Amianto in una casa in affitto: quando la rimozione è obbligatoria

La presenza di fibre minerali pericolose in un immobile non costituisce di per sé un reato, ma il proprietario ha l'obbligo di garantirne la costante sicurezza. Se il materiale è in buono stato, non c'è obbligo di rimozione immediata, ma deve essere monitorato con attenzione. Trovare amianto casa in affitto non è quindi una condizione vietata a priori, sebbene si tratti di un minerale estremamente nocivo: l'inalazione delle sue particelle può causare patologie respiratorie letali, motivo per cui la legge ne ha bandito l'uso, imponendo protocolli rigidi per la bonifica. Di conseguenza, qualora il manufatto risulti deteriorato o friabile, il locatore deve intervenire tempestivamente per ripristinare la salubrità degli ambienti, pena l'inidoneità all'uso dell'immobile.

Il contesto storico: l'amianto nelle case case degli anni '70

Per comprendere la diffusione di questo materiale, bisogna guardare al passato. L'amianto negli anni '70 era considerato il materiale del futuro per costruire le case: economico, indistruttibile, fonoassorbente e con eccellenti proprietà ignifughe. In quegli anni, la produzione di cemento-amianto (comunemente noto con il nome commerciale di Eternit) ha toccato il suo picco. Negli edifici costruiti in quel decennio, l'amianto non è presente solo nelle coperture. Lo troviamo:

• nelle canne fumarie e nelle tubazioni di scarico;
• nei cassoni per l'accumulo dell'acqua potabile (serbatoi);
• nei pavimenti vinilici in linoleum, dove l'amianto era spesso presente sia nel supporto che nel mastice di incollaggio (la cosiddetta colla nera);
• nelle coibentazioni delle centrali termiche condominiali.

Oggi, chi vive in una casa di quell'epoca deve essere consapevole che la semplice presenza non è sinonimo di pericolo immediato, a patto che il materiale sia compatto, ovvero che le fibre siano ancora saldamente inglobate nella matrice cementizia o vinilica.

Quando è obbligatorio rimuovere l'amianto?

In Italia, la Legge 257/1992 non impone l'obbligo di rimozione e smaltimento amianto solo perché presente. L'obbligo scatta in funzione dello stato di conservazione; l'obbligo di bonifica diventa un dovere legale nei seguenti casi:

• amianto friabile o deteriorato: se il materiale è danneggiato da agenti atmosferici, vibrazioni o interventi umani, può rilasciare fibre aerodisperse. L'amianto è pericoloso quando è friabile, perché le fibre possono essere inalate con estrema facilità;
• indice di degrado: a seguito di un'ispezione tecnica, viene calcolato un punteggio basato sullo stato della superficie, la presenza di crepe e l'esposizione ai venti. Se l'indice supera le soglie definite dal D.M. 6 settembre 1994, la rimozione o l'incapsulamento diventano obbligatori entro 12 mesi;
• demolizione o ristrutturazione: è vietato procedere a lavori edili su strutture contenenti amianto senza aver prima effettuato la bonifica da parte di personale specializzato;
• ordinanza delle autorità: se l'ASL o il Comune ricevono un esposto e rilevano un rischio concreto per l'incolumità pubblica, emettono un'ordinanza che obbliga il proprietario a intervenire immediatamente, pena sanzioni amministrative e penali.

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Alternative alla rimozione: incapsulamento e confinamento

Non sempre la rimozione è l'unica via. Se il materiale è ancora in uno stato accettabile, la legge consente metodi di bonifica meno invasivi che evitano la produzione di rifiuti pericolosi.

Incapsulamento

Consiste nel trattare l'amianto con prodotti penetranti o ricoprenti (resine certificate) che inglobano le fibre:

• vantaggi: costo contenuto, nessuna dispersione di polveri durante il lavoro, non richiede la sostituzione delle strutture;
• svantaggi: è una soluzione temporanea. Il proprietario ha l'obbligo di attuare un programma di controllo e manutenzione, riapplicando il prodotto quando necessario.

