L'incertezza fiscale pesa sul mattone. Il rapporto sulla stabilità finanziaria della banca d'Italia sottolinea che nel nostro paese il mercato immobiliare è ancora debole, in linea con le condizioni dell'economia
Nel rapporto si legge: "in Italia i prezzi delle case sono lievemente diminuiti nel secondo trimestre (-0,6 per cento sul periodo precedente, da -1,0 nel primo), ma il calo si è interrotto per quelli delle nuove abitazioni. Secondo le rilevazioni dell'osservatorio sul mercato immobiliare dell'agenzia delle entrate, il numero delle compravendite, valutato al netto delle oscillazioni indotte dalla riduzione delle imposte catastali e di registro introdotta all'inizio dell'anno, si è stabilizzato sui livelli assai modesti della prima metà del 2013. Nel comparto degli edifici non residenziali il numero delle transazioni e i prezzi hanno proseguito la moderata tendenza al ribasso"
La banca d'Italia ha quindi evidenziato: "secondo nostre valutazioni, il calo dei prezzi delle abitazioni in Italia è in linea con la debolezza del reddito disponibile delle famiglie, con le condizioni del mercato del credito e con gli effetti negativi dell'incertezza circa la struttura della tassazione a carico della proprietà immobiliare. I rischi di sopravvalutazione delle case sono modesti anche sulla base della capacità di accesso al mercato da parte delle famiglie. Il rapporto tra prezzi e affitti è sceso ai valori minimi da oltre un decennio"
E ancora: "gli indicatori anticipatori, dopo una fase di miglioramento, si sono indeboliti. In ottobre l'indice del clima di fiducia delle imprese di costruzione ha solo in parte recuperato il calo subito nell'estate, collocandosi tuttavia su livelli più elevati rispetto a quelli della fine dello scorso anno. L'attività nei settori industriali che forniscono i principali prodotti intermedi all'edilizia è tornata a diminuire. Secondo il sondaggio trimestrale condotto in ottobre dalla banca d'Italia insieme a tecnoborsa e all'agenzia delle entrate, il pessimismo degli operatori sulle prospettive a breve del proprio mercato si è attenuato, nonostante le attese di un nuovo calo dei prezzi
Emergono indicazioni di un minor divario tra i prezzi richiesti dai venditori e quelli offerti dagli acquirenti. Le valutazioni delle tendenze del mercato nazionale hanno tuttavia segnato un lieve peggioramento sull'orizzonte di medio periodo. Secondo nostre stime, la discesa dei prezzi delle case, continuata nel terzo trimestre, proseguirebbe nel quarto, comportando per il complesso dell'anno una nuova flessione, pur se inferiore a quella registrata nel 2013; i prezzi riprenderebbero a salire moderatamente nel corso del 2015 in uno scenario, coerente con quello prospettato dai principali previsori, di graduale crescita del reddito disponibile e di miglioramento delle condizioni di accesso al credito"
La banca d'Italia ha infine sottolineato il peso dell'incertezza fiscale: "L'evoluzione del mercato immobiliare è soggetta ai rischi connessi con la normativa fiscale, che ha subito frequenti revisioni negli ultimi anni. L'imposta patrimoniale sull'abitazione principale, introdotta nel 2012 e pressoché annullata per le abitazioni non di lusso nel 2013, quest'anno è stata reintrodotta nell'ambito del tributo sui servizi indivisibili (tasi). Nei comuni capoluogo di regione il prelievo patrimoniale sull'abitazione principale si colloca, in media, lievemente al di sotto dei livelli del 2012 e di quelli prevalenti negli altri paesi dell'unione europea. Il carico fiscale sugli immobili residenziali diversi dalle abitazioni principali risulta solo di poco superiore nel confronto con i valori di due anni fa, per via della reintroduzione dell’imposizione sui redditi fondiari. In un quadro di persistenti difficoltà reddituali, l'incertezza circa il trattamento fiscale della proprietà immobiliare potrebbe aumentare lo squilibrio tra offerta e domanda di abitazioni, con effetti negativi sui prezzi di mercato"
1 Commenti:
EPPURE la leva fiscale potrebbe tradursi in un volano. Vedi quanto ho inviato un anno fa ai componenti le commissioni parlamentari competenti in materia
PROPOSTA LEGISLATIVA - PER FAR RIPARTIRE IL PAESE
Gentile onorevole sono un professionista e non amo far perdere tempo ne cerco notorietà ne esibizionismi ma la proposta legislativa che ho elaborato potrebbe portare un notevole slancio alla ripresa. La illustro
Di pochi giorni fà, sul Il Sole 24 ore, la notizia che i fallimenti immobiliari sono raddoppiati. Cio’ è sintomo di una crisi grave e crescente. Eppure se il Legislatore fosse aperto alle proposizioni esterne questo Paese potrebbe anche riprendersi .
