punto di vista energetico e manutentivo.

Tuttavia, ci sono alcuni aspetti da tenere ben presenti, per evitare di ritrovarsi da un bel sogno ad un pugno di mosche. Il perché ce lo spiega il consigliere nazionale del Notariato Giampaolo Marcoz.

Acquistare casa dal costruttore nel 2019

“L’acquisto di un immobile dal costruttore  è un procedimento che non sempre avviene dal notaio – spiega Marcoz. - Il caso meno complicato è quello dell’acquisto di una unità abitativa già esistente: in quel caso l’acquirente ha già visionato l'immobile finito, ha valutato i costi di eventuali lavori aggiuntivi e le caratteristiche, ha deciso per l’acquisto, quindi si reca dal notaio ed effettua l’atto d’acquisto”.

Cosa succede invece se l’immobile dei nostri sogni è ancora solo un progetto? “Quando l’immobile è ancora da costruire, – risponde Marcoz, - quello che accade è che il costruttore che ha acquistato il terreno cerca di vendere la casa ancor prima che venga realizzata, perché il suo interesse, naturalmente, è di collocare tutte le unità da costruire, e gli servono i fondi per finanziare la costruzione. Quindi il procedimento prevede che si faccia un contratto preliminare tra acquirente e costruttore, nel quale si stabiliscono prezzo definitivo, tempi di pagamento (ad esempio vari versamenti possono essere fatti secondo lo stato di avanzamento dei lavori)”.

Non sempre, tuttavia, il contratto preliminare va a buon fine. “A volte il costruttore entra in crisi o in una procedura fallimentare, perché ad esempio il costruttore ha ipotecato il bene per l’acquisto del terreno e per finanziare i lavori. Il che per l’acquirente diventa un problema, perché in caso di vendita all’asta il ricavato va al creditore, mentre chi ha firmato il preliminare perde il suo denaro e anche la casa. A meno che l'atto non sia stato firmato presso un notaio”.

Acquisto di una casa dal costruttore: come tutelarsi

In questo caso è fondamentale che l’acquirente abbia delle tutele. Come fare?

“La necessità di tutelare l’acquirente – risponde Marcoz – è alla base del decreto legislativo 122/2005, conosciuto come Testo Unico dei beni da costruire, che è ancora oggi la norma di riferimento sul tema”.

Il Consiglio del Notariato ha redatto una guida in proposito, disponibile qui. Fondamentalmente, il notaio Marcoz ci spiega i suoi due elementi essenziali:

“Gli elementi distintivi del Testo unico sono due, - elenca Giampaolo Marcoz:  

1. La tutela dell’acquirente per quanto riguarda le somme versate nelle varie fasi dalle fondamenta alle chiavi in mano. Tale tutela obbliga il costruttore a dare una fideiussione rilasciata da una banca o un’assicurazione per un importo pari a tutte le somme versate dall’acquirente. In questo modo almeno l’acquirente in caso di fallimento recupererebbe i suoi soldi, pur restando senza casa.
2. La cosiddetta postuma decennale, ovvero la norma prevede che al momento del rogito il costruttore rilasci una garanzia contro i danni emersi nei dieci anni successivi, dovuti a difetti di costruzione che richiedono poi interventi da parte dell’acquirente”.

Come ottenere queste tutele? “Senz’altro facendo il preliminare dal notaio, che necessariamente implica l’attivarsi delle tutele di cui al dlgs 122/2005, - risponde il Consigliere nazionale del Notariato. - Il problema è che queste garanzie hanno costi importanti per il costruttore, perché gli si chiede un vincolo delle somme incassate. Ecco perché i preliminari spesso non vengono fatti dal notaio, ma per scrittura privata. In questo modo però si lascia scoperto l’acquirente e lo si espone al rischio di perdere le somme versate e la casa. Il consiglio è quello di ricorrere sempre al notaio, ma soprattutto in caso di acquisto da ditta costruttrice, proprio per non ritrovarsi senza tutele”.

Acquistare casa dal costruttore: costi, spese e imposte

L’acquisto di una casa da una ditta costruttrice implica dei costi, rappresentati in parte dalle spese, in parte dalle imposte dovute. In particolare si pagheranno le spese per l’atto notarile, che hanno importi diversi rispetto alla compravendita tra privati. L’Iva sostituisce invece l’imposta di registro, dovuta quando si acquista casa da un privato

Quale Iva quando si acquista casa dal costruttore?

“L’acquisto dal costruttore è assoggettato a Iva, e non una imposta di registro, che invece riguarda le transazioni tra privati, - spiega il notaio Marcoz.- Si tratta purtroppo di un trattamento fiscale svantaggioso rispetto alle transazioni private: l’Iva per acquisto dal costruttore è infatti del 10% mentre l’imposta di registro in una transazione privata sarebbe del 9%. Se poi si trattasse della prima casa, l’Iva per acquisto dal costruttore sarebbe del 4% a fronte di un 2% di imposta di registro per una transazione privata. In più, comprando dal costruttore l’Iva si paga sul prezzo reale, mentre per una transazione tra privati l'imposta di registro si paga sul valore catastale, generalmente più basso rispetto al prezzo di vendita”.

Agevolazioni per l’acquisto di una casa dal costruttore

A parte l’agevolazione prima casa, presente comunque anche per l’acquisto di una casa da privati, non esistono nel 2019 agevolazioni particolari per l’acquisto di una abitazione dalla ditta costruttrice. Fino allo scorso anno era possibile una detrazione Irpef del 50% dell’Iva, ripartita in dieci anni, sull’acquisto della prima o della seconda casa in classe energetica A o B. Tale opportunità però non è stata prorogata per il 2019.

Comprare casa dal costruttore: i vantaggi

In assenza di agevolazioni, qual è il vantaggio di comprare casa direttamente dal costruttore? “Indubbiamente quello di acquistare un prodotto nuovo – risponde il notaio Marcoz, - che avrà, ad esempio, un profilo energetico migliore e sarà meglio gestibile dal punto di vista dei servizi, o necessiterà di minore manutenzione”.

Acquisto di una casa dal costruttore tramite agenzia

Cosa cambia nel comprare casa dal costruttore se interviene l’agenzia immobiliare? “Il processo di acquisto è lo stesso – risponde il notaio Marcoz, - ma l’agenzia può essere un valido appoggio per il cliente, per guidarlo attraverso tutte le procedure e spiegargli la situazione nella quale si sta muovendo. Ovviamente in questo caso è necessario pagare la relativa commissione”.