Comprare una casa condivisa con gli amici: quando conviene farlo

L’acquisto di un immobile comporta una spesa elevata, soprattutto se la si deve sostenere da soli. Questo è il motivo per il quale si può scegliere di comprare casa con degli amici: un'opzione fattibile da un punto di vista legale, che permette di dividere i costi per mantenerla e le spese del mutuo. Ma è necessario muoversi in modo chiaro e preciso, con degli accordi scritti, firmati preferibilmente davanti a un notaio: in questo modo diventa più facile prevenire eventuali conflitti. L’acquisto deve essere regolato da un notaio, con la creazione di un atto di comproprietà attraverso il quale definire diritti, doveri e come gestire l’eventuale scioglimento della comunione.

Vantaggi e svantaggi di intestare una casa a due persone

Intestare un immobile a due persone - configurando ufficialmente quella che viene definita come casa cointestata - porta alla creazione di una serie di diritti e doveri. Si vengono a creare, per le parti coinvolte, dei vantaggi e degli svantaggi che è necessario tenere bene a mente.

I vantaggi

Indubbiamente il vantaggio principale di questo tipo di operazione è determinato dalla ripartizione dei costi: le spese di acquisto, le imposte - come l’Imu (quando è dovuta) e la Tari - i costi di manutenzione straordinaria e ordinaria vengono suddivisi tra i vari proprietari, sulla base delle rispettive quote.

Un altro vantaggio è determinato dalla cointestazione del mutuo: rende più facile ottenere il prestito da parte della banca, che ha la possibilità di fare affidamento su due redditi distinti. I vari cointestatari, tra l’altro, potranno detrarre gli interessi passivi del finanziamento, nel caso in cui l’immobile sia un’abitazione principale.

Allo stesso modo i proprietari hanno la possibilità di fruire delle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica o per le ristrutturazioni in proporzione alle spese che hanno effettivamente sostenuto.

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Gli svantaggi

Purtroppo l’acquisto di un immobile in comproprietà con degli amici ha anche alcuni svantaggi. Il primo è determinato dalla necessità di ottenere il consenso degli altri comproprietari nel momento in cui lo si vuole vendere: eventuali disaccordi possono bloccare l’operazione.

Da tenere a mente, inoltre, ci sono le eventuali responsabilità patrimoniali: nel caso in cui uno dei cointestatari abbia dei debiti, i creditori hanno la possibilità di pignorare la sua quota dell’immobile. Il rischio, a questo punto, è che si proceda con una vendita forzata dell’intero bene per soddisfare il credito. Tra gli svantaggi da tenere a mente ci sono:

• la gestione dei rapporti personali: un nuovo lavoro, un litigio, delle relazioni non preventivate o un cambiamento di vita improvviso possono portare a un cambiamento dell’equilibrio del gruppo, compromettendo la gestione dell’immobile;
• le decisioni devono essere prese da tutti i comproprietari: qualsiasi decisione importante sull’immobile richiede il via libera di tutti i comproprietari, non solo la vendita. Effettuare una ristrutturazione o sottoscrivere un contratto di locazione devono essere approvati da tutti;
• rischio economico condiviso: se uno dei comproprietari salta il pagamento delle rate del mutuo, i comproprietari devono coprire la parte mancante, in modo da evitare delle inadempienze nei confronti della banca.

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È possibile cointestare una casa con percentuali diverse?

Un immobile può essere cointestato in percentuali diverse tra i vari comproprietari, anche se generalmente la prassi è quella di suddividere le quote al 50%. Le parti, ad ogni modo, hanno la possibilità di gestire le quote liberamente al momento dell’acquisto - 70 e 30 o 80 e 20 - attraverso l’atto notarile.

La suddivisione in percentuali diverse può servire a riflettere i contributi economici che le parti hanno erogato per acquistare l'immobile. La scelta ha un impatto diretto sulla ripartizione delle spese, delle detrazioni e sui successivi ricavi.

Nel dettaglio, l’operazione deve essere gestita come segue:

• al momento dell’acquisto - o in un secondo momento, ma è necessario un nuovo atto notarile - le parti coinvolte decidono quali devono essere le quote di proprietà dei vari soggetti coinvolti nell'operazione;
• atto notarile: le percentuali devono essere indicate in modo chiaro e preciso all’interno dell’atto di compravendita sottoscritto dal notaio.

Quali implicazioni hanno le quote diverse

Le quote diverse hanno delle implicazioni pratiche, che incidono prima di tutto sulle spese e sulle detrazioni fiscali (come gli interessi sul mutuo), che devono essere ripartite sulla base delle quote stabilite. Chi ha una percentuale maggiore ha diritto a detrarre di più o deve pagare di più quando ci sono dei costi da sostenere.

È importante sottolineare che è possibile cointestare un immobile a più persone e intestare il mutuo a un solo soggetto: l’ipoteca, però, sarà sull’intera proprietà.

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Acquisto prima casa cointestata

È possibile accedere alle agevolazioni prima casa anche quando si acquista una casa cointestata: ai benefici, però, potrà accedere solo chi è in possesso dei requisiti, anche quando lo sia solo uno dei due. L’immobile, però, deve diventare abitazione principale familiare, mentre i costi e i benefici devono essere divisi sulla base delle percentuali di proprietà. Nello specifico è necessario che:

• almeno uno dei due proprietari soddisfi i requisiti per ottenere le agevolazioni sulla prima casa;
• i benefici si applicheranno solo alla quota del soggetto in possesso dei requisiti. È necessario, però, che l’intero immobile venga considerato prima casa, diventando la dimora ufficiale.

Nel caso in cui l’acquisto venga effettuato da due coniugi in comunione dei beni, l’acquisto è automaticamente in comproprietà al 50% e l’immobile viene considerato come prima casa se viene utilizzato come residenza familiare.