Locazioni e contratti d’affitto, quali norme regolano il settore

Le locazioni sono regolate da diverse norme che è opportuno conoscere per potersi districare tra le varie fattispecie. In un webinar Fimaa ha affrontato alcuni aspetti legali dei contratti di locazione.

La tutela delle parti nei contratti di locazione

I contratti di locazione sono regolati in generale dall’articolo 1571 del codice civile che definisce la locazione come “il contratto in forza del quale una parte consente a un’altra di godere di una cosa per un determinato periodo di tempo dietro pagamento”.  Se tale norma nasce con l’idea di tutelare il contraente più debole, solitamente considerato il conduttore, è vero che di recente, e soprattutto con la pandemia, si sia iniziato a considerare anche il proprietario come possibile parte debole, soprattutto nel caso in cui non riesca a vedersi corrisposti i canoni di affitto su cui contava per la messa a reddito della propria casa.

Le clausole dei contratti valgono quindi a far raggiungere una sostanziale parità contrattuale tra le parti; a questo scopo si è provveduto da un lato alla sostituzione delle clausole nulle con le clausole legittime, dall’altro, nel tempo, all’emanazione di leggi speciali che regolano il contratto di affitto.

Le leggi speciali sui canoni di locazione

Tra queste, si ricordano la legge 392/1978, che introduce il principio dell’equo canone nei contratti di locazione degli immobili urbani; la legge 359/1992, che aprì alla libera contrattazione del canone tra le parti in caso di contratti 4+4 (patti in deroga); la legge 431/1998 che costituisce un rinnovamento di tutta la disciplina.

Locazioni abitative: la legge 431/1998

La legge 431/1998 in particolare è un riferimento per la locazione di immobili a solo uso abitativo, ad esclusione delle categorie catastali A1, A8, A9, delle case di edilizia residenziale pubblica e degli alloggi locati a soli fini turistici. Tale legge:

• Stabilisce i contratti a canone libero per una durata di 4 anni più 4, salvo mancato rinnovo alla prima scadenza, e le relative agevolazioni fiscali.
• Stabilisce contratti agevolati di durata minima tre anni con possibile rinnovo di altri due con canoni decisi a livello territoriale, e le relative agevolazioni fiscali.
• Stabilisce i canoni di locazione transitoria, di durata non superiore ai 18 mesi senza rinnovo, con canoni definiti a livello territoriale; il contratto deve contenere la specifica di transitorietà e non prevede agevolazioni fiscali.
• Stabilisce i contratti destinati agli studenti della durata compresa tra 6 e 36 mesi con possibile rinnovo su richiesta del conduttore e canoni fissati su base territoriale, e le relative agevolazioni fiscali.

La durata dei contratti di locazione

Quanto alla durata dei contratti, questa può essere fissata da una clausola in un periodo più lungo di quanto stabilito dal contratto (l’articolo 1573 del codice civile stabilisce la possibilità di locazioni fino a trent’anni), ma non inferiore: in questo caso la clausola è nulla.