Come richiedere la riduzione del canone di locazione?

Come qualsiasi altro accordo anche per il contratto di affitto le parti possono ridefinire quanto sottoscritto. Nel caso in cui l'inquilino e il proprietario dovessero riuscire a trovare un accordo, è possibile richiedere la riduzione del canone di locazione. Si sottolinea, però, che è necessario che entrambi i contraenti siano favorevoli alla sua riduzione, perché, come per qualsiasi altro contratto, anche quello d’affitto è regolato dal principio di vincolatività contrattuale regolamentato dell’articolo 1373 del Codice Civile, il quale prevede che, una volta sottoscritto, le obbligazioni contenute al suo interno debbano essere rispettate dalle parti.

Riduzione del canone di locazione, è necessario l'accordo

Il conduttore o il proprietario non possono modificare unilateralmente l’importo del canone: in caso contrario si corre il rischio di andare incontro a un inadempimento contrattuale.

Fatte queste premesse, se le esigenze di una delle due parti - generalmente l’inquilino - cambiano nel corso del tempo, nulla vieta di chiedere e ottenere una ridefinizione degli importi da versare.

Quando si può richiedere la riduzione del canone d’affitto?

Per richiedere la riduzione del canone di locazione è necessario che ci siano delle motivazioni valide. Sono proprio le nuove circostanze che possono determinare l’accettazione o meno della ridefinizione degli importi da versare: anzi, in alcuni casi è addirittura obbligatorio, da parte del proprietario, dare il suo benestare.

L'affittuario può chiedere una riduzione nel momento in cui siano sopraggiunti dei problemi lavorativi: abbia perso il lavoro o l’orario di lavoro sia stato drasticamente tagliato. Al momento della stipula del contratto di affitto l’inquilino aveva un reddito, che, successivamente, è stato in parte o totalmente ridotto, rendendogli impossibile continuare a tener fede agli impegni sottoscritti. In questo caso, è possibile chiedere una riduzione del canone di locazione, anche se il proprietario non è tenuto ad accettarla.

Quando è prevista una riduzione d'affitto

La situazione inizia ad essere leggermente diversa nel caso in cui l’immobile dovesse presentare dei vizi o dei difetti che rendono impossibile il pieno godimento da parte dell’affittuario. Il proprietario, in questo caso, è obbligato ad accettare la riduzione del canone di locazione purché:

• i difetti siano sopraggiunti in un momento successivo alla stipula del contratto d’affitto;
• siano occulti, in altre parole sono dei vizi che non è possibile riscontrare con la normale diligenza. E che, soprattutto, siano stati tenuti nascosti dal proprietario nel momento in cui è stato concluso il contratto.

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Cosa succede se il locatore non accetta la riduzione del canone?

Perdita di lavoro o vizi dell’immobile sono due situazioni ben distinte tra di loro: nel primo caso il locatore può decidere di non accettare la riduzione del canone, nel secondo è obbligato a farlo. Ma quali sono le conseguenze del rifiuto da parte del proprietario?

Se tra le parti non si sopraggiungesse a un nuovo accordo - e quindi il locatore non avesse intenzione di andare incontro all’inquilino nella richiesta di sconto - possono essere avviate le pratiche per morosità del conduttore. Nel momento in cui quest’ultimo fosse in ritardo di oltre venti giorni nel pagamento di una mensilità, potrà essere sfrattato.

Quando si può esercitare il diritto di recesso

Per tutelarsi il conduttore ha la possibilità di esercitare il diritto di recesso per giusta causa da contratto di locazione, formalità che gli permette di interrompere i suoi effetti legali prima della scadenza pattuita. Per poter agire in questo senso, però, gli eventi che determinano la chiusura del contratto devono obbligatoriamente:

• essere sopraggiunti in un momento successivo alla conclusione del contratto. E, soprattutto, non devono essere prevedibili;

• non devono dipendere dalla volontà dell’inquilino;

• devono essere tali da rendere impossibile - da un punto di vista oggettivo - la prosecuzione del contratto.

Tipici esempi per i quali l’inquilino ha la possibilità di recedere dal contratto sono:

• il licenziamento;

• la riduzione dei guadagni, sia da lavoro dipendente che quelli derivanti da un’attività imprenditoriale.

Nel momento in cui esercita il diritto al recesso è sempre bene ricordare che è necessario dare un preavviso di sei mesi, nel corso dei quali sarà sempre obbligatorio continuare a versare il canone di locazione.

Come si registra la riduzione del canone di locazione?

Dopo aver concordato con il proprietario la riduzione del canone di locazione è importante procedere alla sua registrazione. L’operazione può essere effettuata online, utilizzando il Modello RLI.

Questo particolare strumento deve essere utilizzato per la prima registrazione e per tutti gli adempimenti successivi: tra questi c’è anche l’eventuale rinegoziazione degli importi che devono essere versati periodicamente.

Nella documentazione che si dovrà inviare insieme al modello RLI è importante allegare anche la scrittura privata con la quale le parti hanno concordato di ridurre il canone di locazione. 

Come comunicare la riduzione dell'affitto

Il termine della comunicazione della riduzione del canone di locazione all’Agenzia delle Entrate è un anno dalla data di rinegoziazione: entro questa data è possibile farlo telematicamente. Dopo sarà necessario presentarsi presso gli uffici territoriali. La strada più semplice per questa operazione è quella di utilizzare i servizi online messi a disposizione direttamente dall’AdE: il Modello RLI online, può essere compilato e trasmesso direttamente da casa o dall’ufficio.

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Molto pragmaticamente, la comunicazione della riduzione del canone di locazione può avvenire compilando la Sezione del modello RLI che è stata battezzata: Registrazione - Rinegoziazione canone. La compilazione deve essere effettuata avendo sotto mano il contratto di locazione. Tra le informazioni che vengono richieste c’è la Data Stipula. Nel caso in cui è previsto un aumento o una riduzione degli importi da versare devono essere compilati i seguenti campi:

• N. pagine;

• N. copie.

Sarà poi necessario provvedere anche alla compilazione della Sezione II. E sarà necessario indicare:

• il regime fiscale adottato (per esempio cedolare secca);

• la data di inizio della rinegoziazione;

• la data di fine della rinegoziazione;

• il nuovo importo del canone:

• i riferimenti del contratto registrato.

Quando si registra un accordo di rinegoziazione del canone in diminuzione non è necessario versare l'imposta di registro e di bollo. Non sarà, quindi, necessario fare dei versamenti con il Modello F24.