Mercato immobiliare, quali saranno i settori più performanti del 2024

Il nuovo anno è appena cominciato e gli esperti del mercato immobiliare tratteggiano le previsioni sull’andamento del mattone nei prossimi mesi a partire dagli accadimenti del 2023. Le evoluzioni macroeconomiche e in particolare dei tassi di interesse hanno determinato una contrazione delle transazioni nell’anno appena concluso, ma i segnali sono moderatamente positivi per i vari settori immobiliari per il 2024, pur con la dovuta prudenza. Ecco cosa prevedono gli esperti per il mercato immobiliare nel 2024 e quali settori saranno da tenere d’occhio

Mercato immobiliare residenziale

Secondo l’ufficio studi Tecnocasa, il 2023 si è chiuso, per il mercato immobiliare residenziale, con una contrazione delle compravendite rispetto all’anno precedente. Si parla di circa 680 mila transazioni, che per il 2024 potrebbero scendere ulteriormente a 650 mila, con prezzi che potrebbero salire fino al 2 per cento. Si tratta comunque di numeri che testimoniano un mercato in salute: “I tassi di interesse, ancora elevati e per i quali si prevede un miglioramento per il 2024, unitamente alla prudenza delle banche, sono elementi che rendono l’accesso al credito ancora difficoltoso, soprattutto per chi ha necessità di ricorrere a finanziamenti importanti, - spiega Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa. - Questo potrebbe portare a una riduzione dei prezzi, in particolare per le tipologie più popolari e per le metrature più ampie.

I tagli piccoli che non chiedono capitali importanti non dovrebbero subire importanti ribassi. Non ci aspettiamo impatti negativi sulle tipologie top, signorili e su quelle di nuova costruzione, in ottimo stato ed efficienti, per le quali si è anche disposti a spendere qualcosa in più”.

I prezzi risentiranno, secondo Megliola, della difficoltà o meno di reperire un’offerta adeguata di prodotto. “La realizzazione di nuove costruzioni sarà più facile che avvenga nelle grandi città mentre potrebbero rallentare nell’hinterland e nei capoluoghi di provincia laddove i costi di costruzione fossero troppo alti per garantire un buon assorbimento sul mercato. Previsioni di ribasso dei valori anche per le soluzioni da ristrutturare che richiedono lavori significativi. Nelle realtà in cui si avverte ancora una mancanza di offerta i prezzi, nonostante la diminuzione della disponibilità di spesa, terranno, soprattutto nelle grandi città”.

Lo scenario potrebbe modificare le scelte di investimento nel mattone residenziale, soprattutto per quanto riguarda la messa a reddito con locazione. “Gli investimenti rimarranno una componente importante del mercato sia nella modalità destinata alla locazione breve sia a lungo termine ma, in quest’ultimo caso, con una maggiore attenzione alla solvibilità dell’inquilino a cui potrebbero essere richieste maggiori garanzie, - afferma Megliola. - Infatti, sono numerosi coloro che si stanno spostando sull’affitto breve. Previsioni buone anche per le località turistiche dove, nonostante la minore intensità della spinta all’acquisto sperimentata negli ultimi anni, si registra ancora un discreto interesse da parte di acquirenti stranieri. Le locazioni continueranno sul sentiero di recupero grazie a una buona domanda. L’offerta non sempre sufficiente, soprattutto alla luce del ritorno degli short rent, sarà causa di un ulteriore aumento dei canoni che però rischia di non essere più sostenibile. Naturalmente occorrerà considerare l’evoluzione dell’economia, per la quale si prevede una crescita ancora debole, il trend che avrà l’inflazione e in che direzione andrà la fiducia di imprese e consumatori”.

I 2024 degli investimenti immobiliari

Allargando lo sguardo ai grandi investimenti immobiliari, secondo Savills Investment Management (Savills IM) nel 2024 diversi settori potranno offrire opportunità vantaggiose, che restano solide sia in ottica di protezione del capitale che di generazione di flussi di reddito stabili e costanti. Fattore chiave: la transizione verso le zero emissioni e l’ESG.

