Immobili per ufficio, in quali segmenti conviene investire nel mondo

Gli immobili per ufficio sono un investimento in profonda trasformazione dopo la pandemia. Tra smart working e e-commerce, logistica e retail, ecco dove gli investitori saranno maggiormente orientati secondo John Murray Managing Director e Gestore, immobili commerciali di PIMCO.

Come cambiano le città dopo il covid

Secondo l’esperto, l'interruzione della pandemia ha accelerato forze secolari come l'urbanizzazione. I giovani vogliono vivere in città, vicino al lavoro, all'istruzione e all'assistenza sanitaria. Un'altra tendenza che è stata accelerata è la rapida adozione della tecnologia, tra cui l'e-commerce e le teleconferenze. Insieme a questi, la turbolenza ha spinto gli investitori nello spazio core e core-plus a cercare qualità e rendimenti stabili, cercando di trarre vantaggio dalle dislocazioni legate alla pandemia. La pandemia ha rimodellato il mercato e ha creato una massiccia dispersione nella performance tra i settori con i vincitori e i perdenti in gran parte di aree specifiche del settore. Il settore alberghiero è stato un perdente nel breve termine, ma dovrebbe, a nostro avviso, riprendersi gradualmente, anche se in modo non uniforme.

Mercato degli immobili per ufficio

A causa della pandemia i volumi globali delle transazioni nel primo trimestre sono scesi rispettivamente del 26% e del 27% negli Stati Uniti e in Europa, e del 12% in Asia. Le proprietà multifamiliari, tuttavia, hanno tenuto incredibilmente bene negli Stati Uniti e in Europa. In Europa, l'importo in dollari delle transazioni multifamiliari è salito del 66% nel primo trimestre del 2021 rispetto all'anno precedente, con due dei maggiori affari del primo trimestre in proprietà residenziali. In Asia, il settore industriale, principalmente la logistica, ha avuto la migliore performance, con volumi in aumento del 5% rispetto allo scorso anno e del 22% rispetto al 2019. Il multifamiliare è stato il settore più performante in termini di volumi di transazioni nel primo trimestre negli Stati Uniti. I volumi sono scesi solo del 12% nel multifamiliare; questo si confronta bene con la vendita al dettaglio, in calo del 42%, gli uffici, in calo del 36%, e l'industriale/logistica, in calo del 41%.

Trend immobiliari 2021 secondo Pimco

Il trend immobiliare 2021 del settore degli uffici dovrebbe avere sia vincitori che vinti. Gli inquilini non sono inadempienti sui loro contratti di locazione, anche se non sono in ufficio, ma chiaramente le pressioni aumenteranno con il rinnovo dei contratti di locazione degli inquilini più piccoli. Molti datori di lavoro in tutto il mondo stanno annunciando programmi di ritorno negli uffici, per questo non sorprende che i volumi globali di leasing siano scesi di circa 30%. Negli Stati Uniti, sono ancora più bassi, del 45% nel primo trimestre. Più della metà di questi leasing (56%) sono rinnovi. Recenti indagini mostrano che la maggior parte delle aziende, in particolare i grandi datori di lavoro, stanno aspettando fino alla fine dell'anno per decidere se tornare in ufficio a tempo pieno. Questi sondaggi hanno mostrato che tre aziende su quattro si aspettano che circa il 20% dei loro dipendenti lavorerà da casa due giorni a settimana. È interessante notare che più della metà delle aziende intervistate prevedono di aumentare la quantità di spazio per persona di ben il 20% per motivi di salute e igiene, e per accogliere stili di lavoro più collaborativi.

Previsioni per gli immobili da ufficio nel 2021

Guardando alle prospettive per gli uffici 2021 troviamo che i livelli di occupazione e di affitto delle città di tutto il mondo, si allineano ampiamente alla densità della popolazione, piuttosto che al prodotto interno lordo (PIL) pro capite, come molti supporrebbero. A sua volta, le città a più alta densità tendono ad avere uffici open space che possono ospitare più persone nello stesso spazio. Con questo in mente, crediamo che le città a più alta densità potrebbero essere più resilienti alla tendenza del lavoro da casa. Hanno già massimizzato lo spazio con luoghi aperti. E se lo spazio viene restituito perché le imprese falliscono, ci sono più utenti alternativi in una città a più alta densità. Questa dinamica asimmetrica di domanda e offerta è caratterizzata da un numero fisso di edifici di altissima qualità, e molti diversi utenti che potrebbero essere disponibili a prendere quello spazio.

In Europa, la tendenza a tornare in ufficio è in corso. Alcune città, come Parigi o Londra, sono molto dense e hanno già uffici open space. Ma in molte città di medie dimensioni, ci può essere un ritorno mentre gli uffici si convertono in open space. Tuttavia, a differenza degli americani e, in una certa misura, degli asiatici, gli europei non si trasferiscono così spesso, tendendo a rimanere nella città in cui sono cresciuti. Questo fornisce un certo livello di stabilità e di reddito, nonostante la rinuncia allo spazio.

Tra le prossime tendenze stimiamo che molti grandi affittuari vorranno essere net carbon neutral entro il 2030. Se vogliono onorare questo impegno, le città in cui si trasferiranno saranno quelle con un trasporto pubblico efficiente. Inoltre, il raggiungimento della neutralità delle emissioni di carbonio limiterà lo stile dei beni per uffici che alcuni di loro possono occupare. Quindi pensiamo che gli asset principali nelle città gateway globali andranno bene, ma gli asset in località secondarie potrebbero soffrire molto del telelavoro.