Citofono rotto in una casa in affitto, a chi spetta la riparazione

La suddivisione delle spese di riparazione in un alloggio dato in locazione prevede una distinzione cruciale tra la manutenzione ordinaria, a cui deve sempre pensare l’inquilino, e la manutenzione straordinaria, i cui oneri sono a carico del proprietario dell’immobile. Lo stesso ragionamento vale per il citofono rotto in una casa in affitto: la riparazione è a carico del proprietario, perché non rientra tra le piccole riparazioni a cui deve pensare il conduttore. Sempre che il guasto non sia stato provocato ad una condotta negligente o da un dolo dell’inquilino.

Chi paga se si rompe qualcosa in una casa in affitto

A chi spettano le riparazioni all’interno di un alloggio preso in affitto? A carico dell’inquilino vanno sempre quelle che sono considerate a tutti gli effetti delle piccole riparazioni, la cosiddetta manutenzione ordinaria; quella più importante, determinata dalla vetustà, dai difetti strutturali o da un evento fortuito, invece, è a carico del proprietario (questa è la cosiddetta manutenzione straordinaria).

Se da un lato questa distinzione è molto importante per comprendere a chi debbano essere addebitati eventuali costi, è necessario ricordare, però, che il conduttore è responsabile, economicamente parlando, dei danni causati da un uso improprio dei beni che sta utilizzando.

Le spese a carico dell’inquilino

Tra le spese a carico del condominio ci sono quelle legate alla manutenzione quotidiana, legali all'uso normale - ossia di tutti i giorni - dell’immobile. Sono quelle riparazioni che servono a mantenerlo in buono stato. All’inquilino, inoltre, spetta effettuare:

• riparare i danni provocati da un uso improprio: stiamo pensando, per esempio, ad un uso non corretto di un elettrodomestico o alla rottura di una finestra provocata da una manovra errata con una scala. Queste spese sono a carico dell’inquilino;
• riparazioni di piccoli danni: quando si rompe una maniglia o è necessario sostituire una cerniera allentata sono, a tutti gli effetti, dei lavori di manutenzione ordinaria.

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Cosa deve pagare il proprietario

A carico del proprietario vanno gli interventi più importanti - quelli di manutenzione straordinaria, in altre parole - tra i quali ci sono la sostituzione degli impianti elettrici o idraulici. Ma anche la riparazione delle strutture portanti. Deve sostenere, inoltre, le seguenti riparazioni:

• per i danni determinati dalla normale usura o dalla vetustà. Stiamo parlando di quei danni che sono stati provocati dal passare del tempo e non dall’uso quotidiano del bene;
• per i danni fortuiti o accidentali. Quando a causare un qualsivoglia danno è un evento casuale - che non dipende dalla volontà dell'inquilino - le riparazioni sono a carico del proprietario;
• eventuali deterioramenti non determinati dall’inquilino. Un caso, in questo senso, è il danno non causato non da un comportamento maldestro del conduttore (come potrebbe essere un incendio doloso).

Quando si rompe il citofono, chi paga?

La distinzione che abbiamo fatto fino a questo momento tra manutenzione straordinaria e quella ordinaria è importante per comprendere chi debba accollarsi le spese per sostituire o riparare un citofono rotto. Quando il sistema smette di funzionare per un problema tecnico o per l’usura del tempo è il proprietario a doversi accollare i costi per la riparazione o sostituzione.

Generalmente, nella ripartizione delle spese tra locatore e inquilino, l’eventuale riparazione o sostituzione delle apparecchiature fisse - tra le quali rientra anche il citofono o il videocitofono - spetta al proprietario.

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Quando la riparazione è a carico dell’inquilino?

Alle regole generali, però, ci sono sempre delle eccezioni. Anche in questo caso l’inquilino è responsabile dei danni provocati ad un uso improprio del citofono o del videocitofono. O quando il danno dovesse essere stato determinato da una sua negligenza: sarà lui a dover coprire i costi per la riparazione.

Il conduttore deve intervenire economicamente nel caso in cui abbia provocato dei danni con un urto accidentale o con una scarsa manutenzione, che ha determinato un guasto evitabile.

L’inquilino deve rispondere degli eventuali danni nel caso in cui il citofono si dovesse rompere durante il normale utilizzo, ma il problema viene completamente ignorato per molto tempo, andando ad aggravare il danno. In questo caso il conduttore deve prendersi carico della riparazione perché è stato negligente nel gestire il problema.

Chi paga la sostituzione citofono nell'appartamento

Altro punto da chiarire è a chi spetta la riparazione o la sostituzione del citofono collocato all’interno dell'appartamento: al proprietario o al conduttore? Anche in questo caso vale la distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria.

I costi sono a carico del proprietario o del condominio, in base al tipo di guasto che si è verificato.

Costi a carico del proprietario

Nel caso in cui il guasto è nell’apparecchio interno all’appartamento - nella cornetta, al pulsante, allo schermo - il costo di riparazione è a carico del proprietario.

Costi a carico del condominio

Se il guasto riguarda la parte comune dell’impianto, come il pulsante all’ingresso o l’intero impianto, la riparazione è in capo all’intero condominio (la spesa va suddivisa tra millesimi, quindi sarà a carico del proprietario dell’immobile)

Nel caso in cui la rottura sia determinata da un atto vandalico attribuibile ad un singolo soggetto, la riparazione spetta a quest’ultimo (se il responsabile è l’inquilino, spetterà a lui effettuare le dovute riparazioni).

Appartamento in affitto

Valgono le regole che abbiamo visto fino a questo momento, che distinguono la manutenzione ordinaria da quella straordinaria: nel primo caso è a carico dell’inquilino, nel secondo del proprietario.

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Attenzione al contratto di locazione

Fino a questo momento abbiamo dato un’occhiata alle regole generali, ma è sempre utile dare un’occhiata al contratto di locazione, per scoprire se sono state inserite delle clausole che prevedono una ripartizione diversa delle spese da sostenere.

Nel caso in cui fosse prevista una clausola generica che mette in capo al condominio la responsabilità delle spese condominiali, continua ad essere valida la distinzione tra quelle ordinarie e quelle straordinarie. Eventuali clausole nel contratto di affitto che mettono in capo al conduttore tutte le spese potrebbero essere considerate nulle, se non vengono rispettati i limiti posti dalla legge.