Case di lusso, i trend a Milano e Roma

Il mercato residenziale di lusso non conosce crisi, soprattutto a Milano e Roma. I dati di Engel & Völkers e Santandrea Luxury Houses.

La fragilità del quadro economico italiano non sembra compromettere le capacità di risalita del settore immobiliare italiano, in particolare per quanto riguarda il segmento del lusso. Evidenza che emerge sia dall’ulteriore espansione del volume di compravendite, sia dal graduale miglioramento dei principali indicatori economici del comparto soprattutto nelle principali città, prima fra tutte Milano. Lo rileva il “Market Report Milano/Roma H1 2019”, realizzato da Engel & Völkers in collaborazione con Nomisma, secondo cui nel capoluogo lombardo si possono raggiungere quotazioni al metro quadro anche di 18 mila euro, mentre nel centro storico romano si arriva a 12 mila euro.

Immobiliare di lusso a Milano

A Milano si sta verificando una vera e propria corsa al mattone di pregio, anche in vista dei Giochi Olimpici invernali 2026. Il mercato immobiliare appare in buona salute ed è il primo mercato a livello nazionale per dinamismo, tassi di assorbimento e ripresa dei prezzi. Le compravendite sono aumentate del 3,4% annuo a consuntivo 2018, raggiungendo circa 24.500 transazioni per un fatturato complessivo di 5,9 miliardi di euro. Il dato del primo 2019 conferma il trend di crescita con +8,5% annuo. A trainare la ripresa non sono più solo le localizzazioni centrali e di pregio, dal momento che il recente ciclo espansivo si è ormai propagato a tutte le zone urbane.

Grazie al forte appeal per investitori e acquirenti, il mercato milanese si conferma fortemente liquido, con tempi medi di collocamento tra 1-2 mesi per gli immobili di taglio medio (inferiori a 80 mq), tra 1 e 3,5 mesi per i tagli grandi (80-160 mq) e 2-6 mesi per quelli molto grandi (oltre 160 mq). Di fatto per gli immobili di massimo pregio, nuovi o ristrutturati al nuovo, i tempi di vendita e locazione sono pressoché immediati.

Unico neo, come sottolinea Roberto Magaglio, Licence Partner presso Engel & Völkers Milano, la mancanza di offerta adeguata. “Motore del processo si conferma la domanda qualificata per immobili in acquisto, - dichiara Magaglio, - in costante aumento e con prospettiva di ulteriore intensificazione. L’offerta resta ancora stazionaria e non adeguata a numero di unità disponibili su mercato e per le caratteristiche oggettive che non soddisfano appieno i requisiti dei potenziali acquirenti”.

Il range dei prezzi medi va da 8-14 mila euro/mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 6-9 mila euro/mq per quelli da ristrutturare. Le quotazioni più elevate arrivano fino a 18 mila euro/mq nel Quadrilatero e a Brera, in crescita rispetto al semestre precedente, e a 16-17 mila euro/mq in San Babila e Castello-Foro Bonaparte.

Dati che sono confermati dal report sulle residenze di pregio redatto da Santandrea Luxury Houses, secondo cui a Milano il primo semestre del 2019, ha confermato l’aumento delle quotazioni per il mercato delle residenze di pregio. La crescita, che si è attestata intorno a +1,8%, è da imputarsi principalmente alle zone Brera, Magenta e Centro Storico. Con riferimento agli immobili usati, il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivo, a livello cittadino, si è attestato intorno all’11% in linea con quanto registrato nel semestre precedente, con lievi differenze tra le varie zone. Per quanto concerne i tempi medi di vendita, sono risultate più dinamiche le zone di Brera (3-5 mesi), Magenta e Centro Storico (4-6 mesi). Tempistiche relativamente più dilatate per le altre zone fino ad un massimo di otto mesi.

