Maggioni, CCL: “Il caro case a Milano causa una fuga di cervelli, serve il 50% di edilizia abbordabile”

Gli alloggi a Milano sono sempre più cari, mentre gli stipendi restano fermi. Così sempre meno persone, dagli studenti ai professionisti qualificati, possono permettersi di vivere nel capoluogo lombardo. Il problema non è solo economico, ma anche sociale: potendo trovare case a prezzi inferiori altrove, la “fuga” di cervelli da Milano diventa quasi inevitabile, e rischia di far perdere alla città tutto il suo valore. Abbiamo parlato con Alessandro Maggioni, Presidente del Consorzio Cooperative Lavoratori, che ha elaborato una proposta per risolvere la questione puntando sull’edilizia abbordabile.

Il bisogno abitativo stimato al 2030 dal PGT di Milano del 2021 con alloggi di dimensione media di 50 mq ammonta a 4 milioni di mq per un totale di 80 mila alloggi.

Lo dicono i dati dell’Osservatorio Casa Affordable Milano Metropolitana presentati da Delta Ecopolis nel corso del convegno La questione abitativa a Milano. Analisi e proposte per case abbordabili e realizzabili tenutosi lo scorso luglio anche alla presenza delle autorità milanesi. Secondo Delta Ecopolis e Consorzio Cooperative Lavoratori, almeno la metà di questi dovrebbero essere realizzati in “edilizia abbordabile”, dove con “abbordabile” si considera non solo l’alloggio popolare, ma anche semplicemente a pezzo calmierato. In particolare, una rata massima del 30% del reddito netto (cui vanno aggiunte spese condominiali e tasse), ipotizzando mutuo ventennale, tasso 3,5% e copertura dell’80% del valore.

Il punto è fondamentale perché, dicono i dati, oltre il 50 per cento dei milanesi necessita di alloggi accessibili, avendo un reddito medio di 33.935 annui e con il 60 per cento delle dichiarazioni dei redditi che non supera i 25 mila euro, ovvero poco più di 1500 euro al mese. Con i quali, precisa Delta Ecopolis,

ci si possono permettere 15 mq per un appartamento nuovo o da 20 a 26 mq per un appartamento usato. Una situazione che non può essere tollerata oltre.

“Il costo della casa sta diventando drammatico presso tutte le categorie di persone, non solo per i professionisti meno qualificati, ma anche per quelli che tradizionalmente sono considerati più qualificati, come ad esempio i medici, - nota Alessandro Maggioni, presidente del Consorzio Cooperative Lavoratori. - Un ricercatore universitario ad esempio percepisce 1500 euro al mese. Se Milano non prenderà provvedimenti rendendo accessibile le case ai ceti medi, i professionisti qualificati si trasferiranno altrove”.

Quali saranno le conseguenze?

Una fuga di cervelli che farà scomparire, insieme alle persone, la loro professionalità. La forza di Milano sta nell’attrarre a sé i migliori professionisti; se la casa ha costo inaccessibile, i professionisti vanno via, e l’eccellenza di Milano con loro. Bisogna ricordarsi che l’eccellenza è fatta dalle persone. Ci vuole cura per chi lavora, assicurare una casa accessibile e un reddito dignitoso.

Come creare case accessibili per i lavoratori a Milano?

Il Consorzio Cooperative Lavoratori ha elaborato una proposta, che sarebbe bene che le autorità milanesi tenessero in considerazione in quanto il mondo della cooperazione ha una maggiore connessione con la realtà. La proposta di CCL prevede di allargare la platea di clienti dell’edilizia abbordabile. In particolare, chiediamo che per le aree sopra i 10.000 mq, si porti la quota di Edilizia Convenzionata, tra Edilizia Residenziale Sociale e Ordinaria, al 50%, diversificandola per i diversi utenti. Di questo 50 per cento, il 20 per cento deve essere ERS in affitto con calmieramento dei canoni al 3,5% del costo di vendita dell’edilizia ordinaria; il 20 per cento Edilizia Ordinaria in vendita con differenziazioni di prezzo in funzione di tre fasce omogenee di città; il restante 10 per cento ERS in vendita. Per le aree tra 5.000 e 10.000 mq, invece, chiediamo di ipotizzare una quota Convenzionata ERS e Ordinaria pari al 40% della superficie diversificando in tre quote: 10% ERS in affitto, sempre ad affitto calmierato come sopra; 10 per cento ERS in vendita; 20 per cento ordinaria in vendita, ancora con tre differenziazioni di prezzo.

Quanto costerebbero le case a Milano con la vostra proposta?

Premetto che la nostra proposta include una specifica importante: chi attua i progetti deve essere un soggetto unico, che dovrà occuparsi tanto della parte in edilizia ordinaria che di quella in edilizia abbordabile.

Troppo spesso accade infatti che gli sviluppatori acquistino solo le quote in edilizia ordinaria scaricando sulle cooperative l’intero costo dell’edilizia agevolata,

che ovviamente viaggia a prezzi inferiori al mercato e quindi in perdita. Premesso questo, i prezzi di vendita dell’edilizia ordinaria dovrebbero essere fissati secondo tre livelli massimi a seconda delle zone. Si potrebbe parlare di 3000 euro/mq dalla cerchia della 90/91 verso l’esterno; 3400 euro/mq dalla fascia della 90/91 verso l’interno; e 3600/3800 euro/mq nei grandi piani di sviluppo in zone più centrali. Il grosso della domanda, abbiamo calcolato, è infatti per questa fascia di prezzo, e proviene dal cosiddetti ceto medio. Persone che non sono indigenti anzi, possono spendere, ma non possono permettersi di spendere 7 mila euro per un alloggio in Porta Romana. Ulteriore richiesta, l’affitto deve essere permanente.

Quale risposta vi aspettate dalle autorità milanesi?

L’assessore alla Rigenerazione Urbana Tancredi ha riconosciuto che le proposte di CCL sono simili a quelle che già allo studio da parte dell’amministrazione comunale. Quindi auspichiamo una soluzione che faccia il bene della città, per evitare che Milano diventi una città respingente invece che attraente le eccellenze.

Oltre ai lavoratori, il caro case a Milano colpisce anche gli studenti.

Senz’altro. Gli alloggi per studenti falsano anzi tutto il mercato, perché posti letto affittati per 800 euro fanno alzare i prezzi ovunque,

quindi è fondamentale che ci sia una politica dedicata allo student housing. Magari che utilizzi appartamenti in affitto, e non solo campus, che hanno ritmi e costi particolari con l’effetto di aumentare la media dei prezzi degli alloggi anche per chi studente non è. Il problema degli studenti infatti ha una differenza rispetto a quello dei lavoratori: gli studenti hanno più risorse, perché contano su quelle dei genitori. Ma una volta finito di studiare il caro case resta, e non è più sostenibile quando diventi un giovane professionista.

Che dire dell’influenza degli affitti brevi sul caro case?

Certo anche gli affitti brevi sono un tassello del problema, che però, come abbiamo detto, è molto complesso. Affitti brevi, student housing, assenza di politiche per l’edilizia agevolata, redditi bassi: tutto questo crea uno scenario problematico, che va risolto con un intervento attento a tutti questi aspetti per preservare l’eccellenza di Milano.