Il diritto alla casa è finalmente al centro dell’agenda politica nazionale ed europea. Per questo motivo, in linea con l’European Affordable Housing Plan, lo scorso 7 maggio 2026 è stato pubblicato il DL n. 66 dedicato alle “Disposizioni urgenti per il Piano Casa” volto a fronteggiare la straordinaria necessità e urgenza di adottare misure di contrasto al disagio abitativo sul territorio nazionale.
Per capire, in concreto, in cosa si sostanzia il Piano Casa ed in particolare quali siano le possibilità di collaborazione tra pubblico e privato in esso previste, abbiamo intervistato alcuni avvocati di Hospitality Law Lab.
Donatella Marino, civilista con specifica expertise in Real Estate e Hospitality, Guido Alberto Inzaghi - Founding Partner di SI – Studio Inzaghi, primario Studio legale italiano altamente specializzato nel Real Estate, e Luigi Nassivera, fortemente dedicato a tutte le tematiche dell’housing spiegano a idealista/news quali sono le novità.
Quali sono le finalità del Piano Casa?
Attraverso il Piano Casa si punta a realizzare e valorizzare l’edilizia residenziale pubblica, sociale e integrata, destinata alla vendita o alla locazione a prezzo calmierato. L’obiettivo principale del Piano Casa è aumentare l’offerta di alloggi sostenibili a prezzi accessibili a mezzo di interventi quali recupero, riconversione e sostituzione di immobili pubblici inutilizzati o degradati anche mediante azioni di rigenerazione urbana e contrasto al degrado sociale ed edilizio.
I principali destinatari delle misure sono i giovani, gli studenti, i lavoratori fuori sede, le coppie giovani ed i genitori separati, anche mediante modelli di coabitazione solidale e intergenerazionale (senior cohousing e cohousing intergenerazionale).
In cosa consiste l’edilizia integrata?
Una delle tre misure attraverso cui perseguire gli obiettivi del Piano Casa è l’edilizia integrata, a cui è dedicato l’articolo 9 del DL 66/2026. Attraverso la stessa si mira a favorire l’accesso alla casa per chi, ivi compresi studenti universitari e lavoratori fuori sede, si trova in una “fascia grigia”, ossia coloro che pur non rientrando nei parametri per l’accesso all’edilizia pubblica non possono sostenere i costi del mercato libero.
Questa misura prevede un importante ruolo del capitale privato, complementare rispetto alle risorse pubbliche, nell’ottica di realizzare un mix tra edilizia convenzionata (70%) ed edilizia residenziale libera non convenzionata (30%).
Con riguardo all’edilizia convenzionata, destinata alla locazione ovvero alla vendita a canone o a prezzo calmierati, il prezzo e il canone calmierati, da determinarsi in apposito atto convenzionale con il comune interessato, devono assicurare una riduzione di almeno il 33% rispetto ai valori di mercato della zona (il riferimento sono i valori OMI o, qualora questi non corrispondano ai valori effettivi desunti da atti pubblici o contratti registrati negli ultimi sei mesi per zona territoriale omogenea, quelli determinati applicando la riduzione non inferiore al 33% sui valori effettivi di mercato così oggettivamente documentati).
L’edilizia integrata si attuerà prioritariamente a mezzo di programmi di rigenerazione urbana, riuso di aree già urbanizzate o degradate ovvero riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, con un premio volumetrico pari al 35% rispetto alla volumetria originaria, legittima o legittimata. Si prevede un vincolo di 30 anni sul mantenimento della destinazione d'uso e dei prezzo/canone calmierati sulle unità di edilizia convenzionata, garantito tramite atto d'obbligo da trascrivere sui registri immobiliari.
Viene altresì regolata l’ipotesi di contratto di compravendita o di locazione stipulato in assenza dei requisiti soggettivi previsti dal predetto art. 9 del DL 66/2026 prevedendo la nullità dello stesso, mentre per la locazione si prevede altresì la facoltà di risoluzione del contratto ovvero la modifica del canone ai valori correnti di mercato in caso di superamento successivo dei requisiti per due anni consecutivi.
Quali sono le regole procedimentali per la realizzazione dei grandi programmi di investimento sul territorio italiano?
Una disciplina particolare all’interno dell’edilizia integrata convenzionata viene prevista per i grandi programmi di investimento sul territorio italiano, ossia quei progetti in cui sia presente anche la componente di investimento diretto estero in misura non inferiore ad almeno 1 miliardo di euro, in particolare:
- conferenza dei servizi semplificata nei casi in cui la conclusione del procedimento è subordinata all'acquisizione di più pareri, intese, concerti, nulla osta o altri atti di assenso resi da diverse amministrazioni, inclusi i gestori di beni o servizi pubblici;
- applicazione della cd. fast track urbanistico – amministrativa di cui all’art. 1 quater della Legge 338/2000 (depotenziata in quanto non può essere utilizzata la SCIA per il cambio d’uso del patrimonio edilizio esistente) e quindi: (i) possibilità di utilizzare il PdC in deroga ex art. 14 TUE per la trasformazione di aree già totalmente impermeabilizzate ovvero il PdC convenzionato ex art. 28 bis TUE nei casi in cui debbano essere adottati piani attuativi; (ii) non necessità di realizzare parcheggi né dotazioni territoriali e (iii) premialità volumetrica del 35% per i casi di ristrutturazione edilizia;
- la superficie direttamente interessata dall’intervento di edilizia residenziale convenzionata non concorre al conteggio della superficie lorda dell’intervento;
- possibilità di avviare o proseguire in parallelo agli interventi edilizi rispetto alle attività di bonifica i cui costi, con decisione del comune interessato o tramite apposita convenzione, possono essere portati a scomputo dell’importo dovuto a titolo di oneri di urbanizzazione, fermo restando che questo sarà possibile ove compatibile con la tutela della salute dei lavoratori e nei limiti delle risorse disponibili nel bilancio del comune;
- oneri notarili relativi agli atti stipulati in relazione agli interventi di edilizia convenzionata ridotti della metà.
Per questi interventi è possibile anche la nomina di un Commissario, al quale è conferito il potere di adottare ordinanze in deroga a ogni disposizione di legge diversa da quella penale, fatto salvo il rispetto del codice delle leggi antimafia, delle misure di prevenzione e dei vincoli dell’Unione europea.
Infine, quali sono, a vostro avviso, le necessarie revisioni?
Al fine di potenziare al massimo la portata della riforma avviata con il Piano Casa e dare il più ampio spazio possibile agli investimenti complementari privati nel settore, si auspica che in sede di conversione in legge del DL 66/2026 le attuali limitazioni (ad esempio quella per l’attivazione dei meccanismi procedimentali semplificati sopra menzionati ed il rapporto 70% - 30% tra edilizia convenzionata e libera) vengano ridotte o eliminate, in modo da evitare di penalizzare operazioni di scala inferiore comunque capaci di incidere concretamente sul disagio abitativo e sulla riqualificazione del territorio urbano in attesa, sempre con il medesimo obiettivo, della riforma strutturale del TUE, attualmente in corso di discussione.
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