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La registrazione del contratto di locazione, a chi spetta?

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Autore: Redazione

E’ obbligatorio registrare il contratto di affitto? E a chi spetta questo onere? A questa domanda ha risposto il consulente legale di Fimaa Michele Pizzullo.

Registrazione del contratto di locazione, le norme

La normativa fiscale che prevede la registrazione del contratto di locazione si trova d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo unico sull’imposta di registro), e all’art. 5, comma 1, lett. b) della “Tariffa” allegata, parte I, e all’art. 2 bis, parte II della medesima Tariffa, richiamata dall’art. 2, d.P.R. 131/1986.

Tali norme stabiliscono che vano registrati i contratti di locazione immobiliare, sia se stipulati per iscritto sia se conclusi verbalmente, indipendentemente dall’ammontare del canone, esclusi i contratti di durata non superiore a trenta giorni nell’anno (i quali sono soggetti a registrazione solo in caso d’uso), i contratti di comodato conclusi per iscritto, nonché i contratti di sublocazione.

Obbligo di registrazione del contratto di locazione

L’art. 13, comma 1, l. 431/1998 impone al locatore l’obbligo di registrare il contratto di locazione, a pena di nullità, nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore e all’amministratore del condominio.

Ulteriore conseguenza della nullità del contratto per la omessa registrazione è che la somma dovuta dal conduttore non è il canone di locazione ma l’indennità di occupazione. Questa, in relazione ad un contratto che viola norme imperative di legge e consente al locatore di evadere il fisco, non può essere commisurata al canone commerciale, giacché in tal caso si frustrerebbe la finalità repressiva della sanzione di nullità.

Mancata registrazione del contratto di locazione

Sulla questione riguardante gli effetti della mancata registrazione del contratto di locazione, la terza sezione civile della Cassazione, le Sezioni Unite della Suprema Corte, con la sentenza del 9 ottobre 2017, n. 23601, ha sancito i seguenti principi:

  1. la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso;

  2. il contratto di locazione di immobili, quando sia nullo per la (sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
  3. è nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità “vitiatur sed non vitiat”, con la conseguenza che solo il patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.

Con l’ordinanza n. 23192/19, la Cassazione ha stabilito che c’è validità per il contratto di locazione non registrato, a patto che esso sia stato stipulato precedentemente alla l. 311/2004, art. 1, comma 346.

Inoltre, l’avvenuta registrazione tardiva del contratto, a prescindere dal fatto che abbia avuto luogo dopo quella già realizzata dal conduttore, che ha sanato con effetto retroattivo il contratto, e la sopravvenuta illegittimità costituzionale della disciplina sulla scorta della quale il conduttore ha corrisposto il canone nella misura ridotta rende quest’ultimo inadempiente, con la conseguente impossibilità di qualificare la pretesa esercitata nei suoi confronti dal locatore alla stregua di una indennità per occupazione sine titulo, di ammontare forfettariamente e normativamente predeterminato.

Obbligo di registrare il contratto di locazione, a chi spetta

L’art. 10, lettera d-bis), del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, recante il testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, prevede l’obbligo per gli agenti immobiliari di registrare le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione di affari, mentre l’art. 57, comma 1-bis, dispone che gli agenti immobiliari di cui all’art. 10, comma 1, lettera d-bis), sono solidalmente tenuti al pagamento dell’imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.

In caso di mancato pagamento dell’imposta, l’Agenzia delle Entrate, accertata tale omissione, ne richiede la corresponsione unitamente agli interessi e alle sanzioni ad entrambe le parti del contratto, ovvero all’agente immobiliare.  Nel caso uno dei due contraenti provveda al pagamento, questo ha effetto liberatorio anche nei confronti dell’altro.

È nullo qualsiasi patto che tenda ad escludere da tale obbligo il mediatore immobiliare, così come è nullo qualsiasi patto che ponga l’obbligo di corrispondere l’imposta e le eventuali sanzioni a carico della parte inadempiente (art. 62 d.P.R. 131/1986).  

Registrazione telematica del contratto di locazione

L’art. 8, comma 10-bis, della l. 26 aprile 2012, n. 44, in vigore dal 29 aprile 2012, che ha convertito, con modificazioni, il d.l. 2 marzo 2012, n. 16, ha introdotto all’art. 5 del d.P.R. 5 ottobre 2001, n. 404 il comma 3-bis, a norma del quale sono, altresì, tenuti ad adottare la procedura di registrazione telematica, dei contratti di locazione conclusi con il loro intervento, gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari di cui all’art. 10, comma 1, lettera d-bis), del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.