Categoria catastale A6: requisiti, caratteristiche e soppressione

La categoria catastale A6 fa riferimento ai fabbricati rurali destinati a scopi abitativi. Nel corso degli anni, tuttavia, le categorie catastali sono state oggetto di revisioni, alcune delle quali hanno portato alla rimozione di alcune di esse, tra cui la A6. Con la circolare emanata dal Ministero delle Finanze n.5 del 14 marzo 1992, infatti, la categoria catastale A6 è stata soppressa poiché identificativa di edifici che, in passato, erano considerati abitazioni comuni ma che oggi non rispettano più i requisiti minimi necessari per la destinazione d’uso abitativa. Attualmente, queste unità possono essere riclassificate solo se aggiornate per soddisfare i requisiti minimi per l'abitabilità. In caso contrario, devono essere inserite nella categoria catastale A4, che fa riferimento agli edifici più poveri di dotazioni.

Un accenno alle categorie catastali 

Le categorie catastali rappresentano le diverse classificazioni degli edifici, legalmente considerati fabbricati, che vengono impiegate nel sistema catastale italiano per calcolare la rendita catastale.

Gli immobili a destinazione ordinaria sono inseriti nei gruppi A B e C, i quali includono le unità abitative comuni, i castelli, i palazzi storici e gli studi privati. Ecco una panoramica generale sulle categorie catastali degli immobili residenziali:

• categoria catastale A1: abitazioni di lusso in zone pregiate con finiture di alto livello;
• categoria catastale A2: abitazioni di tipo civile;
• categoria catastale A3: abitazioni di tipo economico:
• categoria catastale A4: abitazioni di tipo popolare;
• categoria catastale A5: abitazioni di tipo ultrapopolare (soppressa);
• categoria catastale A6: abitazioni di tipo rurale (soppressa);
• categoria catastale A7: abitazioni in villini;
• categoria catastale A8: abitazioni in ville;
• categoria catastale A9: castelli, è palazzi di eminenti pregi artistici o storici;
• categoria catastale A10: uffici e studi privati;
• categoria catastale A11: abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.

Le categorie del gruppo C sono indicative degli immobili utilizzati nell’ambito del settore terziario o di tipo commerciale, come ad esempio la categoria catastale C2 relativa a magazzini e locali di deposito o la categoria catastale C6 che individua strutture di vario tipo come stalle, scuderie, autorimesse e rimesse senza fine di lucro. Le categorie, naturalmente, non finiscono qui, ma vi sono altri gruppi che indicano immobili a destinazione speciale (D), destinazione particolare (E) e destinazione fittizia (F).

A cosa corrisponde la categoria catastale A6?

Come accennato in precedenza, la categoria catastale A6 si riferisce agli edifici rurali destinati all'uso residenziale, ossia quelli che vengono classificati come abitazioni di tipo rurale.

Al fine di essere censite in questo modo, le unità devono presentare specifiche condizioni. Più nello specifico, i requisiti della categoria catastale A6 da soddisfare sono i seguenti:

• utilizzo dell’immobile come abitazione: gli edifici rurali appartenenti alla categoria A6 del catasto devono essere utilizzati come abitazione;
• dimensioni del terreno: il terreno a cui l’edificio è associato deve avere una superficie di almeno 10.000 metri quadrati ed essere registrato presso il Catasto dei terreni;
• tipo di attività: il proprietario dell’unità abitativa della categoria catastale A6 o chiunque detenga un diritto reale su di essa deve utilizzarla anche per scopi legati all’attività agricola;
• soggetti che vi abitano: gli edifici rurali possono anche essere abitati da individui che percepiscono un reddito da pensione a seguito dell’esercizio di un’attività agricola o, in alternativa, possono essere abitati da soci o amministratori di società agricole, a condizione che detengano la qualifica di imprenditori agricoli.

Sebbene esistano ancora edifici di questo genere, è bene sapere che la categoria catastale A6 non esiste più poiché non più adeguata allo scopo originario rinvenibile nella sua stessa definizione. Cerchiamo di capire il motivo di tale soppressione.

Categoria catastale A6 soppressa: perché?

La ragione alla base della soppressione della categoria catastale A6 (nonché della categoria catastale A5) risiede nel fatto che originariamente tale classificazione faceva riferimento a edifici rurali prima considerati abitazioni ordinarie, ma che oggi non rispettano più i requisiti minimi richiesti per un'abitazione standard. Infatti, in genere si tratta di immobili che mancano di servizi igienici essenziali e di altre dotazioni ormai considerate indispensabili.

La circolare emanata dal Ministero delle Finanze numero 5, del 14 marzo 1992, fornisce le specifiche sulla soppressione delle categorie catastali A6 e A5 e sottolinea che gli edifici già registrati nel Catasto in queste categorie rimarranno nella stessa posizione fino a quando non verrà richiesta una riassegnazione a una categoria più appropriata. Se, nel corso degli anni, gli immobili iscritti nella suddetta categoria catastale non hanno subito alcuna modifica, è possibile classificarli in base alla categoria rappresentativa delle abitazioni più povere di dotazioni.

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Il cambio di categoria catastale da A6 ad A4

Le unità abitative in A6 al Catasto possono essere riclassificate solo se hanno subito interventi di ristrutturazione e adeguamento agli standard attuali ed ai requisiti minimi per l'abitabilità. In caso contrario, secondo il principio dell'ordinarietà, tali immobili devono essere classificati come edifici con dotazioni più modeste e, in particolare, nelle unità appartenenti alla categoria catastale A4. In assenza di adeguamento, dunque, avviene il cambio di categoria catastale da A6 a A4, la categoria che identifica le unità più povere di dotazioni.

Quanto ai temi categoria catastale A6 e vendita e relative competenze del notaio per la categoria catastale A6, è bene sottolineare che, secondo la legge (D. L. del 31/05/2010 n. 78 convertito, con modificazioni, dalla L. n. 122 del 30/07/2010) prima di procedere con la conclusione di un contratto di compravendita immobiliare, donazione o divisione, il notaio deve verificare se lo stato reale del bene coincide con i dati catastali presenti nella visura e con la planimetria archiviata in Catasto. In caso contrario, l'atto rischia di essere dichiarato nullo.

Di conseguenza, se si riscontra un errore nei dati catastali, come ad esempio errori nei dati anagrafici dei proprietari, nella toponomastica o nei dati relativi agli immobili, è necessario presentare una richiesta formale per correggere la visura catastale. D'altra parte, se esiste una discrepanza tra lo stato reale del bene e la planimetria archiviata, e questa discrepanza è significativa, sarà necessario procedere all'aggiornamento della planimetria stessa.

Categoria catastale A6 e IMU

Generalmente, gli immobili della categoria catastale A6 sono esenti dal pagamento dell’IMU. Ciò è stato confermato dalle numerose pronunce della Corte di Cassazione ove si è sancito che per poter usufruire dell'esenzione fiscale per gli immobili qualificati come "rurali" (A6 e D10), l'elemento determinante è la classificazione oggettiva nel catasto della categoria corrispondente.

Qualora l’immobile in categoria catastale A6 dovesse essere inserito nella categoria A4, ovvero le abitazioni popolari, quest’ultima classificazione dovrà essere presa in considerazione per gli adempimenti fiscali. Ad ogni modo, è utile notare che la cat. catastale A4 è esente dal pagamento dell’IMU.

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