Eccola
Il settore edile traina 28 settori portanti dell’economia su 36 ; se riparte l’edilizia riparte il Paese . Non è il caso di costruire nuovi baracconi ; non potendo demolire e ricostruire vale la pena di puntare al recupero dei vecchi fabbricati edificati negli anni del boom economico, puntando sulla leva fiscale con vantaggio per tutti gli attori , erario compreso . La proposta punta al “ bersaglio grosso”, ossia a quel 70% di unità abitative obsolete mal edificate durante gli anni 70 , energivore, insicure .
SI PUO' FARE . ECCO COME .
CONCETTUALMENTE la proposta semplicemente prevede la possibilità per l’ impresa di acquistare in proprio da un privato una unità abitativa da sottoporre a ristrutturazione pagando un’ imposta di registro simbolica dello 0,1% , contro l’ attuale 9 %. Di imposta registro ( più 100 euro per catastali e ipotecarie ) . In pratica se oggi l’impresa compera una unità abitativa di 200.000,00 euro da un privato, non funzionando il prezzo valore, “brucia “ 18.100,00 euro di imposte registro e ipocatastali; secondo la proposta ne pagherebbe 200,00; ne resterebbero 17.900,00 da indirizzare all’intervento manutentivo. L’ agevolazione per contro dovrebbe prevedere l’impegno al rispetto delle normative sulla sicurezza, contributive, salariali, antisismiche, paesaggistiche, del risparmio energetico, l’impegno alla rivendita dell’unità abitativa per es. Entro 5 anni al consumatore finale previo applicazione dell’ imposta ordinaria .
L’ agevolazione dovrebbe prevedere senza se e senza ma ( oltre l’ alleggerimento dell’imposta di registro e ipo-catastali di cui si è detto ) la possibilità di detrarre l’iva pagata ai fornitori , e l’ alleggerimento (laddove fossero previsti ) degli oneri di urbanizzazione e simili da parte del Comune che pure dovrebbe fare la sua parte.
La norma potrebbe comprendere qualsiasi impresa (anche non di costruzione) che operasse con appalto a terzi ; potrebbe essere estesa al privato investitore che volesse eseguire una “prestazione occasionale” conferendo l’ appalto ad un impresa di costruzione rispettosa dei criteri già illustrati; il privato potrebbe persino trattenersi i vantaggi fiscali del 50% o 65% all’ atto della rivendita, facoltà ammessa da una recente norma . E ancora, l’impresa con questi presupposti fiscali potrebbe costituire una “ joint venture” (società mista ) con il privato per poi rivendere: “tu conferisci la casa , io il lavoro, vendiamo e ci dividiamo l’utile “ ;
O ancora si pensi che interesse economico (e quali margini) tale aliquota dell’ 0,1% potrebbe riservare se combinata ad un prezzo d’asta assegnato con un abbattimento del 50% del valore normale
In sintesi: vantaggi per tutti, : l'erario incasserebbe le vere imposte indirette (iva o registro) all'atto del passaggio del bene al consumatore finale (si tratterebbe in sostanza di una sospensione della riscossione al massimo per un quinquennio oltre il quale l’imprenditore si autofattura o il privato versa la differenza dell’imposta di registro non pagata all’origine) ; l’emersione di reddito ed utile in favore dell’ impresa manutentrice comporterebbe un aumento del gettito da IRPEF o IRES ; creazione di nuovi posti di lavoro (in Italia) nell' edilizia e nell' indotto ; conseguente aumento della contribuzione e Irpef/dipendenti , incremento del PIL , attrazione produttiva dei risparmi (che ammontano a circa 4000 miliardi di euro ) aumento del valore immobiliare del Paese (oggi sopravvalutato ) ;la collettività beneficerebbe del recupero del patrimonio edilizio dissestato ed energivoro , vantaggi per l'ambiente, vantaggi dati dalla preservazione dei terreni sottratti alla cementificazione .
D’altro canto è meglio provarci o restare “immobili” ?
Ennio Alessandro Rossi commercialista in Brescia
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