Case all'estero, tutto ciò che c'è da sapere sul mercato inglese

Ed williams, consigliere d'amministrazione di rightmove, il più importante portale immobiliare del regno unito e un referente mondiale per il settore, racconta in un'intervista esclusiva a idealista news come im mercato immobiliare britannico sia riuscito a tirare avanti nonostante la crisi nella quale era piombato un paio d'anni fa

Domanda: come è andata la storia del mercato immobiliare negli ultimi 10 anni?

Risposta: possedere una casa di proprietà è il fulcro delle aspirazioni delle persone nel regno unito, motivo per il quale abbiamo sempre avuto un alta percentuale di persone che vivevano in una casa propria nonostante costruissimo poche case nuove l'anno

Di fatto, il numero di abitazioni costruite e il numero di famiglie che hanno cambiato casa negli ultimi 10 anni è stato relativamente modesto e non c'è stato un "boom" come quello che si era verificato 20 anni prima per cui abbiamo assistito per sette anni ad un mercato sano con forti aumenti dei prezzi delle case, peró non molta attività nei cambi di casa o in nuove costruzioni. Nel 2008, il prezzo precipitarono di un 20% e il numero di transazioni realizzate si abbassò, ma le cose sono migliorate sorprendentemente e rapidamente nel 2009 e nel 2010. I prezzi e gli ultimi volumi di compravendite sono di molto inferiori a quelli del 2000-2001, però si sono ripresi

D: che sfida affronta il mercato immobiliare britannico a breve termine? come si evolverà nei prossimi mesi a livello di prezzi e vendite?

R: attualmente il nostro mercato è completamente strangolato dalla disponibilità di mutui, giacché i maggiori finanziatori di ipoteche del regno unito non possono o non vogliono prestare grosse quantità di denaro. Questo va ad incidere sul volume delle vendite e il prezzi delle case. Nonostante tutto e nonostante il contesto economico complicato, gli aumenti delle imposte e della disoccupazione non sono ragioni sufficienti per spiegare che ci sia tanta poca domanda di mutui rispetto ai finanziamenti disponibili. Dunque, ci troviamo in un momento interessante in cui o la domanda si è stabilizzata in un range di bassi finanziamenti ipotecari o andiamo verso una situazione simile a quella degli inizi degli anni '90, quando le entità finanziarie avrebbero voluto fare dei prestiti ma le persone non potevano i erano preoccupate rispetto alla possibilità di comprare. In ogni caso, sarà il terzo peggiore esecizio degli ultimi 50 anni - però fortunatamente migliori degli ultimi due anni in cui è stato il peggiore delle ultime cinque decadi

D: come è riuscito il regno unito ad uscire dalla spirale di prezzi al ribasso degli ultimi mesi? come si è comportata l'offerta? come la domanda? teme una ricaduta?

R: a metà come alla fine del 2008 la gente si mostrava più preoccupata, molte persone abbandonarono l'idea di cambiare casa per cui il numero di case sul mercato fu il più basso mai visto nella storia del regno unito. Ci fu una scarsa offerta di nuove proprietà in vendita (e anche un'accumulazione di case invendute). I mutui erano convenientie si poteva averne uno. Ciò nonostante la gente che realmente avrebbe potuto accedere ad un mutuo e davvero sarebbe stata disposta a farlo non aveva possibilità di scelta per mancanza di case sul mercato attualmente, non può essere scartata una ricaduta del mercato - di fatto i prezzi delle abitazioni sono deboli e è probabile che continuino a oscillare per un qualche periodo ancora. Non ci sono prospettive immediate di un gran aumento nell'offerta di case. Ad ogni modo, siamo lasciando da parte molte operazioni. Comparato con un mercato normale un padrone di casa su dieci ora starebbero vivendo in un'altra casa rispetto a quella dove vivono attualmente. Per questo si pensa che la domanda latente dovrebbe mitigare una grande ricaduta

D: il primo ministro britannico, david cameron, ha annunciato un aumento delle imposte alle plusvalenze dal 18 al 28% a partire da 10.100 sterline (circa 12.000 euro). Come pensa che questo inciderà sul mercato immobiliare? quali altre soluzioni ha messo in campo il nuovo governo che in qualche modo riguardano il mercato immobiliare?

