I prezzi delle abitazioni usate in Italia fanno registrare un incremento dell’1,7% nel corso del 2023, per attestarsi ad un valore medio di 1.843 euro al metro quadro secondo l'ultimo report di idealista, il portale immobiliare leader per lo sviluppo tecnologico in Italia. Rispetto allo scorso trimestre, i prezzi sono aumentati dell’1,6% nell’ultima parte dell’anno.
Secondo Vincenzo De Tommaso, Responsabile dell’Ufficio Studi di idealista: “il mercato immobiliare nel corso del 2023 è stato notevolmente influenzato da una "tempesta perfetta" rappresentata dall'incremento dei tassi ipotecari e dalla persistente carenza di immobili. Tale congiuntura ha reso l'acquisto di una casa fuori portata per molte persone, in particolare per gli acquirenti di prima casa, determinando un rallentamento della domanda dopo un biennio di notevole attività, possibilmente stimolato dalla previsione di un aumento dei tassi e dalla prepotente crescita dei canoni di locazione”.
Nel prospettare il 2024, idealista prevede una stabilizzazione dei prezzi delle abitazioni, principalmente a causa della limitata disponibilità di immobili sul mercato, con dinamiche che mostreranno variazioni significative da capoluogo a capoluogo, con possibili cali maggiormente concentrati in zone centrali e meridionali.
Tuttavia, per i giovani acquirenti, l'atto di acquistare sarà fortemente condizionato da diversi fattori, tra cui le pressioni salariali, la situazione finanziaria delle famiglie, il rallentamento dell’economia e, soprattutto, dalle oscillazioni dei tassi sui mutui, che si registrano notevolmente più alti rispetto a quelli di 12 mesi fa.
Capoluoghi
Il panorama dei prezzi immobiliari nelle principali città italiane presenta un andamento prevalentemente positivo nel corso del 2023, con 70 capoluoghi che registrano aumenti annuali, mentre 34 città su 104 monitorate da idealista evidenziano dei ribassi.
I maggiori incrementi annuali spettano a Oristano (12,3%), Napoli (11,8%) e Barletta (11,2%), mentre ulteriori aumenti variano in un’ampia forchetta che va dal 9,8% di Biella allo 0,1% di Siena. Nei mercati con maggiori ribassi troviamo Vercelli (-5,8%), Trapani ed Enna (entrambe con un calo del 3,8%) seguite da Ragusa (-3,5%).
Analizzando le principali piazze italiane, oltre alla già citata Napoli, che segna un aumento a doppia cifra, si rilevano incrementi significativi a Bologna (5,4%), Palermo (4,3%), Catania (3%), Cagliari (3%), Firenze (1,9%) e Milano (1,7%), quest'ultima con un incremento che si allinea a quello nazionale. Aumenti meno accentuati si osservano anche per Torino (1,2%) e Venezia (0,9%), mentre Roma sperimenta una lieve battuta d'arresto con un calo dello 0,3% nel corso dell'anno.
Sul versante dei prezzi al metro quadro, Milano si conferma la regina del mattone nel 2023 con 4.985 euro, seguita da Bolzano (4.518 euro/m²) e Venezia (4.423 euro/m2). Firenze (4.023 euro/m2), Bologna (3.480 euro/m2) e Roma (3.017 euro/m2) completano la top five. Napoli si posiziona al decimo posto della graduatoria con 2.750 euro al metro quadro.
Al contrario, le città più accessibili per l'acquisto di un'abitazione risultano essere Caltanissetta (735 euro/m²), Ragusa (737 euro/m²) e Biella (745 euro/m²).
Province
Nel contesto provinciale, emerge una tendenza positiva che coinvolge ben 76 dei 107 mercati monitorati. Tra questi, i maggiori incrementi si concentrano in maniera particolare nella provincia di Brindisi (13,4%), Gorizia (9,1%) e Verona (8,8%). È degno di nota il significativo aumento anche nella provincia di Milano (6%), mentre Roma sperimenta un leggero calo dello 0,1%.
Dall’altro lato, i ribassi risultano concentrati in 29 aree guidate dalla provincia di Belluno, con un calo dell’11,5%, davanti ad Enna (4,2%), Isernia (3,6%), Reggio Calabria (-3,5%) e Ragusa (3%). L'Aquila si distingue come l'unica provincia a mantenere invariati i prezzi rispetto a dodici mesi fa; tuttavia, i ribassi risultano concentrati in 29 aree e variano dal -11,5% di Belluno al -0,1% di Roma.
