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I rischi degli affitti brevi: si avvicina la bolla immobiliare? Due pareri a confronto

Affitti brevi
I rischi degli affitti brevi / Gtres
Autore: floriana liuni

Il boom degli affitti brevi rischia di non essere pienamente giustificato dal punto di vista della redditività e di creare un danno all’offerta abitativa delle città. idealista news ne ha parlato con Luca Dondi (Nomisma) e Francesco Zorgno (Cleanbnb)

Quella degli affitti brevi è una bolla pronta a scoppiare?

“Forse ancora no, - risponde Luca Dondi, direttore generale di Nomisma, - siamo all’inizio di un fenomeno e non ci sono avvisaglie di eccesso di offerta, ma le conseguenze negative si stanno già avvertendo”.

Quali sono le conseguenze negative degli affitti brevi?

“Siamo in fase di spostamento di molta dell’offerta abitativa sulla locazione breve : questo, in città universitarie o in cui la componente turistica è rilevante, ha portato a meno disponibilità di appartamenti in locazione tradizionale. Il che ha conseguenze, ad esempio in città come Bologna, anche sulle immatricolazioni universitarie, penalizzate dalla difficoltà per gli studenti di trovare alloggio. A lungo termine tutto questo può portare a un impoverimento in termini sociali e culturali. Tuttavia sono convinto che parte dell’offerta abitativa in affitto breve tornerà alla formula a lungo termine, perché l’illusione della redditività sempre e comunque garantita dalla componente temporanea credo sia destinata a sgonfiarsi almeno in parte”.

Cosa intende per redditività illusoria degli affitti brevi?

“Si pensa che la locazione breve garantisca a prescindere un ritorno migliore rispetto alla locazione tradizionale, ma in alcune location non è detto che sia così. Fuori dai centri non è detto che il canone che si riesce a spuntare insieme al tasso di saturazione garantito possa permettere la stessa redditività di una locazione tradizionale. Inoltre la locazione breve richiede una attività di gestione che la locazione tradizionale non impone(accoglienza clienti, pulizia, adempimenti burocratici), il che erode i margini. Quindi se è vero che in corrispondenza di centri storici o di punti di interesse come ospedali o altro il tasso di rendimento può essere anche doppio rispetto a quello garantito dalla locazione tradizionale, ciò non è vero ovunque”.

I property manager professionali possono rappresentare una soluzione?

“Senz’altro, ma i loro costi andranno a decurtare la redditività di cui sopra. Possono però essere una soluzione in termini di professionalità del servizio e di minori aggravi sul proprietario per la gestione. Però la gestione professionale e i relativi costi, che incidono anche per il 30% del canone percepito, influiranno sulla scelta del tipo di locazione: la locazione breve sarà conveniente solo in quelle situazioni in cui l’extra guadagno sia tale da poter includere anche un servizio professionale senza intaccare i margini”.

Per gli appartamenti meno redditizi si tornerà quindi alla locazione tradizionale?

“Sarà possibile se le amministrazioni locali daranno incentivo all’affitto tradizionale ad esempio attraverso una riduzione del carico fiscale, per ridurre il gap di redditività tra le due forme di locazione. In alcune cittadine e in alcune zone la differenza non è così rilevante, quindi potrebbe essere possibile recuperare parte dell’offerta facendola tornare sulle locazioni tradizionali”.

Secondo un operatore del settore, come la quotata Cleanbnb, tuttavia, il conflitto tra affitti brevi e lunghe non sarebbe rilevante.

“Quotidianamente molti proprietari ci contattano per chiederci di gestire i loro appartamenti, e quello che verifichiamo prima di tutto è che non tutti gli appartamenti sono adatti all’affitto breve, -  commenta Francesco Zorgno, presidente e cofondatore di Cleanbnb. – Ripetiamo sempre che l’affitto breve non è per tutti e che non tutti gli appartamenti hanno le caratteristiche per essere concessi con questo tipo di locazione. Esistono appartamenti che vanno bene per l’affitto breve, altri che sono adatti all’affitto tradizionale. Gli operatori come Cleanbnb tendono a lavorare con appartamenti il cui proprietario sceglierebbe comunque di non dare l’appartamento in affitto lungo, perché non desidera impegnarsi a lungo o perché è rimasto “scottato” da inquilini precedenti. Oppure ancora, si tratta di appartamenti che aspettano l’occasione per essere messi in vendita, e che quindi non vengono dati in affitto lungo perché il proprietario spera che il mercato evolva in suo favore, e quindi nel frattempo preferisce occuparlo solo per brevi periodi”.

