Il primo semestre 2025 del mercato uffici di Milano fotografa un contesto in salute: domanda sostenuta, forte preferenza per asset di alta qualità e canoni in ascesa. Secondo il report di IPI sul tema, la sfida per i prossimi mesi sarà rispondere a un mercato esigente, che premia flessibilità, efficienza e sostenibilità, mentre la pipeline futura promette di mantenere alto il dinamismo del settore.
Uffici a Milano nel primo semestre 2025
Nel primo semestre del 2025, il mercato degli uffici milanese ha confermato la fase di consolidamento avviata nella seconda metà del 2024, sostenuto da una domanda vivace e sempre più selettiva. L’assorbimento complessivo ha raggiunto 206.600 mq, in aumento del 18% su base annua, un risultato in linea con la media degli ultimi cinque anni. A questi si sommano 10.000 mq in sublocazione (+10% YoY), segnale di una crescente attenzione verso formule flessibili.
Dimensioni e tipologie di spazi richiesti
Il 45% del take-up ha interessato superfici inferiori ai 500 mq, riflettendo l’evoluzione verso modelli di lavoro più agili. Spiccano due operazioni di pre-let rilevanti:
- 10.000 mq a Porta Nuova per un operatore e-commerce
- 3.500 mq in zona Duomo da parte di una società di marketing digitale
Gli immobili Grade A e A+ hanno rappresentato l’82% dell’assorbimento, il livello più alto degli ultimi cinque anni, segno di un mercato orientato verso edifici certificati, tecnologici e ESG compliant.
Distribuzione geografica
Le aree centrali (CBD e Centro) hanno assorbito 115.000 mq (53% del totale), mentre le zone periferiche hanno registrato 72.500 mq, in crescita lungo gli assi nord/nord-est e sud/sud-ovest, dove si consolidano nuove polarità urbane.
Vacancy e pipeline
Nel semestre sono entrati sul mercato 55.000 mq di nuovi spazi (sviluppi e riqualificazioni). Il tasso di vacancy per immobili prime rimane basso (3%), mentre la vacancy complessiva sale al 9,6%, trainata dall’aumento di offerta nell’hinterland.
Andamento dei canoni
I canoni prime proseguono il trend rialzista:
- CBD Duomo: 750 €/mq/anno (+4,2% YoY)
- CBD Porta Nuova: 720 €/mq/anno
- Centro: 610 €/mq/anno
- Semicentro: 480 €/mq/anno
- Periferia: 350 €/mq/anno
- Hinterland: 250 €/mq/anno
Il prime yield netto resta stabile al 4,5%, ma cresce l’aspettativa di compressione nei prossimi mesi, sostenuta dalla scarsità di prodotto core e dal ritorno di liquidità nel comparto.
Investimenti in uffici a Milano
Milano si conferma leader nazionale anche sul fronte investimenti, con un volume transato di 600 milioni di euro nel semestre. Le operazioni hanno interessato non solo le location prime, ma anche aree periferiche oggetto di rigenerazione urbana, segno di un’apertura degli investitori a contesti emergenti ma solidi.
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