Secondo il report di Idealista, Bolzano (4.516 euro/m2) si conferma come la provincia con i prezzi delle abitazioni più elevati, seguita da Milano (3.393 euro/m2), Lucca (3.104 euro/m2) e Savona (3.073 euro/m2). Al contrario, Biella con una media di 622 euro al metro quadro si posiziona come la provincia più accessibile, seguita da Isernia (670 euro/m2) e Caltanissetta (675 euro/m2).
Regioni
La dinamica dei prezzi a livello regionale evidenzia un trend positivo, con 15 delle 20 regioni che registrano un aumento rispetto all'anno precedente. I rialzi più significativi si osservano in Trentino-Alto Adige (12,1%), Lombardia (7%), Molise (6,4%) e Veneto (4,8%). Anche Puglia (4,5%), Sardegna (4,3%), Friuli-Venezia Giulia (3,8%), Emilia-Romagna (3,7%) e Marche (2%) superano la media nazionale dell'1,7%.
Le restanti regioni che evidenziano incrementi si collocano al di sotto della media italiana, con valori compresi tra l'1,3% del Piemonte e lo 0,2% della Liguria. Il Lazio emerge come l'unica regione a non aver subito alcuna variazione nei prezzi negli ultimi 12 mesi. Al contrario, la Toscana (-0,2%), la Campania (-0,5%), la Valle d’Aosta (-0,9%) e l’Umbria (-0,1%) presentano una diminuzione.
Per quanto riguarda i prezzi, Il Trentino-Alto Adige si conferma anche nel 2023 la regione italiana con le abitazioni più care con i suoi 3.025 euro di media, seguita da Valle d’Aosta (2.599 euro/m2) e Liguria (2.495 euro/m2). Valori immobiliari al di sopra la media nazionale anche in Toscana (2.330 euro/m2), Lombardia (2.174 euro/m2) e Lazio (2.131 euro/m2).
Le altre 14 regioni presentano prezzi inferiori alla media italiana compresi tra i 1.834 euro al metro quadro dell’Emilia-Romagna e gli 899 del Molise, la regione più accessibile per gli aspiranti proprietari di casa italiani.
Nota metodologica
A partire dal rapporto relativo al secondo trimestre del 2022, abbiamo aggiornato la metodologia di calcolo per la determinazione del prezzo delle abitazioni rimuovendo gli annunci di aste dal campione storico di idealista (da gennaio 2012 ad oggi).
Tale approccio permette di minimizzare le distorsioni statistiche derivanti dai prezzi di questi annunci, che non rispecchiano l’effettiva richiesta del proprietario, ma il prezzo di base d'asta (prezzo inferiore al suo valore), e garantisce la massima accuratezza del nostro report. Dal 2021 abbiamo osservato una presenza crescente di annunci di aste sul portale, soprattutto nelle aree urbane, da qui la scelta di intervenire per rimuovere gli annunci prima di procedere al calcolo per minimizzare le distorsioni del campione e far sì che le serie di prezzi generate siano più stabili e rappresentino al meglio i prezzi di offerta. Nel 2019 idealista aveva introdotto una nuova metodologia di calcolo tesa a rendere la nostra analisi dell'evoluzione dei prezzi, specialmente in aree di piccole dimensioni, ancora più robusta che in passato. Per evitare salti nella nostra serie, i dati dal 2007 erano stati ricalcolati con la nuova metodologia. Su raccomandazione del team statistico di idealista/data, divisione specializzata nella gestione di grandi volumi di informazioni e nel data modeling, avevamo aggiornato la formula per indicare il prezzo medio con maggiore certezza: oltre a eliminare gli annunci atipici e con i prezzi fuori mercato, si calcola il valore mediano invece del valore medio. Con questo cambiamento, oltre ad affinare ulteriormente il nostro indice rendendolo più rispondente alla realtà del mercato, omologhiamo la nostra metodologia a quelle applicate in altri Paesi per ottenere dati immobiliari. Tra le tipologie immobiliari che compongono il campione da analizzare, vengono incluse le case unifamiliari (viletta o chalet), mentre sono esclusi gli immobili, di qualsiasi tipo, che sono rimaste nel nostro database senza ottenere interazioni utente per molto tempo. Inoltre, a partire da questo mese sono state scartate anche le aste. Il rapporto è sempre basato sui prezzi di offerta pubblicati dagli inserzionisti di idealista.
Il report completo è consultabile al seguente link: https://www.idealista.it/sala-stampa/report-prezzo-immobile/
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