La vendita di una casa ricevuta in donazione, anche quando il donante è ancora in vita, è possibile secondo l'attuale normativa. In effetti, non vi sono divieti legali alla cessione di un immobile donato. Tuttavia, per completare correttamente l'operazione, è necessario seguire precise procedure per tutelare i propri diritti da eventuali azioni contestative da parte degli eredi.
La compravendita di un immobile donato comporta infatti obblighi legali e fiscali, destinati a proteggere le parti coinvolte. È fondamentale prendere in considerazione le precauzioni necessarie e le implicazioni legali che potrebbero sorgere.
È possibile vendere un immobile donato con il donante ancora in vita?
Dal punto di vista normativo, con l'accettazione e la trascrizione della donazione, il donatario diventa a tutti gli effetti il legittimo proprietario dell'immobile e può venderlo senza particolari restrizioni. Tuttavia, è importante verificare l'eventuale presenza di vincoli legati alla donazione, come il diritto di usufrutto. In tal caso, il donante mantiene il diritto di usare e godere della casa, mentre il donatario detiene esclusivamente la nuda proprietà.
Anche se la presenza di un usufrutto non preclude la vendita, l’acquirente deve essere consapevole che l’immobile risulterà gravato da usufrutto, il che potrebbe ridurne il valore e complicare l’accesso a un mutuo.
Un altro aspetto importante riguarda le possibili contestazioni da parte degli eredi legittimi. Questi potrebbero avviare un'azione legale per lesione della loro quota di legittima. Tali contestazioni potrebbero emergere anche a distanza di anni, talvolta fino a vent'anni dopo la trascrizione della donazione.
Per evitare tali problematiche, è utile ottenere una rinuncia all’eredità da parte del donante e degli eredi, in modo da prevenire future contestazioni sulla donazione e garantire una maggiore sicurezza giuridica per l’acquirente.
Quando si può vendere una casa ricevuta in donazione?
Una casa ricevuta in donazione può essere venduta se sono trascorsi almeno dieci anni dal decesso del donante, momento in cui si apre la successione, o venti anni dalla registrazione ufficiale della donazione. Se non sono passati questi termini, l'unica opzione per vendere senza rischi futuri è stipulare una polizza assicurativa che tuteli l’acquirente, risarcendolo in caso di eventuali contestazioni future.
Come già detto, il donante può disporre della vendita dell’immobile ricevuto in donazione. Tuttavia, per proteggere i propri interessi giuridici, è importante considerare almeno tre condizioni:
- immobile senza vincoli: una donazione senza vincoli (ad esempio, usufrutto o altre restrizioni) consente al donatario di vendere liberamente, senza dover rispettare termini legati alla successione o alla registrazione. In questi casi, non è necessaria una polizza assicurativa e la vendita può avvenire con maggiore tranquillità;
- rischi legati agli eredi: se l’immobile è stato donato mentre il donante è ancora in vita, gli eredi legittimi (come coniuge, figli o genitori) potrebbero contestare la donazione, in quanto potrebbe ledere la loro quota di legittima;
- immobile con usufrutto: In caso di donazione con riserva di usufrutto (dove il donante conserva il diritto di godere dell'immobile), è necessario ottenere il consenso dell'usufruttuario. Inoltre, l’acquirente deve essere consapevole che sta acquistando un immobile vincolato.
Quando diventa definitiva una donazione?
Una donazione acquista natura definitiva solo al verificarsi di due circostanze legali:
- registrazione dell'atto di donazione: l'atto di donazione diventa ufficiale e opponibile a terzi dal momento della registrazione nei registri immobiliari. Questo passo garantisce che la donazione sia riconosciuta legalmente.
- tempi per la contestazione: anche se l’atto di donazione è immediatamente efficace tra le parti, gli eredi legittimi possono contestarlo se ritengono che la loro quota di legittima sia stata lesa. Tuttavia, la contestazione può avvenire solo entro precisi termini legali:
- gli eredi possono impugnare la donazione entro 10 anni dall’apertura della successione;
- la donazione diventa inoppugnabile se sono trascorsi 20 anni dalla sua registrazione.
In sintesi, la donazione diventa definitiva quando sono trascorsi i termini legali per l’impugnazione da parte degli eredi. Se desideri scoprire come trovare rapidamente la casa giusta, ti consigliamo di dare un’occhiata alla nostra guida sulle migliori agenzie immobiliari per vedere casa velocemente.
Tasse sulla vendita di una casa ricevuta in donazione
Dalla vendita di una casa ricevuta in donazione può emergere una plusvalenza, ovvero la differenza tra il prezzo di vendita e il valore di acquisto dell'immobile, oltre ad altre imposte correlate alla transazione.
Come stabilito dall'articolo 67, comma 1, lett. b, del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi), la tassazione sulla plusvalenza è differenziata in base al tempo trascorso dalla donazione.
Tassazione sulla Plusvalenza
Di seguito una tabella riassuntiva che evidenzia la tassazione sulla plusvalenza in base al periodo trascorso dalla donazione:
| Periodo | Tassazione sulla Plusvalenza |
|---|---|
| Se la casa viene venduta entro 5 anni dalla donazione | Tassazione applicata |
| Se la vendita avviene dopo 5 anni dalla donazione (articolo 1, comma 497, della Legge n. 266/2005) | Nessuna tassazione |
Imposte per l'acquirente
In merito all’acquisto dell'immobile, l'acquirente è soggetto al pagamento di alcune imposte di registro. Se l'immobile acquistato è la prima casa, l'imposta di registro è pari al 2%. In caso di acquisto di un’altra tipologia di immobile, l’imposta ammonta al 9%, come stabilito dall'articolo 1, comma 49, della Legge n. 208/2015. Inoltre, sono previste imposte catastale e ipotecaria, che ammontano a circa 50 euro ciascuna.
Per l'acquisto della prima casa, sono previste alcune agevolazioni fiscali, tra cui la riduzione dell'imposta di registro al 2% e l’esonero dalle imposte catastale e ipotecaria.
Tabella delle imposte per l'acquirente
Ecco una panoramica riassuntiva delle imposte applicate in base al tipo di acquisto:
| Tipo di acquisto | Imposta di Registro | Imposte Catastale e Ipotecaria |
|---|---|---|
| Prima casa | 2% | 50€ per ciascuna |
| Altra tipologia | 9% | 50€ per ciascuna |
Vendere una casa donata con usufrutto
La vendita di una casa donata con usufrutto è legalmente consentita. L'usufruttuario conserva il diritto di godere dell'immobile per tutta la sua vita, nonostante il trasferimento della proprietà al donatario. Tuttavia, la legge richiede l'approvazione dell'usufruttuario per la vendita, in quanto il suo diritto di godimento non può essere leso.
L'acquirente, in caso di vendita di un immobile con usufrutto, acquisterà solo la nuda proprietà dell'immobile, mentre l'usufruttuario continuerà a godere dell'immobile per tutta la durata del suo diritto. Questo principio è regolato dall'articolo 978 del Codice Civile, che stabilisce che l'usufrutto è il diritto di godimento di un bene altrui, con l'obbligo di custodirlo.
Inoltre, la vendita di un immobile con usufrutto comporta l’applicazione di specifici criteri per determinare il valore dell’usufrutto. Questi criteri si basano sull’età dell’usufruttuario e sulla durata del suo diritto, e sono stabiliti da tabelle normative previste dal Decreto Legge n. 23/2011, che tengono conto dell’aspettativa di vita dell’usufruttuario.
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