“Residenziale tra resilienza e innovazione”, il report che anticipa tendenze e scenari

idealista/data, il dipartimento di idealista che si occupa di Advisory & Valuation, ha partecipato alla stesura del report “Residenziale tra resilienza e innovazione”. Lo studio è il frutto della collaborazione con alcuni dei principali player di mercato come Kroll, Hines e Abitare IN. Ecco il quadro che emerge dall’analisi effettuata sul settore dell'immobiliare residenziale.

Puoi scaricare il report completo a questo link

Tendenze e scenari futuri

La diffusione della pratica dello smart working e del lavoro agile ha contribuito a vivacizzare l’intero settore, oltre ad apportare nuove tendenze nell’ambito della domanda abitativa (ricerca di più ampie metrature, attenzione agli spazi comuni e qualità dei servizi dell’abitare). Tale fenomeno è stato altresì in grado di valorizzare aree secondarie che in passato erano ritenute meno attrattive, ma in grado di offrire una qualità della vita migliore rispetto alle principali metropoli italiane.

A contribuire all’appeal del segmento residenziale vi sono anche le opportunità di finanziamento del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) che ha recentemente assegnato 2,8 miliardi di euro per il Programma Innovativo Nazionale per la Qualità dell’Abitare (PinQua), secondo cui il 40% dei fondi andrà alle Regioni del Sud Italia. In aggiunta, i futuri investimenti programmati dal PNNR e destinati alle infrastrutture garantiranno un’elevata accessibilità ai territori favorendone la mobilità.

In particolare, nel residenziale si assiste alla realizzazione di soluzioni abitative con ambienti che permettano una vivibilità più completa e specializzata, diversificata in base alle esigenze del nucleo abitativo (stanze dedicate allo studio o allo smart working, terrazzi, balconi, spazi ibridi e flessibili, ecc.).

In conclusione, anticipare l’impatto culturale di un prodotto innovativo, capendo le esigenze e i gusti delle prossime generazioni, tramite layout e servizi pensati per loro e attraverso interventi puntuali di rigenerazione del parco edilizio e recupero di aree dismesse potrebbe essere la soluzione “win-win” per il segmento Residenziale / Living.

L’andamento dei principali mercati residenziali in Italia

All’interno del report in questione, l’analisi di idealista/data si è concentrata sui principali mercati residenziali italiani, con un focus specifico su Roma e Milano, sia per quanto riguarda la compravendita che l’affitto, e sugli altri principali capoluoghi.

Mercato residenziale a Milano

Il mercato immobiliare di Milano, per quanto riguarda il segmento della vendita, si è dimostrato stabile ed in continua crescita dal 2016 al 2021. Dal primo trimestre 2016 al quarto trimestre 2021 i prezzi sono aumentati del 16,6%, con una variazione interannuale (2020-2021) dell’1,4%. Lo stock, invece, è diminuito dell’-11,0% dal 1T2016 al 4T2021, tuttavia con una variazione interannuale (2020-2021) del 5,3%.

Per quanto riguarda la domanda, infine, i contatti medi ricevuti per annuncio sono aumentati del 111,4% dal primo trimestre 2016 al quarto trimestre 2021, con una variazione interannuale (2020-2021) del 37,8% a riconferma dell’interesse da parte degli utenti per il capoluogo meneghino, interesse che è rimasto vivo anche nei trimestri del 2020, nonostante l’impossibilità di effettuare atti di compravendita durante i periodi di lockdown.

Nel comune di Milano i prezzi unitari maggiori sono concentrati nella zona centrale, tra questi spiccano i quartieri Vittorio Emanuele-Augusto (10.315 euro/mq), Duomo-Castello (10.199 euro/mq) e Brera-Montenapoleone (9.748 euro/mq). Per quanto riguarda lo stock, invece, i quartieri dove vi è un maggior presenza di annunci in offerta sono Brianza-Pasteuir, Navigli-Porta Genova e Teodosio-Porpora. Per quanto riguarda la domanda, infine, i quartieri che ricevono una maggior pressione della domanda sullo stock disponibile sono Sempione, Govone e Cinque Giornate-Montenero.

Il mercato immobiliare milanese, per quanto riguarda il segmento dell’affitto, si è dimostrato stabile dal 2016 al 2021, con una leggera tensione nel 2020 per via della pandemia che ha portato alla riconversione dell’affitto breve/turistico in affitto a lungo termine con il relativo aumento dello stock a disposizione per quest’ultimo comparto, condizione ritornata alla normalità a fine 2021.

Nel comune di Milano i prezzi maggiori sono concentrati nella zona centrale, tra questi spiccano i quartieri Zona Sant’Ambriogio, Brera-Montenapoleone e Duomo-Castello. Per quanto riguarda lo stock, invece, i quartieri dove vi è un maggior presenza di annunci in offerta sono Navigli-Porta Genova, Cinque Giornate-Montenero e Bligny-Toscana. Per quanto riguarda la domanda, infine, i quartieri che ricevono una maggior pressione della domanda sullo stock disponibile sono Parco Forlanini, Baggio e Città Studio.

Mercato residenziale a Roma

Il mercato immobiliare romano, per quanto riguarda il segmento della vendita, si è dimostrato stabile dal 2016 al 2021. Dal primo trimestre 2016 al quarto trimestre 2021 i prezzi sono diminuiti del -10,4%, con una variazione interannuale (2020-2021) del -1,0%. Lo stock, invece, è aumentato del 18,0% dal primo trimestre 2016 al quarto trimestre 2021, tuttavia con una variazione interannuale (2020-2021) del -6,7%.

