I trend del mercato delle case in Italia nel primo semestre 2024

I dati del primo semestre 2024 mostrano un mercato immobiliare residenziale in buona salute, trainato dalla fiducia delle famiglie italiane, favorita anche dal consolidamento di alcuni indicatori economici che distinguono l'Italia a livello europeo. Lo dicono i dati dell'ultimo report dell'Ufficio Studi di Gabetti, relativi alla prima metà dell'anno, che fotografano la situazione del mercato delle case in Italia.

“Tassi di interesse in diminuzione, compravendite con un secondo trimestre in miglioramento (+1,2%), prezzi in crescita e dinamicità della domanda riflettono il giro di boa che, il mercato residenziale ha percorso in questo primo semestre dell’anno rispetto a un 2023 che, come noto, ha visto numeri in calo. È bastato che i tassi ufficiali tornassero a scendere e, soprattutto, che i media ne dessero notizia, per ridare fiducia a un intero comparto. Un calo che sta certamente favorendo sia gli investitori, che vedono tornare in equilibrio molti dei business plan rimasti incagliati dall’aumento dei tassi dello scorso anno, sia le famiglie, quelle che hanno la necessità di acquistare o sostituire la propria abitazione e che tornano a incontrare i propri consulenti del credito, oltre a quelle che hanno già dei mutui in essere e che vedono diminuire il peso delle rate” ha dichiarato Marco Speretta, Direttore Generale del Gruppo Gabetti.

 “Il miglioramento nel trend delle compravendite, così come la crescita delle quotazioni, dimostra che l’investimento immobiliare rimane per gli italiani una certezza. L’acquisto dell’abitazione, infatti, anche in questo scenario geopolitico e macro-economico non propriamente scevro da intemperie, è forse l’unico porto sicuro che mette a riparo i nostri risparmi, oltre a essere condizione necessaria per raggiungere il massimo del benessere familiare” ha aggiunto Marco Speretta.

Contesto Economico

L’indice di fiducia è in crescita: +8% rispetto a ottobre 2023 e +2% rispetto a gennaio 2024. Aumentano sia la fiducia economica (+1%) sia quella personale (+3%). Sul fronte del PIL, il primo semestre registra una crescita dello 0,3% nel primo trimestre e dello 0,2% nel secondo, continuando la ripresa iniziata nella seconda metà del 2020. Anche l’occupazione è in aumento, con 143.305 occupati (+2% rispetto al 2023) e un tasso di occupazione al 62,1% (1% in più rispetto al primo semestre 2023). Il tasso di disoccupazione scende al 6,2%, un livello che non si vedeva dal 2008.

Inflazione e tassi di interesse

L’inflazione è ormai sotto controllo: a settembre 2024, l’indice generale è sceso allo 0,7% rispetto al 5,3% di un anno prima. Anche l’inflazione core (al netto di energia, cibo, alcol e tabacco) è calata dal 4,6% all’1,8%, mentre la componente volatile è passata dallo 0,7% al -1,1%. La BCE, grazie alla riduzione dell'inflazione, ha abbassato i tassi di interesse dal 4,50% al 3,40% tra giugno e ottobre, e ci si aspetta un’ulteriore riduzione di 50 punti base nei prossimi mesi. Anche i rendimenti dei BTP decennali sono calati, passando dal 4,5% di settembre 2023 al 3,5% nello stesso mese del 2024, favorendo gli investimenti immobiliari.

Compravendite residenziali

Nel primo semestre 2024, l’Agenzia delle Entrate registra 341.094 transazioni residenziali, un calo del 2,8% rispetto al 2023, ma in netto miglioramento rispetto al calo del 12,5% del primo semestre 2023 rispetto al 2022. Nel primo trimestre del 2024 si osserva ancora un calo del 7,2%, ma il secondo trimestre registra una ripresa (+1,2%). Nelle principali città si segnala una contrazione del 4,5%, migliorando rispetto al calo del 14,8% del 2023. Le variazioni per città sono le seguenti: Genova (-1,1%), Roma (-1,5%), Bologna (-2,2%), Palermo (-2,4%), Napoli (-2,5%), Torino (-5,9%), Firenze (-7%) e Milano (-10,1%).

Prezzi delle abitazioni in crescita

I prezzi medi delle abitazioni nelle otto principali città italiane sono aumentati dell’1,1% rispetto al secondo semestre 2023, trainati in particolare da Napoli (+2,2%), Bari (+1,9%), Firenze (+1,7%), Milano (+1,5%) e Roma (+1,3%). Questa crescita è dovuta in parte alla domanda sostenuta e alla ridotta disponibilità di immobili. Alcune città, come Napoli e Bari, stanno vivendo un boom turistico che spinge ulteriormente la domanda.

Aspettative di prezzo

Le aspettative di prezzo da parte dei proprietari sono in crescita, con un aumento medio del 4% rispetto al secondo semestre 2023, influenzato da fattori socioeconomici, trasformazioni urbane e grandi opere infrastrutturali. Padova (+7%) guida la classifica, seguita da Bari e Torino (+6%), Palermo (+4%), Roma, Napoli e Genova (+3%), Firenze, Bologna e Milano (+2%).

