Risoluzione per mutuo dissenso della compravendita, cosa accade ai benefici prima casa

La risoluzione per mutuo dissenso della compravendita che ricaduta ha sui benefici per l’acquisto della prima casa? Lo ha di recente spiegato la Cassazione analizzando il caso di una contribuente che aveva impugnato una sentenza della Ctr della Campania, la quale – accogliendo l’appello erariale – aveva integralmente riformato la pronuncia di primo grado con cui era stata accolta l’impugnazione di un avviso di liquidazione dell’Iva dovuta dalla contribuente stessa dietro revoca dell’agevolazione usufruita per l’acquisto della prima abitazione.

Secondo quanto spiegato dalla Cassazione con l’ordinanza n. 9143 dello scorso 11 aprile 2026, se lo scioglimento per mutuo dissenso della compravendita immobiliare sulla quale era stata applicata l’agevolazione prima casa avviene prima del decorso di 5 anni dall’acquisto agevolato, il beneficio prima casa decade – a meno che non venga acquistato un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro 1 anno – dal momento che il mutuo dissenso comporta effetti traslativi. 

In base a quanto spiegato dalla Cassazione, il mutuo dissenso determina una sorta di “ritrattazione bilaterale del contratto” che realizza un “nuovo negozio uguale e contrario a quello da risolvere”. Di conseguenza, se il contratto da risolvere è a effetti reali, si configura un nuovo trasferimento di proprietà, che integra, sotto il profilo fiscale, “un’autonoma espressione di capacità contributiva, come tale tassabile”.

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Vendita della prima casa prima dei 5 anni, quando si conservano i benefici fiscali

La Cassazione ha innanzitutto ricordato quanto disposto dall’articolo 1, nota II-bis, comma 4, della tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131 del 1986, in tema di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici prima casa prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto. In questa ipotesi, il contribuente conserva i benefici fiscali solo se entro un anno dall’alienazione dell’immobile procede all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La tassazione in seguito al mutuo dissenso in una donazione

Ha poi ricordato quanto ribadito di recente, ossia che, “in tema di imposta di registro, la risoluzione di una precedente donazione per mutuo dissenso con conseguente retrocessione dei relativi beni, integrando un nuovo contratto con contenuto uguale e contrario a quello originario e con effetti di natura retro-traslativa di un diritto reale, è espressione di autonoma capacità contributiva e va tassato in misura proporzionale, indipendentemente dalla pattuizione di un corrispettivo, ponendo alla base dell’imposizione il valore del bene nella sua oggettiva consistenza al momento della retrocessione, secondo la regola di cui all’art. 34 del DLgs. n. 346 del 1990”.

La Cassazione ha infine sottolineato che il “mutuo consenso risolutivo” o anche “mutuo dissenso” presuppone che gli effetti traslativi del contratto non si siano ancora prodotti là dove nella diversa ipotesi di effetti traslativi già compiuti e ormai esauriti non si deve parlare di mutuo dissenso, ma di stipulazione tra le stesse parti di un diverso negozio avente effetti uguali e contrari al precedente. In questo caso, le parti ripristinano lo stesso assetto patrimoniale precedente al contratto risolto, ma in forza di una nuova e autonoma manifestazione di volontà negoziale.

Di conseguenza, se il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici prima casa procede all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale, “la retrocessione del bene che, nella fattispecie, viene in considerazione va ascritta alla clausola normativa che, come si è ripetutamente rilevato, è volta a favorire l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione”.

I casi che determinano la decadenza delle agevolazioni prima casa

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa si perdono se:

• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
• l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. (Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene);
• non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• entro i due anni dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni prima casa.