L’interruzione del contratto di locazione: tutte le casistiche e le norme di riferimento

Un contratto di locazione si può interrompere per diversi motivi. Michele Pizzullo, consulente legale Fimaa, spiega le casistiche della risoluzione del contratto, del diniego di rinnovo, della disdetta e del recesso.

La risoluzione del contratto di locazione

Il contratto di locazione a uso abitativo, ai sensi dell’art. 1 della l. 431/1998, deve essere risolto con comunicazione scritta, a pena di nullità. Ad affermarlo è la Cassazione, con la sentenza 27 settembre 2017, n. 22647, per la quale nelle locazioni abitative è nullo il patto di recesso non scritto. Non valgono quindi gli accordi verbali  tra proprietario e inquilino, anche in caso quest’ultimo, al posto del preavviso di recesso, abbia offerto il nominativo di un nuovo inquilino. La conseguenza è che il locatore potrà comunque chiedere al conduttore i canoni non versati.

 Il diniego di rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione

Il diniego di rinnovo del contratto consiste in una dichiarazione di volontà con cui, in presenza di presupposti, il locatore impedisca il prosieguo del contratto di locazione alle condizioni presenti. Le norme di riferimento sono gli articoli 1334 e 1335 del codice civile, come anche l’art. 3, l. 431/1998, relativo agli immobili a solo uso abitativo, che conferisce al locatore la facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza soltanto in presenza di motivi tassativamente indicati dalla stessa norma.

Perché il mancato rinnovo sia legittimo, secondo l’articolo citato, non è necessario che il locatore fornisca la prova dell’effettiva necessità di destinare l’immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso.

Il conduttore ha però il diritto di ripristinare il contratto se  il locatore non abbia adibito l’immobile all’uso dichiarato nell’atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità.

Qualora il locatore intenda vendere l’immobile a terzi, tale circostanza costituisce valida ragione di diniego di rinnovo alla prima scadenza purché il locatore non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tale ipotesi, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, come da articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

La disdetta del contratto da parte del locatore

La disdetta è un atto negoziale unilaterale che fa cessare il contratto alla successiva scadenza. Le norme di riferimento sono il 1334 e 1335 del Codice Civile. La disdetta, così come la comunicazione di diniego, è di solito inviata, dal locatore al conduttore, a mezzo lettera raccomandata A/R, ma può essere adottata qualsiasi forma, purché idonea.

Il diritto di recesso da parte del conduttore

Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi, come da legge 431/1998.

È sufficiente che egli manifesti, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, al locatore il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova.

In questi casi, pertanto, il contratto di locazione cesserà decorso il semestre previsto dalla legge per il solo fatto che la dichiarazione di recesso è pervenuta al domicilio del locatore, secondo la regola generale di cui all’art. 1334 c.c..

Il conduttore, dopo la prima scadenza contrattuale, può non avvalersi della proroga biennale di cui all’art. 2, comma 5, l. 431/1998, del contratto di locazione, stabilita esclusivamente in suo favore, laddove non abbia interesse al rinnovo.