Si può quindi dire che esista una riduzione di offerta abitativa ai danni dell’affitto tradizionale?

“in realtà il numero totale di appartamenti in affitto breve in Italia è davvero minimo, a una cifra percentuale, se confrontato con il mondo delle seconde case e degli alloggi disponibili in affitto tradizionale. Cleanbnb lavora ad esempio con immobili che, in assenza di affitto breve, sarebbero fuori dal mercato. Chi ha un appartamento in affitto tradizionale e non ha problemi di riscossione dei canoni, si trova bene con i suoi locatari ecc, difficilmente si convertirà all’affitto breve. Questa formula al contrario è scelta per quelle case che altrimenti resterebbero sfitte. Quindi in ogni caso parliamo di due insiemi differenti di alloggi la cui offerta non necessariamente entra in conflitto. L’affitto breve ha quindi il merito di rimettere in movimento una parte di offerta abitativa che altrimenti sarebbe ferma, e che comunque sarebbe indisponibile all’affitto tradizionale”.

Quando un appartamento in affitto lungo è convertito in affitto breve?

“Esistono casi in cui ci sia stata una conversione dal lungo al breve, ma non su grandi numeri. Come dicevamo infatti non tutti gli appartamenti sono immediatamente convertibili da un uso prolungato ad uno breve, o viceversa. Questa infatti è una valutazione che Cleanbnb fa a monte sugli appartamenti che gestisce: l’affitto breve non è per tutti perché se garantisce maggiore redditività è anche vero che necessita di molta più cura, possibilmente a livello professionale. Inoltre per poter mettere un appartamento in affitto breve occorre che sia già sistemato e ammobiliato, mentre in affitto lungo si possono dare anche locali da personalizzare. Non è quindi una scelta da fare a cuor leggero e di conseguenza non può rappresentare un fenomeno tale da erodere l’offerta abitativa di altro tipo, e attualmente l’affitto breve rappresenta davvero una parta minima rispetto ad altre soluzioni, nonché al numero di immobili che in ogni caso resterà sfitto”

Per chi, allora, l’affitto breve è redditizio?

“Per coloro che altrimenti terrebbero vuoto l’immobile, pagandone però tasse, mantenimento ecc pur lasciandolo improduttivo: a queste condizioni certo è più redditizio. Ma ci sono altri parametri, come l’orizzonte temporale. Se io non voglio impegnarmi a lungo, è preferibile l’affitto breve. E poi dipende dalla location: le zone turistiche proverbialmente sono impegnate solo nelle stagioni interessate, difficilmente tutto l’anno. Sono considerazioni da fare caso per caso”.

Quali sono allora le prospettive per il fenomeno dello short rental?

“La parola chiave è sostenibilità. L’affitto breve si svilupperà là dove sarà gestito con professionalità e contemporaneamente in modo da dare soddisfazione al proprietario, nel rispetto degli standard e delle regole. La professionalità rende l’offerta molto selettiva, in quanto è la domanda che diventa sempre più raffinata: chiunque può mettere in affitto breve un sottoscala, ma poi chi ci andrà a passare le vacanze? Ecco quindi che si aprono molte possibilità per gli operatori professionali per creare un’offerta che soddisfi tutti”.

Quale sarà in futuro il ruolo dei property manager?

“A tendere l’affitto breve premierà la gestione professionale con servizi di alto standard, perché gli ospiti tendono ad andare dove il servizio garantito è migliore. Chi non rispetta gli standard sarà progressivamente sempre più penalizzato nell’evoluzione del mercato. Ovviamente la gestione professionale richiede una struttura che non è alla portata di tutti. La stragrande maggioranza degli appartamenti in affitto breve infatti sono gestiti direttamente dei privati, che non sempre riescono a stare dietro alle esigenze degli ospiti, ma questi stanno già iniziando a diventare meno redditizi e quindi meno interessanti. Al contrario quelli gestiti professionalmente diventeranno sempre più dominanti sul mercato”.