Per quanto riguarda la domanda, infine, i contatti medi ricevuti per annuncio sono aumentati del 231,1% dal 2016 al 2021, con una variazione interannuale (2020-2021) del 61,4% a riconferma dell’interesse da parte degli utenti per il capoluogo romano, interesse che è aumentato anche nei trimestri del 2020, nonostante l’impossibilità di effettuare atti di compravendita durante i periodi di lockdown.

Nel comune di Roma i prezzi unitari maggiori sono concentrati nella zona centrale, tra questi spiccano i quartieri Piazza del Popolo-Piazza Navona, Trastevere e Prati-Borgo. Per quanto riguarda lo stock, invece, i quartieri dove vi è un maggior presenza di annunci in offerta sono Lido di Ostia, Borghesiana-Finocchio e Collatino. Per quanto riguarda la domanda, infine, i quartieri che ricevono una maggior pressione della domanda sullo stock disponibile sono Salario, Trastevere e Mazzini-Lungotevere.

Il mercato immobiliare romano, per quanto riguarda il segmento dell’affitto, si è dimostrato stabile dal 2016 al 2021, con una leggera tensione nel 2020 per via della pandemia che ha portato alla riconversione dell’affitto breve/turistico in affitto a lungo termine con il relativo aumento dello stock a disposizione per quest’ultimo comparto, condizione ritornata alla normalità a fine 2021.

Nel comune di Roma i prezzi maggiori sono concentrati nella zona centrale, tra questi spiccano i quartieri Piazza del Popolo-Piazza Navona, Olgiata e Pinciano. Per quanto riguarda lo stock, invece, i quartieri dove vi è un maggior presenza di annunci in offerta sono Piazza del Popolo-Piazza Navona, Trieste-Africano e San Giovanni-Re di Roma. Per quanto riguarda la domanda, infine, i quartieri che ricevono una maggior pressione della domanda sullo stock disponibile sono Trastevere, Pigneto e Valle Aurelia.

La situazione negli altri capoluoghi

Negli ultimi anni il prezzo unitario delle case in vendita nei principali capoluoghi è rimasto tendenzialmente invariato. Le variazioni più positive di prezzo si registrano a Bologna con +15,0% e a Firenze con +13,4%; mentre le variazioni più negative di prezzo si registrano a Genova con -30,1% e Palermo con -27,2%. Anche lo stock permane costante nei principali capoluoghi di provincia analizzati.

Gli aumenti maggiori di stock si registrano a Firenze con +66,0% e Napoli con +65,3% nel periodo analizzato; mentre le diminuzioni maggiori di stock si registrano a Bologna con -12,8% e a Torino con -0,0%. La variabile della domanda è molto interessante in quanto si evincono segnali positivi in tutti i capoluoghi di provincia analizzati, specialmente dal secondo trimestre del 2020 dove la crisi sanitaria ha portato a nuove esigenze abitative: crescita di interesse nei capoluoghi di provincia secondari e necessità di una distribuzione differente del numero di locali.

Le variazioni più positive dell’indice della domanda dal 1T2016 al 4T2021 si registrano a Genova con +454,2% ed una variazione interannuale (2020-2021) del 105,4% e a Bari con +377,2% ed una variazione interannuale (2020-2021) del +70,2%. Dal lato opposto della classifica, invece, le variazioni più piccole dell’indice della domanda dal 1T2016 al 4T2021 si registrano a Firenze con +52,5% ed una variazione interannuale (2020-2021) del 59,7% e a Venezia con +105,3% ed una variazione interannuale (2020-2021) del +33,6%.

Per quanto riguarda invece il mercato dell’affitto, negli ultimi anni il prezzo dei principali capoluoghi è rimasto tendenzialmente invariato. Le variazioni più positive di prezzo si registrano a Bologna con +25,9% e a Bari con +18,1%; mentre le variazioni più negative di prezzo si registrano a Venezia con -9,7% e Genova con -7,2%.

Anche lo stock permane relativamente costante nei principali capoluoghi di provincia analizzati. Gli aumenti maggiori di stock si registrano a Venezia con +281,3% e Firenze con +213,7% nel periodo analizzato; mentre le diminuzioni maggiori di stock si registrano a Palermo con -31,3% e a Bologna con -30,1%.

La variabile della domanda è molto interessante in quanto si evincono segnali positivi in quasi tutti i capoluoghi di provincia analizzati, specialmente dal primo trimestre del 2021 dove la crisi sanitaria ha portato a nuove esigenze abitative: crescita di interesse nei capoluoghi di provincia secondari e necessità di una distribuzione differente del numero di locali.

Le variazioni più positive dell’indice della domanda dal 1T2016 al 4T2021 si registrano a Bologna con +639,2% ed una variazione interannuale (2020-2021) del 683,9% e a Bari con +627,4% ed una variazione interannuale (2020-2021) del +223,3%. Dal lato opposto della classifica, invece, le variazioni più piccole dell’indice della domanda dal 1T2016 al 4T2021 si registrano a Venezia con -18,4% ed una variazione interannuale (2020-2021) del 180,5% e a Firenze con +13,2% ed una variazione interannuale (2020-2021) del +244,3%.