Confinamento (o sovracopertura)

Si installa una barriera fisica che separa il materiale dall'ambiente circostante (ad esempio, posando un nuovo tetto sopra quello in Eternit):

• vantaggi: resistenza meccanica elevata e durata nel tempo. Spesso combinato con l'incapsulamento per una sicurezza totale;
• svantaggi: richiede una verifica statica dell'edificio per accertarsi che possa reggere il peso della nuova copertura.

Caratteristica	Incapsulamento	Confinamento	Rimozione totale
Costo	Basso	Medio	Alto
Durata	5-10 anni	15-20 anni	Definitiva
Rischio residuo	Presente	Presente (ma isolato)	Zero
Obbligo di legge	Monitoraggio	Monitoraggio	Certificato di fine lavori

Amianto nei muri di casa: rischi, mappatura e come intervenire

Il sospetto di trovare fibre nocive all'interno delle pareti domestiche è una delle sfide più difficili da affrontare nella gestione dell’amianto presente in un appartamento. A differenza di una copertura esterna, che è facilmente ispezionabile, la presenza di questo minerale negli ambienti indoor può restare nascosta per lungo tempo. Dove si nasconde all'interno?

• pannelli isolanti e tramezzi: lastre in cartone-amianto o fibrocemento usate per l'isolamento termico o acustico in uffici o appartamenti prefabbricati;
• intonaci e stucchi: in alcuni casi, fibre di amianto venivano mescolate agli impasti per renderli più resistenti al fuoco o per migliorare l'adesione;
• rivestimenti vinilici: se sollevando il pavimento si nota una colla di colore nero, è molto probabile che contenga amianto.

Chi paga lo smaltimento dell'amianto

La questione economica è spesso il principale punto di attrito tra locatore e conduttore. In via generale, le spese di smaltimento e bonifica gravano interamente sul proprietario dell'immobile.

Ripartizione delle spese e basi legali

La bonifica dell'amianto è considerata un intervento di manutenzione straordinaria. Secondo il Codice Civile, il locatore deve consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione e mantenerla in stato da servire all'uso convenuto.

• proprietario (locatore): deve sostenere integralmente i costi di rimozione, bonifica e smaltimento. Lui, infatti, è responsabile della sicurezza degli impianti e delle strutture. Se l'immobile presenta amianto degradato, il proprietario è inadempiente rispetto all'obbligo di garantire la salubrità degli ambienti;
• inquilino (conduttore): non deve mai pagare per la bonifica strutturale. È tenuto solo alle spese di ordinaria manutenzione (come la riparazione di un rubinetto o la pittura delle pareti). Tuttavia, l'inquilino ha il dovere di notificare immediatamente al proprietario eventuali segni di degrado che potrebbero causare la dispersione di fibre;
• il ruolo del condominio: se l'amianto si trova nelle parti comuni, come le colonne di scarico o la copertura del palazzo, la spesa viene ripartita tra tutti i proprietari in base ai millesimi di proprietà.

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Presenza di amianto e affitto: quando si può smettere di pagare 

La questione del pagamento del canone di locazione è delicata. La giurisprudenza italiana, incluse diverse sentenze della Cassazione, stabilisce che la sospensione del pagamento dell’affitto per in caso di presenza di amianto deve seguire regole ferree:

• inutilizzabilità totale: se l'ASL dichiara l'immobile inabitabile o prescrive l'evacuazione immediata per inquinamento da fibre, l'inquilino può sospendere il pagamento perché viene a mancare la controprestazione del locatore;
• riduzione del canone (autoriduzione): l’inquilino non può decidere autonomamente di pagare la metà dell'affitto perché ha scoperto dell'amianto nel garage. Se lo dovesse fare, rischia lo sfratto per morosità. La procedura corretta è chiedere al giudice una riduzione proporzionale del canone (in base all'articolo 1578 del Codice Civile) finché non avviene la bonifica;
• risoluzione del contratto: nel caso in cui dovesse essere presente dell’amianto in appartamento, friabile e pericoloso, la cui presenza non è stata comunicata, l'inquilino ha la possibilità di dare disdetta per gravi motivi con effetto immediato, senza rispettare il preavviso di sei mesi, e richiedere il risarcimento per il danno alla salute o per le spese di trasloco.