Tra le formule alternative di compravendita di una casa si annovera anche il contratto preliminare a effetti anticipati, con cui le due parti concordano di anticipare fin dalla stipulazione del preliminare alcuni degli effetti di un contratto definitivo. Tra questi il possesso del bene e il pagamento parziale o integrale del bene. Vediamo quali sono i vantaggi e gli svantaggi per acquirente e venditore.
Vantaggi per venditore
- Mantenimento della proprietà dell’immobile sino a che non venga pagato l’intero prezzo convenuto;
- beneficio economico a fronte del rinvio nel tempo della vendita costituito dal diritto all’incasso, alla stipula, della caparra confirmatoria e/o dell’acconto prezzo, e dal diritto all’incasso degli acconti periodici;
- non si applicano i vincoli propri della locazione all’affitto fondato sul preliminare.
Vantaggi per l'acquirente
- Opponibilità ai terzi del preliminare (mediante l’effetto prenotativo57) se viene trascritto. Tale effetto, peraltro, è limitato nel tempo (l’atto di compravendita deve essere trascritto entro 1 anno dal termine convenuto dalle parti per la sua stipula, o comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare);
- il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali (IMU, TASI) che grava sulla proprietà rimane a carico del venditore;
- i costi per le manutenzioni rimangono a carico del venditore; • le imposte sui trasferimenti (IVA e/o registro) si applicano al rogito definitivo.
Gli svantaggi per il venditore
- Necessità di ricorrere all’autorità giudiziaria per recuperare la disponibilità dell’alloggio in caso di sua mancata restituzione una volta cessati gli effetti del contratto (per risoluzione, per recesso, ecc.); dovrà essere attivato il procedimento “ordinario che richiede, attualmente, tempi lunghi per la sua conclusione;
- il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali (IMU, TASI), che grava sulla proprietà rimane a carico del venditore;
- impossibilità di fruire delle agevolazioni prima casa, nel caso di acquisto di nuova abitazione;
- i costi per le manutenzioni sono a suo carico.
Gli svantaggi per l'acquirente
• Rischio elevato nel caso di situazione di crisi del proprietario/venditore (sua insolvenza, suo fallimento, ecc.), qualora il preliminare non sia stato trascritto (la tutela connessa all’”effetto prenotativo” non può, comunque, eccedere, i 3 anni dalla trascrizione del preliminare).
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