Tra i settori da prendere in considerazioni:

• Residenziale in affitto: storicamente, almeno nel mercato locale, un business appannaggio dei privati, mostra tuttavia dinamiche favorevoli nei fondamentali che rendono le potenzialità del settore tali da attrarre tutti gli investitori istituzionali. L’esigenza di creare un prodotto moderno che incontri i desiderata degli utilizzatori contribuirà in maniera decisiva a sostenere importanti volumi di nuovi investimenti nel settore.
• Logistica: la dinamica dei canoni di affitto nei principali centri logistici continuerà nel 2024. La vacancy è quasi nulla e lo stock esistente è, nel complesso, relativamente vecchio; le potenzialità per gli immobili moderni, efficienti, sostenibili e correttamente localizzati sono enormi.
• Debito real estate: altro settore da guardare con interesse è quello delle obbligazioni immobiliati. Secondo Andrew Allen, Global Head of Research, Product Strategy and Development, “Il debito real estate è l’allocazione che oggi fornisce i migliori risk-adjusted returns, con una protezione forte rispetto a situazioni di under-performance. In un periodo caratterizzato da incertezza e volatilità, la certezza e la stabilità dei flussi di cassa che il senior real estate lending assicura rappresenta al momento la tipologia di investimento più attraente per gli investitori.”

Uffici da tenere d’occhio nel 2024

Secondo le analisi di JLL, il mercato dell’office leasing ha totalizzato, nel 2023, circa 680.000 mq di take-up di cui 426.000 mq a Milano e 250.000 mq a Roma.

Per il 2024, si conferma il focus degli occupier sulla qualità degli uffici e sulla conformità ai parametri ESG, anche in funzione dell’avvicinarsi della deadline 2030 relativa agli obiettivi di sostenibilità.

Parallelamente ad un consolidamento dei modelli di lavoro ibridi, in Italia si conferma un significativo tasso di rientro negli uffici, in particolare a Milano (85%), dato molto più elevato rispetto alla media delle principali città europee e statunitensi. In linea con questa tendenza, si stima una razionalizzazione degli spazi aziendali, con un aumento delle sublocazioni e la ricerca di spazi di qualità in zone ben servite e collegate.

“Nel quarto trimestre del 2023 il mercato delle locazioni degli uffici a Milano si mostra in crescita rispetto al trimestre precedente (+39%) e superiore anche al Q4 2022 (+10%); tuttavia l’anno si chiude in diminuzione rispetto ai livelli record del 2022 (-15%). La domanda si conferma concentrata, come nei precedenti trimestri, nella zona del centro storico, in Porta Nuova e City Life. Da segnalare, sempre nel Q4, un’importante transazione nell’hinterland di Milano Sud Est, di oltre 40.000mq. La limitata disponibilità di immobili di grado A ha supportato e continua a supportare il livello dei canoni di locazione prime, con una vacancy di grado A pari a 2,6%” commenta Stefania Campagna, Head of Markets di JLL Italia. “Roma si conferma un mercato di interesse, grazie anche all’impatto positivo dell’indotto del PNRR, con un 2023 record che registra un +70% rispetto all’anno precedente”.

Immobiliare di lusso: cosa aspettarsi nel  2024

Il mercato degli immobili di lusso continuerà a tenere anche nel 2024. Con riferimento alla piazza di Milano, stando ai dati dell’AdE, il mercato immobiliare residenziale di pregio ha chiuso il 2023 con un calo del 6,2% rispetto all’anno scorso ed un totale di 455 transazioni. Il fatturato, secondo le stime del “Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2024", ha generato invece un volume di scambi per 861,3 milioni di euro (+0,8% rispetto al 2022), con prezzi medi a 12.658 euro al metro quadro; non considerando i prezzi top, la media scende a 10.862 euro al mq. Rispetto al 2022 l’aumento è stato del 7,1% in termini nominali. L’offerta di abitazioni sta dando qualche segnale di aumento (+1,1%).  

“Il rallentamento delle compravendite è un fenomeno che si è affacciato nell’ultimo trimestre del 2022 e ancor più nel 2023 e sarà ulteriormente accentuata nel primo trimestre del 2024 – ha dichiarato Andrea Pincherli Vicini, Ceo & Founder di Vincenzo Monti Prestige. - Si tratta di dinamiche in larga parte prevedibili perché veniamo da una fase di grande crescita post covid, in cui c’è stata un’impennata delle intenzioni di acquisto legata anche a quello che si è vissuto. Ora, con il deterioramento del quadro economico e con prospettive di crescita più contenuta se non addirittura in recessione, con l’aumento dei tassi di interesse e con un atteggiamento delle banche più selettivo, era logico attendersi una riduzione del numero di compravendite, quasi fisiologica. Queste dinamiche si trasferiscono sui prezzi con ritardo. Quale sarà l’impatto sui valori è difficile dirlo”.