Tempi di vendita e sconti

Nel primo semestre del 2024, i tempi medi di vendita nelle otto principali città italiane sono scesi a 4,1 mesi dai 4,3 del 2023. Gli sconti medi tra prezzo richiesto e prezzo finale di vendita si mantengono intorno al 10,5%, con una leggera riduzione per gli immobili a prezzo adeguato. Questo scenario indica un mercato più dinamico rispetto al primo semestre dell’anno precedente.

“Dalla nostra analisi emerge che sono cambiate le logiche che hanno caratterizzato i cicli immobiliari, almeno quelli che abbiamo conosciuto fino a prima della pandemia. Il modello dell’esagono, che guidava noi analisti nel riconoscimento di una particolare fase immobiliare, ha lasciato posto a un modello più snello e con meno fasi, almeno per il momento. Prova ne è il fatto che, dopo il calo delle compravendite del 2023 e del primo trimestre del 2024, ci si aspettava una flessione delle quotazioni che invece non è arrivata. Le compravendite nel secondo trimestre di quest’anno sono tornate a crescere, con le quotazioni che hanno mantenuto il loro ritmo di crescita. Vedremo se questa nuova geografia sarà strutturale o se invece si tratta di una parentesi figlia della schizofrenia causata dalla pandemia prima e dall’inflazione dopo. Guardando al prossimo futuro, il secondo semestre del 2024 vedrà le compravendite posizionarsi in territorio positivo e chiudere l’anno oltre le 710 mila abitazioni compravendute del 2023. Una crescita che diventerà più strutturale nel 2025, con le quotazioni che rimarranno stabili in quelle aree che hanno già raggiunto il picco, come Milano, mentre continueranno a crescere nell’ordine del 2-3% in quelle città che stanno vivendo una stagione di cambiamento come Padova, Trieste, Napoli.” ha dichiarato Diego Vitello, Research Manager dell’Ufficio Studi Gabetti.

Domanda abitativa: preferenze e tendenze

Secondo un sondaggio del Gruppo Gabetti, il 76% degli affiliati riscontra una domanda di acquisto dinamica. La richiesta di immobili in affitto è aumentata significativamente per l’85% degli intervistati. Le famiglie con figli rappresentano il principale gruppo di acquirenti, seguite dalle coppie senza figli, mentre l’interesse degli investitori cresce al 33%. Tra le caratteristiche più ricercate dagli acquirenti vi sono balconi, terrazze, posti auto e l’ascensore; la classe energetica ha un’importanza crescente.

I giovani acquirenti sono particolarmente attenti al prezzo, alla vicinanza ai trasporti pubblici e alla classe energetica, mentre gli acquirenti più anziani privilegiano la sicurezza, l’accessibilità e la tranquillità dell’area, mostrando esigenze specifiche in base alla fase di vita.

“Questo semestre, la tradizionale indagine congiunturale condotta nella nostra rete franchising, si è focalizzata sulla domanda di immobili. A livello nazionale, la preferenza degli acquirenti è orientata principalmente verso trilocali e bilocali, a conferma di come, oltre all’aumento delle famiglie con un solo componente che ormai in Italia sono la maggioranza, il combinato disposto tra tassi di interesse più alti rispetto ai minimi storici del 2021 e aumento dei prezzi, ha visto orientare le famiglie verso tagli più piccoli. Siamo soddisfatti di vedere una domanda che comunque rimane elevata, segno che il bisogno di acquistare o cambiare la prima abitazione rimane tre le prerogative delle famiglie italiane. Tuttavia, l’andamento della domanda non è omogeneo in tutto il Paese: al Sud, in particolare, la domanda risulta più instabile e soggetta a variazioni brusche in seguito a cambiamenti del contesto economico, mentre al Nord e al Centro si osserva una maggiore resilienza e stabilità. Emerge che le famiglie italiane cercano sempre più soluzioni abitative che bilancino privacy e integrazione sociale, con una preferenza per immobili in aree urbane ben servite. Inoltre, si osserva una crescita della domanda di immobili ‘benessere’, che includano spazi verdi, alta efficienza energetica e caratteristiche legate alla salute e alla sostenibilità. I giovani tendono infatti a privilegiare case a prezzi accessibili e vicine ai trasporti pubblici, dando maggiore importanza alla classe energetica rispetto alle famiglie più adulte che, invece, ricercano maggiormente la presenza di balconi o terrazze, i posti auto e l’ascensore. Preferenze che, è bene ricordare, sono fortemente influenzate dai cambiamenti demografici e dalle condizioni socioeconomiche, e lo saranno sempre di più in futuro. Riuscire ad anticipare queste tendenze per meglio orientare le famiglie nel trovare l’abitazione ideale sarà sempre più fondamentale per gli operatori del real estate” ha concluso Diego Vitello, Research Manager dell’Ufficio Studi Gabetti.