R: pensiamo che sarà positivo. L'imposta sugli incrementi del capitale dele seconde case fu ridotto dal 40 al 18% due anni fa. Inoltre, tutte le altre tasse anche sono aumentate, per cui, comparando con le imposte sui salari del 40-50% il 28% sembra abbastanza basso
Inolte, l'entrata in vigore dei cambiamenti è stata immediata per cui la gente non ha potuto sottrarsi dai pagamenti per le case che già aveva. Sarebbe stato molto peggio se la tassa fosse aumentata del 40% o del 50% e se l'entrata in vigore si fosse realizzata a partire dall'anno prossimo, nel 2011. Se fosse stato così, ci sarebbe stato un fiume di case messe in vendita allo stesso tempo, cosa che avrebbe aumentato il rischio di una ricaduta del mercato immobiliare

D: quanto costa una casa di 90mq in buono stato nella zona migliore del centro di londra? quante spese si devono affrontare per comprare o vendere una casa tramite un agente immobiliare?

R: varia enormemente e non ci sono misure standard- può visitare il nostro portale rightmove.co.uk per vedere che disponibilità ci sono su londra. La spesa principale per comprare una casa è l'imposta che varia dallo 0% per le case più economica fino ad un 5% per quelle più care. Gli altri costi riguardano l'onorario legale intorno ad un centinaio di sterline, le commissioni per i mutui dei un altro centinaio di sterline e le spese di passaggio di proprietà. Per un venditore non ci sono imposte per vendere la sua casa abituale e gli onorari legali sono più bassi che per il compratore. La sua spesa principale è la commissione dell'agente immobiliare che varia tra l'1,5% e il 2% del valore della casa

D: quanta gente vive in affitto in quanta in una casa di proprietà? cuante case si sono vendute e si vendono attualmente all'anno? quante attraverso la mediazione di un agente immobiliare?

R: il mercato dell'affitto è cresciuto, però continua ad essere piccola cosa rispetto alla gente che vive in una casa di proprietà (intorno ai 22 milioni contro i 3 milioni di affittuari). Per quanto riguarda le vendite nelle quali interviene un agente immobiliare, invece, se si escludono le case nuove, più del 90% delle transazioni si realizzano mediante un agente immobiliare. E tra il meno del 10% che si realizzano attraverso i mediatori, gran parte sono case che si vendono all'inquilino che ha in affitto la casa secondo la legge che prevede il diritto di prelazione dell'inquilino. La proporzione di proprietà vendute a persone che si conoscono tra loro o soggette alle modalità di vendita di un proprietario è assolutamente residuale

D: come funzionano i mutui nel regno unito? (termini, tipi di interesse, commissioni...)

R: la maggior parte delle ipoteche sono a 25 anni e ad un tipo di interesse variabile. Storicamente si aveva un grande sconto sugli interessi dei due primi anni per attrarre i compratori con pagamenti artificialmente bassi e anche per rendere difficile gli ingressi di nuovi competitori sul mercato. La maggior parte dei mutui sono attualmente venduti direttamente dalle finanziarie, motivo per il quale non si pagano commissioni. In questo mercato così duro, la percentuale di mutui che erano venduti dagli agenti immobiliari e dagli intermediatori finanziari indipendenti erano minori di quelli di un tempo

D: che aiuti ci sono nel regno unito per chi acquista una casa?

R: nessuno. Ci sono stati stratagemmi per aiutare i funzionari però nell'attuale contesto finanziario vanno eliminandosi. Non esiste un trattamento fiscale che favorisca il mercato immobiliare più che il fatto che se vendi una casa nella quale hai vissuto negli ultimi due anni almeno, non devi pagare plusvalenze. Le imposte per cambiare casa, nonostante gli aumenti degli ultimi anni, sono comunque più bassi che nella maggior parte dei paesi europei

D: vi ha creato problemi l'arrivo di google nel mercato immobiliare?

R:no

D: rightmove, che l'anno scorso ha fatturato 70 milioni di sterline (83 milioni di euro) già da vari anni è in borsa. Quali sono i vantaggi e gli svantaggi per un portale immobiliare essere quotato in borsa?

R: ci sono piccole differenze. La differenza più rilevante per rightmove rispetto agli anni passati non è se stiamo o non in borsa, ma che siamo una compagnia più grande. Alla fine, se cresci rapidamente e riesci meglio e con più benefici, gli investitori, che siano privati e non, saranno più felici. Altrimenti staranno meno contenti