Condominio, quali tipi di tabelle millesimali esistono?

Le tabelle millesimali sono dei documenti che definiscono la ripartizione degli spazi in un condominio. Ma le tabelle millesimali non sono tutte uguali: a seconda dell’uso e dell’origine se ne possono distinguere tipi diversi. Quali tipi di tabelle millesimali esistono dunque? In questo articolo cercheremo di capire le diverse tipologie degli atti che definiscono le quote di possesso nei condomini.

I diversi tipi di tabelle millesimali

Le diverse denominazioni delle tabelle millesimali hanno origine dal diverso regime di formazione ed approvazione, dalle diverse interpretazioni della giurisprudenza e delle pubblicazioni specialistiche di settore e dalle norme relative ai regolamenti condominiali. I regolamenti condominiali possono essere ti tipo contrattuale o assembleare, così come le tabelle millesimali possono essere distinte tra contrattuali e assembleari. Vediamo cosa significa.

Regolamento contrattuale e assembleare

Per capire la distinzione tra tabelle millesimali contrattuali ed assembleari bisogna comprendere la distinzione tra Regolamento contrattuale e Regolamento assembleare. I due tipi di regolamento differiscono per modalità di approvazione e per contenuti, in particolare:

• Il Regolamento contrattuale è allegato agli atti di vendita ed accettato da chi acquista le unità immobiliari dell’edificio al momento del rogito. Si tratta di un regolamento disposto dal costruttore e comprende le tabelle millesimali dell’edificio, come da art. 68 disp. att. c.c. Può comprendere disposizioni convenzionali che limitano i diritti di alcuni condomini, relativamente all’uso delle unità abitative.
• Il Regolamento assembleare, invece, è approvato dall’assemblea condominiale come da art. 1138 c.c., con maggioranza qualificata come da art. 1136 comma 2 c.c. Il Regolamento assembleare comprende solo disposizioni regolamentari ma non limitazioni di diritti o deroghe ai criteri del codice. In un Regolamento assembleare approvato senza l’unanimità dei condomini ad esempio non sarebbe possibile prevedere un criterio di ripartizione di spesa diverso da quanto stabilito dal codice. Diversamente, se approvato all’unanimità, il regolamento potrebbe anche contenere disposizioni derogatorie.

Tabelle millesimali contrattuali e assembleari

Premesso quanto sopra, la distinzione tra tabelle millesimali è la seguente:

• Le tabelle millesimali contrattuali sono definite come quelle tabelle che fissano criteri di ripartizione delle spese comuni diversi dai criteri stabiliti dalla legge, con deroga consentita ai sensi del comma 1 art. 1123 c.c., e che sono approvate all’unanimità da tutti i condomini.
• Le tabelle millesimali assembleari, invece, non potrebbero contenere criteri di ripartizione derogatori della legge, ma potrebbero se approvate all’unanimità dei condomini, possedendo valenza contrattuale.

Tabelle millesimali legali e convenzionali

Ulteriore definizione è quella tra le tabelle legali (o regolamentari), predisposte secondo i criteri di ripartizione stabiliti dal codice civile, e le tabelle convenzionali (o derogatorie), predisposte secondo criteri differenti dal codice accettati o approvati da tutti i condomini.

Tabelle millesimali giudiziali

Un’altra definizione è quella di tabelle millesimali giudiziali, con cui si indicano quelle disposte dall’autorità giudiziaria; ad esempio, nel caso di condominio sprovvisto di ripartizioni millesimali, o negli altri casi previsti dall’art. 69 disp. att. c.c., ogni condomino può chiedere al giudice competente di formare, rettificare o modificare le tabelle.