Per le abitazioni nuove o ristrutturate Santandrea registra quotazioni che oscillano da un minimo di 7.700 euro al mq nel Centro Storico e Magenta-Pagano-Castello, fino a un massimo di 13.800 euro al mq nella zona del Quadrilatero, che ha confermato ancora una volta valori più alti sia sul mercato delle compravendite che su quello delle locazioni.

Nel caso di abitazioni usate o da ristrutturare le quotazioni sono state entro un range di 5.700 euro al mq nella zona Magenta-Pagano-Castello e di 11.000 euro al mq nel Quadrilatero.

Nel comparto delle locazioni si sono registrati canoni medi a livello cittadino in aumento (+2,7%), con una crescita imputabile sempre alle tre zone più richieste. Gli sconti medi fra canone richiesto ed effettivo si sono attestati tra l’8% e il 10% e, per quanto riguarda i tempi medi di locazione, le soluzioni sono rimaste sul mercato da un minimo di due a un massimo quattro mesi.

Immobiliare di lusso a Roma

Roma è il primo mercato italiano per numero di compravendite: secondo Engel & Völkers, le 32 mila del 2018 (+3,4% annuo) hanno generato un fatturato complessivo di 7,3 miliardi di euro. La tendenza espansiva è più che confermata nel primo semestre 2019 (+6,9%).

A Roma la domanda per investimento è in aumento soprattutto nel Centro Storico e riguarda immobili di piccole-medie dimensioni e immobili di prestigio, con vista su zone monumentali. Al di fuori del Centro Storico, rimane sostenuta la domanda di acquisto e locazione di prima casa nei quartieri residenziali più verdi, ben serviti dalla rete di trasporto pubblico e vicini ai servizi.

Secondo le rilevazioni di Santandrea Luxury Houses, a Roma, le compravendite sono state complessivamente stabili, così come i prezzi, che sono rimasti invariati in tutte le zone con segnali di flessione delle quotazioni a Prati e Trastevere e di rialzo a Pinciano-Veneto.

Rispetto al secondo semestre del 2018, ci sono state alcune variazioni di prezzo. Nelle zone di pregio considerate, si sono rilevate quotazioni in lieve diminuzione (-0,4%). Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, per immobili usati, è stato pari al 13%. I tempi medi di vendita variano invece da un minimo di 7 a un massimo di 11 mesi. Nelle zone di Aventino, Pinciano-Veneto, Prati, Salario -Trieste e Trastevere è stato possibile concludere una trattativa in un arco temporale a partire dai 6 mesi, mentre nelle altre zone si sono registrati tempi medi di vendita dagli otto mesi in su.

Per il segmento delle locazioni, i canoni hanno mostrato una variazione complessiva del -0,1%, frutto di andamenti differenziati nelle varie zone. Lo sconto in sede di chiusura della trattativa si è attestato mediamente intorno all’8%, in un range tra il 5% nelle zone di maggior appeal e il 10%. I tempi medi di locazione si sono confermati stabili, attestandosi sui 2-3 mesi. A Roma il 65% della domanda si è orientata all’acquisto e il restante 35% alla locazione.

Mercato immobiliare di lusso, previsioni 2019

Secondo Engel & Völkers, il contesto globale caratterizzato dal riacutizzarsi delle tensioni commerciali e dal peggioramento delle prospettive di crescita influenza le performance dell’economia italiana e potenzialmente del mercato immobiliare, che nel complesso sconta previsioni di prezzi e compravendite di modesta entità per il prossimo triennio. Tale contesto non sembra tuttavia influenzare la buona performance del mercato di pregio di Milano e, anche se in misura meno eclatante, di Roma.

In conseguenza di tale andamento, per i prossimi 12 mesi Engel & Völkers prevede a Milano per le location migliori un ulteriore aumento dei contratti, con valori in aumento e tempi rapidissimi di assorbimento. A Roma è atteso un trend stabile per compravendita e locazione, con un incremento della domanda di immobili ad uso ricettivo nel Centro Storico e nelle zone ben servite dai mezzi.