Case in affitto in Italia e in Europa: domanda alle stelle, offerta al palo

Secondo quanto emerge dal Rapporto “La casa in locazione in Italia e in Europa”, presentato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. al Forum Locazione 2025, il mercato locativo europeo si trova oggi a fronteggiare una domanda senza precedenti: circa 20 milioni di persone, l’equivalente della popolazione della Romania, sono attivamente alla ricerca di un immobile in affitto. Di questi, 3,95 milioni di italiani rappresentano quasi il 20% della domanda continentale. 

Tale pressione si scontra con un'offerta rigida e poco reattiva, condizionata da una bassa produzione di nuovo stock abitativo e dalla preferenza per la locazione breve.

“In Europa - commenta Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – circa tre cittadini su dieci optano per la locazione, scegliendo l’affitto rispetto all’acquisto. Analizzando il mercato locativo nel nostro Rapporto, abbiamo rilevato che nel 2024 

il 69 per cento della popolazione europea possiede la casa in cui vive, in diminuzione dello 0,2 per cento rispetto al 2023 e del 2,3 per cento sul 2014. Al contempo, l’andamento degli ultimi dieci anni della quota della popolazione che ha scelto la locazione è in crescita del 5,6 per cento 

sul lungo periodo e dello 0,5 per cento negli scorsi dodici mesi. Se guardiamo all’utilizzo dei beni in locazione in Europa, troviamo la Germania in vetta alla classifica, con oltre il 52,7 per cento di famiglie in affitto, seguita da Austria e Danimarca, entrambe con valori superiori al 40 per cento. L’Italia si posiziona al di sotto della media europea, con un valore del 24,6 per cento. Nel confronto internazionale, il nostro Paese si conferma legato a un modello abitativo che preferisce la proprietà della casa, storicamente considerata un bene rifugio e una forma di stabilità economica e familiare”.

Evoluzione del mercato locativo europeo

Nel decennio 2014-2024, la quota di cittadini europei residenti in affitto è passata dal 29,3% al 31% (+1,7 p.p.), mentre la quota di proprietari è scesa dal 71% al 69%, con una diminuzione di 2,3 p.p..

La Germania si conferma il mercato più locativo, con il 52,7% delle famiglie in affitto, seguita da Austria e Danimarca, entrambe con oltre il 40%. L’Italia si posiziona al di sotto della media europea, con solo il 24,6% della popolazione residente in affitto.

Dinamiche dei canoni in Europa

Tra il 2015 e il 2024, i canoni di locazione residenziale sono cresciuti in Europa del +10,2%, superando i 240 €/mq/anno. Nel solo ultimo trimestre del 2024:

• Il canone medio per un appartamento ha raggiunto i 1.600 euro/mese (+3,2% su base annua).
• I monolocali hanno segnato un valore medio di 1.200 euro/mese (+2,2%).
• Le stanze singole per studenti hanno superato i 700 euro/mese, in crescita del +3,3%.

Analizzando le principali capitali:

• Amsterdam: 2.070 €/mese per appartamento (-1,4%).
• Milano: 2.090 €/mese (+5% circa).
• Parigi: 1.900 €/mese.
• Berlino: 1.570 €/mese (canone più basso tra le capitali analizzate).

Il mercato italiano: stato attuale e tendenze

Nel 2024, il mercato locativo in Italia ha registrato:

• 7,7 milioni di unità in affitto residenziale continuativo.
• 770.000 unità dedicate alla locazione breve.
• Uno stock abitativo locato pari al 24% (o 21,5% escludendo le locazioni brevi).
• 1,31 milioni di nuovi contratti stipulati, per oltre 9 miliardi di euro in canoni annui generati.
• 110 milioni di mq locati in totale.
• Una superficie media delle abitazioni locate di 85 mq.
• Un canone medio nazionale di 580 euro/mese.

A livello nazionale, i canoni hanno registrato un aumento del +4,7% nel 2024, con previsioni di crescita del +4% anche per il 2025, portando il canone medio oltre gli 85 €/mq/anno.

“Il mercato delle case in affitto in Italia si conferma un settore in continua evoluzione. I grandi centri urbani analizzati si contraddistinguono per specifiche peculiarità che consentono loro di emergere rispetto alle altre realtà nazionali, nonostante alcune tematiche comuni quali la crescente richiesta di alloggi in affitto a medio e breve termine, la pressione della domanda da parte di studenti fuori sede, e la scarsità di proposta di locazione di qualità a canoni sostenibili, – ha dichiarato Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co. 

Il capoluogo lombardo, con circa 76 mila nuove unità residenziali locate nel 2024, si presenta più dinamico rispetto a molte altre realtà a livello nazionale, come dimostrano da un lato la crescita del numero di contratti stipulati nell’ultimo anno (+4 per cento) e dall’altro l’incremento del valore del canone medio, seppure variabile nelle diverse zone urbane. 

Il dato più evidente dell’importanza di questo mercato per la realtà meneghina è la variazione del numero di contratti nuovi stipulati nel 2024 rispetto al 2015. Non solo Milano vede un incremento del 19 per cento ma è anche l’unica, fra le cinque città analizzate, a esprimere una variazione positiva. Oggi oltre alla domanda tradizionale, che guarda al mercato dell’usato, c’è una domanda che punta ad un prodotto che si propone come un modello alternativo sia all’acquisto che alla locazione tradizionale, molto attento alla zona urbana in cui si inserisce. È una domanda, - conclude il CEO di Abitare Co., - composta da singoli e famiglie che hanno una disponibilità di spesa medio alta rispetto alla media dei canoni pagati dal mercato in generale.”

Analisi delle principali città italiane

Nel confronto tra le cinque città principali, emergono dinamiche eterogenee:

• Milano: 76.000 nuovi contratti nel 2024 (+4% su base annua, +19% rispetto al 2015); canone medio annuo di 180 €/mq.
• Roma: poco meno di 80.000 contratti (-8% rispetto al 2023); canone medio di 160 €/mq/anno.
• Bologna: circa 20.000 nuovi contratti (-6,5% annuo); canone di 120 €/mq/anno.
• Napoli: 19.000 nuovi contratti (+3%); canone poco sotto i 105 €/mq/anno.
• Genova: oltre 17.000 contratti (+8%); canone medio intorno ai 90 €/mq/anno.

Milano e Roma da sole rappresentano il 12% del mercato nazionale, con volumi equivalenti.

Contrattualistica e segmenti emergenti

Nel 2024, la distribuzione dei contratti di locazione è stata così articolata:

• Contratto ordinario (4+4): circa 50% del totale, in calo rispetto a dieci anni fa.
• Contratto concordato: poco più del 25%.
• Contratti per studenti fuori sede: in costante crescita, seguendo l’aumento delle iscrizioni universitarie.

Parallelamente, emerge un segmento nuovo di domanda “ibrida”, costituito da famiglie e individui con capacità di spesa medio-alta, orientati verso modelli alternativi alla proprietà e alla locazione tradizionale. Questa componente guarda con attenzione a immobili in aree urbane strategiche, con caratteristiche qualitative elevate.

Vendita vs affitto: il divario nei prezzi

Nel periodo 2015-2024:

• In Italia i prezzi di vendita sono cresciuti del +12,8%, contro un aumento degli affitti dell’+8,4%.
• In Germania, i prezzi di vendita sono cresciuti del +47%, mentre i canoni sono aumentati del +15,5%.