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Affitto in nero, il contratto verbale è nullo

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Autore: Redazione

La legge 431/1998 stabilisce la nullità dei contratti di locazione non registrati e con l’ordinanza n. 5794 dello scorso 28 febbraio la Cassazione ha ribadito che in caso di affitto in nero, il contratto verbale è nullo.

Con questa pronuncia, in particolare, sono state chiarite quali sono le conseguenze di un affitto in nero. Nel dettaglio è stato sottolineato il caso in cui non è avvenuta la registrazione in seguito al consenso di padrone di casa e affittuario e il caso in cui la mancata registrazione del contratto è stata decisa solo dal padrone di casa.

Si parla di affitto in nero quando l’accordo è a voce e non c'è un contratto scritto; quando il contratto è scritto, ma non viene registrato; quando il canone corrisposto è superiore rispetto a quello indicato nel contratto registrato.

L’omessa registrazione dell’affitto comporta due conseguenze: la nullità del contratto e l’applicazione delle sanzioni per l’evasione fiscale.

Quando si parla di affitto in nero e quindi di contratto verbale nullo, cosa accade se è il padrone di casa a non voler registrare l’affitto o se il padrone di casa e affittuario sono d’accordo?

Se il padrone di casa non registra il contratto di affitto e quindi è il padrone di casa a decidere l’affitto in nero, secondo quanto evidenziato dalla Cassazione la nullità del contratto è “relativa”: il contratto ha valore solo per il locatore e non per l’affittuario. Questo, ad esempio, significa che l’inquilino può lasciare l’immobile in qualsiasi momento, senza dover dare disdetta. Ma non solo. L’inquilino può anche procedere per vie legali e far accertare la nullità del contratto chiedendo l'equiparazione a quelli a canone concordato.

Se invece sono le parti ad essersi accordate e quindi il contratto verbale nasce per comune accordo, il contratto è nullo per entrambe le parti. In questo caso, il locatore può procedere per vie legali e ottenere il rilascio dell’immobile, il conduttore invece può chiedere la parziale restituzione delle somme superiori al canone concordato.