Affidarsi ad un professionista per gestire le trattative per l’alienazione di un immobile è utile per affrontare problemi burocratici e difficoltà inaspettate. La vendita di una casa con un’agenzia immobiliare passa, prima di tutto, dalla firma di un contratto di mandato, attraverso il quale la si autorizza a trovare un acquirente. In questo accordo viene definita la durata dell’incarico, l’ammontare delle provvigioni - che possono oscillare tra il 2% ed il 5% del prezzo di vendita - e i servizi che vengono inclusi. Compito dell’agenzia immobiliare sarà quello di occuparsi della promozione dell’immobile, di gestire le visite e qualificare i potenziali clienti.
Quali sono i vantaggi di scegliere un’agenzia immobiliare
La scelta di affidarsi ad un esperto del settore per vendere il proprio immobile si porta dietro una serie di vantaggi. L'esperienza di un agente immobiliare permetterà di riuscire ad individuare la soluzione che maggiormente si avvicina alle proprie necessità.
Ma non solo, in tutta l’operazione si verrà affiancati da un professionista che permetterà di disbrigare tutte le pratiche nella massima sicurezza, soprattutto nei momenti in cui dovessero sorgere delle difficoltà. L’agenzia immobiliare provvederà, in completa autonomia, a:
- verificare l'eventuale presenza di un’ipoteca o dei diritti di superficie;
- svolgere i necessari controlli sulla conformità catastale;
- reperire la documentazione necessaria sull’immobile e sul suo proprietario.
Uno dei vantaggi più importanti nell’affidarsi ad un’agenzia immobiliare è la tempistica di vendita della tua casa, che diventa più breve grazie al lavoro dell’agente: ha fornito una corretta valutazione dell’immobile e media tra venditore ed acquirente, cercando di accontentare entrambi.
Come funziona la vendita di una casa con agenzia?
Il primo passo per affidare la vendita di una casa ad un’agenzia immobiliare è la firma di un mandato: attraverso questo documento viene formalizzato l’incarico di gestire la sua promozione e la ricerca di acquirenti che potrebbero essere potenzialmente interessati.
Spetterà all’agenzia immobiliare la valutazione dell'immobile, la sua pubblicità, l'organizzazione delle visite e la gestione della negoziazione. L'agenzia riceve una provvigione nel momento in cui viene firmato il rogito finale.
L’attività di un’agenzia immobiliare si concretizza in diverse fasi. Ecco quali sono una ad una.
L'affidamento dell’incarico
Il primo passo è quello di firmare il mandato di vendita con l’agenzia immobiliare. Al suo interno devono essere indicati i termini, la durata e l’ammontare della provvigione.
Il professionista a questo punto effettuerà una stima della casa, in modo da avere un prezzo di vendita realistico, in linea con le richieste di mercato in quella determinata zona e in quel periodo.
La promozione dell’immobile
Il passaggio successivo è la pubblicazione di annunci attraverso i quali viene promosso l’immobile. Possono essere utilizzati dei portali immobiliari come idealista, dei social media o delle vetrine fisiche nei luoghi di passaggio.
Non appena iniziano ad arrivare, l’agenzia immobiliare gestisce le richieste di informazioni. Successivamente si occupa delle visite all’immobile dei potenziali acquirenti.
Quando iniziano le prime trattative, il professionista diventa a tutti gli effetti un mediatore, cercando di far coincidere le esigenze del venditore con quelle degli acquirenti. Gestisce le proposte, le eventuali obiezioni e cerca di raggiungere un accordo sul prezzo finale di vendita e sulle condizioni per concludere l’affare.
Quando si conclude la vendita
A questo punto arriva una proposta di acquisto: il potenziale acquirente ne presenta una, attraverso l’agenzia immobiliare, al venditore, il quale è libero di accettarla o meno.
Nel caso in cui dovesse arrivare l’accettazione, si procede con la firma del contratto preliminare (il compromesso). Contestualmente viene versato un acconto. La vendita si conclude definitivamente con la firma del rogito notarile.
Si devono pagare le provvigioni
A questo punto è necessario pagare le provvigioni all’agenzia immobiliare. Il versamento dovrebbe essere effettuato con degli strumenti tracciabili, come possono essere gli assegni o un bonifico.
Il professionista deve sempre emettere una fattura.
Mandato di vendita, a cosa serve l’esclusiva
Nel momento in cui si decide di alienare un immobile attraverso un’agenzia è necessario sottoscrivere un contratto formale di vendita, che deve essere in forma scritta. Questo documento serve a regolamentare i rapporti tra le parti e fare in modo che siano adeguatamente tutelate.
Volendo sintetizzare al massimo, l’incarico di mediazione è un contratto attraverso il quale vengono messe in relazione due o più parti, senza che per questo vengano instaurati dei rapporti di collaborazione, di dipendenze o di rappresentanza. Questo escamotage permette all’agente di svolgere un vero e proprio ruolo di mediatore, potendo, in questo modo, operare nella totale e completa imparzialità.
Nella maggior parte dei casi l’incarico di mediazione contiene una condizione di esclusività, attraverso la quale il venditore si impegna a non stipulare altri accordi con altre agenzie. L’esclusività, ad ogni modo, non è un obbligo: il venditore può preferire altre formule.
La vendita con agenzia senza mandato
I rapporti tra il venditore e l’agenzia immobiliare vengono generalmente gestiti attraverso un mandato di vendita, con il quale vengono definite le condizioni della collaborazione.
Nel momento in cui dovesse mancare un vero e proprio accordo scritto non si instaurano dei rapporti tra venditore ed agenzia: quest’ultima non ha diritto a richiedere la provvigione. Ma cosa succede nel caso in cui dovesse mancare il mandato?
- Non sorge alcun tipo di obbligo contrattuale. L’agenzia non ha alcun vincolo ufficiale per vendere l’immobile e non acquisisce il diritto a richiedere una provvigione;
- l’agenzia non ha un ruolo attivo nella negoziazione. Ufficialmente non ha titolo per vendere l’immobile e non può chiedere che il venditore rispetti i termini di un contratto che, andando a ben vedere, non è stato mai firmato;
- il venditore è libero di vendere l’immobile in completa autonomia o a rivolgersi ad un’altra agenzia.
Chi vende casa deve pagare l'agenzia immobiliare?
In capo al venditore c’è l’obbligo di pagare la provvigione all’agenzia immobiliare, sempre che nell’accordo firmato non sia stato previsto qualcosa di diverso.
Su questo argomento alcune indicazioni ci arrivano dall’articolo 1755 del Codice Civile, secondo il quale la provvigione è dovuta da entrambe le parti - ossia il venditore e l’acquirente - nel caso in cui l’affare sia stato concluso grazie all’intervento del mediatore.
Quanto costa l’agenzia immobiliare
A livello normativo non viene specificato a quanto debbano ammontare le provvigioni dell’agente immobiliare. A stabilire delle linee di massima entro cui muoversi ci hanno pensato le Camere di Commercio, le quali hanno fornito delle percentuali orientative che vanno da un minimo del 2% ad un massimo del 5% a cui deve essere aggiunta l’Iva.
Il calcolo viene effettuato sul valore dell’immobile (in altre parole ogni 100.000 euro di valore dell’immobile si arriva a pagare una cifra che oscilla tra i 2.000 ed i 5.000 euro). L’ammontare della provvigione, ad ogni modo, è oggetto di trattativa tra le parti e viene indicata all’interno del mandato di vendita.
