Sfratto dopo 30 anni di affitto, cosa fare?

In Italia i contratti di locazione a lungo termine costituiscono ancora la maggior parte dei casi, nonostante stia crescendo l'utilizzo dei contratti transitori o delle soluzioni temporanee per il turismo, anche per arginare i casi di morosità immobiliare.

Ci sono situazioni nelle quali un nucleo familiare può rimanere in una casa anche per moltissimi anni, prorogando il contratto di volta in volta. In passato era molto difficile mandare via una persona di casa dopo che ci era rimasta per trent'anni.

Oggi le cose sono un po' cambiate e così, se all'inquilino vengono riconosciuti diversi diritti, anche il proprietario ha la possibilità di liberare la sua abitazione per viverla o, magari, venderla. E questo anche dopo trent'anni di affitto continuativo alla stessa famiglia. A fare chiarezza in questo campo è la giurisprudenza in materia.

Cosa succede dopo 30 anni di affitto?

Secondo la legge italiana, dopo trent'anni di affitto non si può più richiedere il rinnovo automatico del contratto. Questa regola è stata stabilita dalla Corte di Cassazione ed è stata confermata in numerose sentenze successive. Quindi dopo trent'anni di affitto il proprietario ha il diritto di recedere dal contratto e richiedere lo sfratto dell’inquilino per poter tornare nella disponibilità della sua abitazione.

Questo, naturalmente, non vuol dire che all'inquilino non siano riconosciuti dei diritti e delle garanzie. L’articolo 3 della legge sull’equo canone (la numero 431/1998) stabilisce, infatti, che l’inquilino abbia il diritto di beneficiare di un canone congruo e proporzionato alle condizioni dell’appartamento.

Inoltre, si applicano le norme previste per gli sfratti in generale, come la necessità di un preavviso di almeno sei mesi e la possibilità per l’inquilino di opporsi allo sfratto entro trenta giorni dalla notifica.

Cosa prevede la legge italiana

La legge italiana prevede, in termini generali, che un contratto di affitto non possa eccedere i trent'anni. A stabilire questo principio è il Codice civile negli articoli 1.572 e 1.573.

Dopo trent'anni di locazione, quindi, l'accordo stipulato viene automaticamente ridotto alla sua durata massima consentita, a meno che non ci sia una particolare norma di legge che permetta di agire diversamente.

Se, per esempio, viene stipulato un contratto di affitto di 40 anni, dopo trent'anni l'accordo ha validità solo per i restanti dieci anni. Questa disposizione di legge protegge gli interessi dei locatori, evitando contratti eccessivamente lunghi che potrebbero limitare le opportunità di entrate future o di poter disporre liberamente del proprio immobile.

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Sfratto a sorpresa dopo 30 anni, come funziona?

Nel caso di uno sfratto a sorpresa dopo trent'anni di affitto, è fondamentale conoscere diritti e doveri di entrambe le parti. Il locatario ha il diritto di ricevere un preavviso adeguato prima dello sfratto e può richiedere un risarcimento per danni subiti nel caso in cui i termini non siano rispettati.

Da parte sua, il locatore deve seguire le procedure legali e fornire prove valide per giustificare lo sfratto. È, quindi, importante consultare un avvocato specializzato per gestire la situazione nel migliore dei modi, conoscendo le garanzie del locatario e i doveri del locatore.

Il preavviso adeguato e il risarcimento per danni subiti sono diritti del locatario, mentre il locatore deve seguire le procedure legali e fornire prove valide che giustifichino questa scelta.

Cosa succede dopo 20 anni di affitto

C'è però un'altra possibilità per gli inquilini, che scatta solo a determinate condizioni dopo vent'anni di uso di un immobile. Dopo due decenni di affitto, nel caso in cui la persona in casa si sia comportata come vero e proprio possessore dell’immobile, potrebbe scattare il diritto al passaggio di proprietà per usucapione.

Questa possibilità si applica anche se la casa è affittata o concessa in comodato d’uso. Perché ciò accada, però, è necessario che l’inquilino si sia occupato dell’immobile per almeno vent'anni, agendo come se fosse il vero proprietario. In questi casi, l’inquilino potrebbe acquisire legalmente la proprietà.

Il diritto al passaggio di proprietà per usucapione può, insomma, essere ottenuto dopo vent’anni di affitto o comodato d’uso, se l’inquilino si è comportato come se fosse il legittimo proprietario di casa.

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Quando non si può sfrattare un inquilino

Esistono però casi particolari, nei quali è previsto che un inquilino non possa essere sfrattato. Secondo la legge italiana, una persona non può essere sfrattata se il contratto di locazione non è regolarmente registrato all’Agenzia delle entrate.

Un modo, questo, per impedire sfratti ingiusti e abusivi. E' quindi importante che i proprietari di casa si assicurino di registrare correttamente il contratto di locazione per di evitare qualsiasi inconveniente legale nel caso in cui sia necessario avviare una procedura di sfratto.

Anche perché un affitto in nero espone a un altro rischio: il proprietario dell'abitazione non può richiedere il pagamento di eventuali canoni arretrati, mentre l'inquilino può rivendicare la restituzione delle somme pagate. Il codice civile, all’art. 2033, stabilisce che, infatti, i contratti non registrati sono nulli e, pertanto, tutti i pagamenti eseguiti sono da considerarsi indebiti.