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Investire nel mercato immobiliare, ecco perché è ancora un buon affare

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Roberto Busso, ad di Gabetti Property Solutions
Autore: floriana liuni

Il settore delle riqualificazioni urbane contiene la chiave per lo sviluppo del settore immobiliare dei prossimi tempi, il che fa del real estate un settore ad alto rendimento. Lo ha spiegato Roberto Busso, Ad di Gabetti Property Solutions, a margine dell’incontro di presentazione del sondaggio Doxa-Gabetti su La casa degli italiani.

“Siamo orgogliosi dell’iniziativa Gabetti Home Value – ha dichiarato Roberto Busso, illustrando la nuova linea di business che guarda al mercato delle nuove costruzioni e dei frazionamenti di cantiere in un’ottica data driven allo scopo di organizzare un processo di vendita il più efficiente possibile, - perché i frazionamenti di cantiere sono ciò per cui Gabetti è nata, prima ancora che come rete di agenzie”.

Gabetti al momento possiede un portafoglio immobiliare da 1,5 miliardi di euro, di cui il 30% proviene da frazionamenti di cantiere. “I frazionamenti che abbiamo a disposizione, - spiega Busso, - arrivano dalle dismissioni delle casse di previdenza costituite da appartamenti e dai relativi inquilini”.

Come Gabetti Property Solutions gestisce questo genere di asset in ottica di riqualificazione e sviluppo immobiliare? “A costoro offriamo un pacchetto importantissimo, - risponde Busso, - ovvero la possibilità di poterci cedere il credito di imposta derivante dall’ecobonus (possibilità prevista dall’ultima finanziaria), lasciando a noi tutte le spese e gli oneri della ristrutturazione. L’appartamento viene così restituito con certificazione energetica e ristrutturato”.

Da dove provengono gli edifici in dismissione che Gabetti prende in carico? “Le dismissioni delle casse di previdenza sono ormai poche, - risponde Busso. - Ora esiste un bacino proveniente da di casse di previdenza minori e il patrimonio degli agricoltori. Ci sono invece nuovi cantieri, in zone in cui il mercato mostra segnali di ripresa”.

Di quale genere sono i nuovi cantieri? “Si tratta di due tipi: il greenfield, ovvero i terreni edificabili di interesse; esempio tipico, a Milano parliamo della zona Ripamonti Santa Giulia. Oppure le rigenerazioni urbane, che possono essere ad esempio recuperi di edifici adibiti ad uso uffici che tuttavia sono rimasti invenduti: a quel punto si può operare un cambio di destinazione d’uso. Questi edifici si prestano particolarmente per soluzioni di coliving quali student housing (che poi potranno trasformarsi in appartamenti per giovani professionisti) o senior housing”.

Dove si concentrano le aree di maggiore interesse? “Soprattutto in grandi città ben collegate, - risponde l’Ad di Gabetti Property Solutions. - Non vale invece la pena interessarsi di città che non sono collegate da ferrovie o altro ai centri principali; in particolare pensiamo che se a Milano nei prossimi anni è prevista una ulteriore concentrazione di popolazione, questo potrebbe accadere a scapito dei Comuni limitrofi, che si svuoteranno”.

Quali investitori si mostrano interessati a questo business? Secondo Busso, “Gli investitori agiscono ancora a livello speculativo. Gli investitori italiani di lungo periodo invece sono assenti; la platea era infatti costituita tradizionalmente da assicurazioni e casse di previdenza, che però ora stanno cedendo patrimonio non performing per poter tornare ad investire”.

Investire nell’immobiliare è un buon affare? “Secondo noi sì. Soprattutto nel residenziale, che può dare il 4,5% lordo di ritorni e risponde alle esigenze degli imprenditori presentando un rischio certo inferiore ad altri settori del real estate, in quanto non è soggetto a cicli economici come altri tipi di immobili. Il residenziale è infatti più facile da dismettere, ad esempio, di un multisala chiuso o di un immobile uso uffici non riconvertibile ad altro uso. Le compravendite residenziali restano vivaci perché molti cercano la prima casa o desiderano una sistemazione abitativa migliore rispetto a quella attuale, quindi c’è una continua richiesta di nuovi alloggi, che si può soddisfare con i nuovi cantieri ma soprattutto con la riqualificazione di edifici esistenti. A ciò si aggiungano i mutui a tasso fisso al 2% che costituiscono una spinta all’acquisto mai vista prima. Al punto che acquistare oggi con mutuo, a cui sommare Imu e Tasi, equivale a pagare un affitto: alla fine la spesa risulta zero, e al momento della eventuale rivendita dell’immobile il realizzo è netto”.

Quali sono gli eventuali rischi per gli investitori? “Il rischio dell’investitore esiste solo nel momento in cui non si ha il controllo della situazione finanziaria, - risponde Busso. - Cosa che non avviene nel momento in cui si stipula un mutuo a tasso fisso perché in quel caso non possono verificarsi variazioni di prezzo d’acquisto incontrollate. D’altro canto può trattarsi di rischi legati all’oggetto-immobile, che può restare invenduto per molte ragioni. Tuttavia va detto che quello che non si vende è perché non risponde al mercato, quindi investire in qualcosa che è fuori mercato senz’altro, ovviamente, non porterà rendita. Purtroppo sul mercato ci sono troppi costruttori che mettono sul mercato progetti vecchi di dieci anni, perché approvati dai piani urbanistici di un decennio fa fa, e che quindi risultano già obsoleti. Per questo dovrebbe esserci la possibilità di riconvertirli per poterli rimettere in gioco. Ulteriore problema può essere rappresentato dai finanziamenti bancari, che vengono concessi con grande difficoltà e solo con importi pari alla spesa effettiva, il che potrebbe lasciare poco margine di manovra agli investitori”.