Quali saranno le conseguenze dei movimenti dei tassi di interesse? “Secondo gli analisti

le pressioni sui tassi dovrebbero persistere fino al 2024 in cui i rendimenti immobiliari rimarranno deboli, poiché continua l’adeguamento dei prezzi all'aumento dei tassi di interesse e la liquidità rimane depressa.

Anche se per alcuni l’overshooting appare vicino, in realtà gli occupier market hanno tenuto nel 2023 e le prospettive del mercato Prime per il prossimo anno sono pressoché stabili, anche se prevalgono i rischi di ribasso almeno sino alla metà - fine del 2024. A partire dal 2025, una volta che i prezzi si saranno sufficientemente adeguati, l'immobiliare sarà nuovamente in grado di offrire rendimenti core interessanti e di essere competitivo per il capitale rispetto ad altre asset class, come il reddito fisso. Quando la correzione dei valori degli asset lascerà il posto a una fase di ripresa e di crescita, si prevede che il set di opportunità crescerà. Quindi poca difficoltà per gli immobili core "trophy asset". Non è solo una questione di accesso al credito – conclude Andrea Pincherli Vicini - perché questo segmento vive molto meno di accesso al credito rispetto alla parte “normale”.

Le previsioni per il mercato residenziale Prime di Milano per il 2024 sono dunque più improntate alla prudenza che al pessimismo. Il mercato del lusso sappiamo non essere influenzato particolarmente dai tassi per le loro conseguenze sui mutui, quanto sui rendimenti e sulle conseguenti decisioni di investimento. È per questo motivo che parecchie decisioni di investimento, in location di grande prestigio a Milano, sono state rimandate al 2024. Le previsioni indicano che anche nel 2024, almeno nella prima parte, le transazioni saranno, a fronte dello stesso periodo dell’anno precedente, ancora negative; ma il calo, a fine anno, non dovrebbe superare i cinque punti percentuali. La parola “stabilità” dovrebbe invece contraddistinguere il trend dei prezzi di vendita. Il 2024 vedrà i prezzi aumentare probabilmente solo di poco a meno che l’inflazione (che dovrebbe tornare sotto il due per cento) non rialzi la testa.

Le previsioni 2024 per il settore costruzioni

I dati Istat indicano, per il terzo trimestre, un calo dello 0.9 per cento per i permessi a costruire, calo che sale al 30 per cento se si considera tutto il 2022. Il settore edile, dichiara Giovanni Pelazzi, Presidente di Argenta SOA, si conferma tra i più penalizzati dall’attuale contesto economico, con ulteriori contrazioni previste per il 2024.

“Il settore delle costruzioni chiude il 2023 con una dinamica negativa, che in parte è fisiologica - sostiene Pelazzi, - vista la straordinaria performance nei due anni precedenti, ma in parte è dovuta anche alle incertezze e ai cambiamenti che si sono susseguiti nella definizione e rimodulazione degli incentivi fiscali per il comparto, che continueranno ad avere effetti negativi anche nel 2024. In particolare, nel settore della riqualificazione residenziale, il non collocamento presso terzi dei crediti fiscali comporterà significativi rischi di tenuta delle imprese meno solide, crisi di liquidità con effetti sulla catena delle forniture e la sospensione di molti lavori”.

Per l’amministratore delegato di Argenta SOA

“ha agito l’incertezza sulla proroga delle misure di incentivazione fiscale che avevano avviato un importante processo di efficientamento del patrimonio immobiliare estremamente energivoro e vetusto. L’esaurimento della spinta proveniente dagli incentivi fiscali e il rapido rialzo dei tassi, sono fattori che continueranno a pesare sull’edilizia residenziale, mentre gli investimenti infrastrutturali previsti dal PNRR potrebbero innescare una ripartenza del settore ma solo nella seconda metà del 2024, secondo i previsori”.

Pelazzi analizza poi le prospettive del settore delle costruzioni nel 2024 partendo dal report del Cresme. “Sono dati- spiega Pelazzi- molto negativi: nel 2024 e nel 2025 l’attività per manutenzione del settore residenziale si ridurrà in maniera robusta (dai 120 miliardi di euro del 2022 ai 60 miliardi stimati nel 2026); l’eccezionale spinta delle opere pubbliche non sarà in grado di garantire la tenuta dell’intero mercato, ma solo di attenuarne la caduta. Su questo scenario,- continua Pelazzi - nonostante i timori espressi da molti previsori, ritengo che si possano aprire nuove possibilità per il settore delle costruzioni, grazie a una diminuzione dei tassi da parte della BCE che alleggerirebbe il costo del credito per imprese e famiglie e potrebbe fare ripartire gli investimenti privati”.